K O M E N T A R Z D O S T A N D A R D U V. 3
WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABYTKOWYCH
1. Stan prawa
Standard WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABYTKOWYCH został opracowany w okresie transformacyjnym ustawodawstwa obejmującego zarówno jego zakres przedmiotowy jak i uwarunkowania prawne.
Standard uwzględnia w odniesieniu do jego przedmiotu stan prawny obowiązujący w okresie uzgodnień i redakcji końcowej a w szczególności:
1.1. ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości tekst jednolity (Dz. U. nr 30 poz. 127 z 1991 r.), z późniejszymi zmianami;
1.2. ustawę z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury i o muzeach (Dz. U. nr 10 poz. 48 z 1962 r.), z późniejszymi zmianami;
uwzględnia on także:
1.3. zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1995 r. w sprawie szczegółowych zasad ustalania wartości nieruchomości (M. P. nr 13 poz. 163 z 1995 r.)
Z uwagi na wejście w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 115 poz. 741) oraz
- przygotowywanymi w trakcie opracowywania Standardu przepisami wykonawczymi do tej ustawy,
- a także zaawansowane prace nad Ustawą o ochronie dóbr kultury, rzeczowo związaną z przedmiotem standardu
w standardzie uwzględniono przewidywane zmiany ustawowe i unormowania prawne w zakresie objętym jego przedmiotem.
1.4. Standard WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZABYTKOWYCH stanowi integralną część Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
2. Przedmiot wyceny
W poz. 1 standardu zdefiniowano pojęcie nieruchomości zabytkowej w/g podanej klasyfikacji ochrony prawnej gwarantowanej ustawowo.
Za nieruchomości objęte ewidencją zabytków oraz nieruchomości inne jeżeli z przepisów szczególnych prawa wynika ich szczególny charakter dla dziedzictwa kultury, należy rozumieć nieruchomości, które podlegają ochronie na podstawie przepisów prawa miejscowego lub przepisów gminnych (np. nieruchomości położone w strefach ochrony konserwatorskiej w/g zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy).
Zakres rzeczowy przedmiotu ochrony zdefiniowany jest jednoznacznie i nie wymaga komentarza.
3. Szczególne cechy nieruchomości zabytkowych
W odniesieniu do czynników wyróżniających nieruchomości zabytkowe od innych nieruchomości, komentarza wymaga użyte sformułowanie: ...integralność ich traktowania wraz z przestrzenią i bezpośrednim otoczeniem (gruntem, układem przestrzennym, percepcją i wzajemnymi relacjami widoków z nieruchomości i widokiem na nieruchomość, jej tło, kulisy i obrzeża itp.)...
Oznacza to, że nieruchomości zabytkowe wyróżniają się od innych nieruchomości szczególnością postrzegania ich elementów składowych w sposób integralny z miejscem ich położenia tzn. bezpośrednim sąsiedztwem uwzględniającym:
- teren jako przestrzeń otwartą, harmonijnie umożliwiającą i eksponującą widok, wytłumiającą zakłócenia przestrzenne poprzez maskowanie zielenią fragmentów negatywnych widoku i podkreślającą walory przestrzenno-architektoniczne takiej nieruchomości,
- percepcję widoku gabarytów i formy (jej negatywne skutki oddziaływania zakłócające odbiór zabytkowej sylwety niewłaściwą formą bezpośredniego otoczenia bądź wysokością przesłaniającą istotną część widoku leżącej w głębi, a stanowiącej główny przedmiot ochrony nieruchomości) oraz właściwościami pozytywnymi wyrażonymi między innymi poprzez eksponowanie dominant i akcentów przestrzenno-architektonicznych, szczególne walory kompozycyjne miejsca, eksponowaną sylwetą w widokach zewnętrznych z zachowaniem tła, kulis i obrzeży w lokalnym gabarycie;
4. Źródła informacji
Wymienione źródła informacji w odniesieniu do wszystkich rodzajów nieruchomości zabytkowych należy traktować obligatoryjnie z zastrzeżeniem, że rzeczoznawca majątkowy przed przystąpieniem do sporządzania operatu szacunkowego każdorazowo dokona aktualizacji zebranych danych i informacji w trakcie ustaleń dokonanych w miejscu lokalizacji nieruchomości. Dane i informacje zawarte w decyzji o wpisaniu do rejestru zabytków bądź ź objęciu ewidencją zabytków nie mogą podlegać w żadnym wypadku takiej weryfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego.
