KOMENTARZ DO STANDARDU III.6.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU PODEJŚCIA DOCHODOWEGO
1. Stan prawa.
Standard III.6. spełnia wymagania przepisów :
a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741, z 1998 Dz.U. nr 106, poz. 168),
b) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612).
2. Wartość rynkowa a wartość indywidualna (inwestycyjna).
2.1. Przepisy o których mowa w poz. 1 oraz opracowane dotąd Standardy Zawodowe nie posługują się pojęciem wartości indywidualnej jako odrębnej kategorii wartości. W związku z tym wartość indywidualna nie może stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości zgodnie z tymi przepisami.
2.2. Szeroko rozumiana wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne.
2.3. W przeciwieństwie do wartości rynkowej wartość indywidualna odzwierciedla cenę jaką konkretny inwestor skłonny jest zapłacić za konkretną nieruchomość przy uwzględnieniu jej przewidywanej zdolności do zaspokojenia jego pragnień. W procesie jej określania uwzględnia się indywidualną wizję inwestora co do rozwoju danej nieruchomości, indywidualny sposób zarządzania, a więc i indywidualne stawki czynszu dla danej nieruchomości, poziom pustostanów tejże nieruchomości, wpływ podatku dochodowego oraz kwotę kapitału odzyskaną poprzez sprzedaż nieruchomości czyli wycofanie się z inwestycji. W tym znaczeniu wartość indywidualna oparta jest na subiektywnej, oderwanej od rynku ocenie pożytku ekonomicznego płynącego z nieruchomości. Wartość indywidualna może stanowić istotną część procesu oceny projektu lub porównania alternatywnych możliwości inwestycyjnych i jako taka może być określona na specjalne życzenie zamawiającego.
2.4. Porównanie wartości rynkowej i wartości indywidualnej prowadzi do następujących wniosków:
a) Wartość rynkowa jest kategorią obiektywizującą rynek a wartość indywidualna jest kategorią finansową,
b) Zarówno wartość rynkowa jak i wartość indywidualna mogą być wyznaczone za pomocą tych samych podejść i metod wyceny z wykorzystaniem odpowiednio danych rynkowych dla określenia wartości rynkowej i danych wynikających z kryteriów przyjętych przez inwestora dla określenia wartości indywidualnej,
c) Zasady Standardu III. 6 nie mogą być wykorzystane wprost do określania wartości indywidualnej,
d) Określenie wartości rynkowej przy pomocy podejścia dochodowego jest procesem wyceny. Zastosowanie podejścia dochodowego do określania wartości indywidualnej jest procesem oceny. W procesie wyceny podlegają odwzorowaniu najczęściej występujące zachowania uczestników transakcji, z wyłączeniem między innymi motywów szczególnych jakimi może się kierować szczególny właściciel lub inwestor. W procesie oceny podlegają analizie i odwzorowaniu oczekiwania indywidualnego inwestora,
e) Operat szacunkowy jest dokumentem prawnie zastrzeżonym do przedstawienia przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie opinii o wartości rynkowej, (a w szczególnym przypadku wartości odtworzeniowej) nieruchomości. Dokument określający wartość indywidualną nie może być w związku z tym nazwany operatem szacunkowym lecz opinią dotyczącą oceny wartości indywidualnej. W celu uniknięcia błędu jaki może powstać na skutek utożsamiania (lub pomieszania) pojęć wartości indywidualnej i wartości rynkowej nieruchomości w opinii dotyczącej oceny wartości indywidualnej należy wyraźnie określić różnice pomiędzy tymi kategoriami i poczynić odpowiednie zastrzeżenia.
3. Stopa kapitalizacji a stopa dyskontowa w procesie wyceny.
3.1. Stopa kapitalizacji odwzorowuje ogólny poziom rentowności, dodatek za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość a także poprawki na spodziewany wzrost (lub spadek) wartości. Oczekiwany wzrost (lub spadek) dochodów oraz wzrost (lub spadek) wartości uwzględniony jest w stopie kapitalizacji w sposób "ukryty".
3.2. Stopa dyskontowa uwzględnia wzrost czynszów poprzez zmiany poziomu dochodów i wzrost wartości końcowej w postaci wartości rezydualnej w sposób "jawny". Oznacza to, że są to dwie różne stopy, których nie można utożsamiać. Jeżeli spodziewany jest wzrost czynszów i wartości końcowej, stopa kapitalizacji będzie niższa od stopy dyskontowej, - jeżeli wzrost nie wystąpi, co oznacza, że strumień dochodów i wartości końcowej będzie stały, obie stopy będą miały jednakowy poziom; jeżeli wartość będzie malała, stopa kapitalizacji może być wyższa od stopy dyskontowej.
4. Nota redakcyjna
Niniejszy komentarz opracowany został łącznie ze Standardem III.6. Dane o opracowaniu i rozpowszechnianiu zawarte są w punkcie 7 Standardu III.6.
jas_pik