5. Ogólne zasady określenia wartości nieruchomości zabytkowych
5.1. Standard jednoznacznie określa, że wartość nieruchomości zabytkowej winna być określana integralnie ze szczególnym uwzględnieniem czynników odróżniających i wyróżniających tego typu nieruchomości od innych.
Rzeczoznawca majątkowy winien zwrócić przy tym szczególną uwagę na integralność traktowania elementów składowych nieruchomości zabytkowej i miejsca ich ulokowania w przestrzeni bezpośredniego otoczenia. Ma to bowiem niejednokrotnie znaczący wpływ na wzrost lub spadek wartości nieruchomości zabytkowej (np. zbyt mały teren bezpośredniego otoczenia, nie zapewniający tzw. przedpola dla prawidłowej ekspozycji, dalekich widoków i bliskich względów nieruchomości znacznie obniża wartość nieruchomości; atrakcyjna ekspozycja i harmonijnie skomponowane otoczenie uatrakcyjniając nieruchomość zwiększa jej faktyczną wartość itp.)
Z uwagi na powyższe rzeczoznawca majątkowy winien ograniczyć do minimum wycenę tego typu nieruchomości w formie sumarycznej wartości jej poszczególnych elementów składowych - i posiłkować się tą metodologią jedynie w przypadkach, kiedy cel wyceny w sposób nakazowy go do tego obliguje.
5.2. Standard zaleca, aby rzeczoznawca majątkowy opracowując opinię o wartości nieruchomości zabytkowej, w sytuacjach, kiedy jest to możliwe i szczególnie uzasadnione posługiwał się dwoma rodzajami podejść: rynkową i odtworzeniową.
Nieruchomości zabytkowe jako nieruchomości szczególne różniące się od innych nieruchomości, charakteryzuje duża zmienność w wzajemnych relacjach zachodzących pomiędzy wartościami ustalonymi w sposób rynkowy i kosztowy. Tak, jak w przypadku ogółu nieruchomości z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć stwierdzenie, że wartość ustalona podejściami rynkowymi będzie wartością najbardziej zbliżoną i możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości - tak w przypadku nieruchomości o charakterze zabytkowym trudno zaryzykować takie jednoznaczne stwierdzenie; bardzo często bowiem, szczególnie w wypadku nieruchomości charakteryzujących się znaczną utratą użyteczności technicznej, funkcjonalno-użytkowej czy architektonicznej wartość ustalona podejściem kosztowym będzie bardziej zbliżona, jeżeli nie tożsama z wartością możliwą do uzyskania w wolnym obrocie rynkowym.
W przypadku określania obu rodzajów wartości wyceny rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do szczegółowego uzasadnienia przyjętej w operacie szacunkowym końcowej wartości nieruchomości.
5.3. Szczególną uwagę należy zwrócić na zapis zawarty w poz. (4.8) standardu, który jednoznacznie wyklucza przy ustalaniu wartości nieruchomości zabytkowej jako czynniki (atrybuty oceny) – warunki i formy transakcji przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej określa wartość nieruchomości zabytkowej w/g zasad odpowiadających warunkom wolnego, niewymuszonego obrotu rynkowego nieruchomości tego samego rodzaju.
6. Wartość rynkowa nieruchomości zabytkowej
6.1. Szczególną uwagę należy zwrócić na zapis standardu odnoszący się do klasyfikacji rynków nieruchomości zabytkowych. Wyróżniono w tym względzie cztery rodzaje rynków w zależności o terytorialnego ich położenia względem wycenianej nieruchomości:
a) Rynek miejscowy – rozumiany tradycyjnie jako rynek lokalny w zasięgu bezpośrednim lokalizacji nieruchomości (obszar miasta, gminy).
Dane i informacje pochodzące z tego rynku należy uznać za najbardziej obiektywnie odzwierciedlające aktualne zachowania rynkowe zachodzące na rynku nieruchomości; należy przy tym mieć na uwadze, że zachowania te nie są stałe a zależne są głównie: od wzajemnej relacji pomiędzy popytem a podażą, okresowych mód na tego typu nieruchomości, skalą i wielkością nowych miejsc pracy, skalą bezrobocia, stopniem zamożności miejscowego społeczeństwa, polityką inwestycyjną itp. (odnosi się to analogicznie do pozostałych rodzajów rynków).
b) Rynek sąsiedni o zasięgu regionalnym w odniesieniu do lokalizacji wycenianej nieruchomości.
Dane i informacje pochodzące z tego rynku należy uznać za mniej obiektywnie, a bardziej ogólnie odzwierciedlające aktualne zachowania rynkowe zachodzące na rynku nieruchomości zabytkowych w danym regionie obejmującym swym zasięgiem lokację wycenianej nieruchomości.
W przypadku posiłkowania się danymi z tego obszaru rynku rzeczoznawca majątkowy winien dodatkowo dokonać analizy uzasadniające celowość uwzględnienia ich dla określonego celu wyceny.
c) Rynek ponadregionalny także o zasięgu krajowym w odniesieniu do lokalizacji wycenianej nieruchomości.
Dane i informacje pochodzące z tego rynku należy uznać za bardzo ogólne w odniesieniu do ogółu nieruchomości zabytkowych, niejednokrotnie nie odzwierciedlające aktualnych zachowań rynkowych zachodzących na lokalnym rynku nieruchomości zabytkowych; zastosowanie danych i informacji pochodzących z tego rodzaju rynku nie może mieć miejsca w odniesieniu do ogółu nieruchomości zabytkowych; sfera zastosowań winna się ograniczyć jedynie do nieruchomości tego samego rodzaju czy charakteru użytkowego (np. rynek ponadregionalny nieruchomości zabytkowych o charakterze rezydencjonalnym: dworki, dwory, pałace, ponadregionalny rynek nieruchomości o charakterze mieszkalnym: zabytkowe kamienice tzw. czynszowe w miastach itp.)
Również w tym przypadku posiłkowania się danymi z tego obszaru rynku rzeczoznawca majątkowy winien dodatkowo dokonać analizy uzasadniające celowość uwzględnienia ich dla określonego celu wyceny.
d) Rynek międzynarodowy
Bardzo ograniczona sfera zastosowania jedynie w odniesieniu do nieruchomości zabytkowych o szczególnym charakterze i znaczeniu, o unikalnej wartości kulturowej np. nieruchomości zakwalifikowane do tzw. klasy O dziedzictwa kulturowego.
Przyjęta klasyfikacja nakłada na rzeczoznawców majątkowych specjalizujących się w wycenach nieruchomości zabytkowych obowiązek gromadzenia i archiwizacji danych w odniesieniu do poszczególnych rodzajów rynków nieruchomości.
6.2. Dodatkowego rozszerzenia i komentarza wymaga poz. (5.3) standardu odnoszący się do korzyści, kosztów oraz ograniczeń i obciążeń osiąganych i ciążących na właścicielu (użytkowniku) nieruchomości zabytkowej.
Rzeczoznawca majątkowy oceniający nieruchomość zabytkową uwzględniając korzyści materialne, wymierne osiąganymi względnie prognozowanymi do osiągnięcia dochodami z tytułu przychodów z umowy najmu /dzierżawy czy prowadzenia działalności gospodarczej w nieruchomości zabytkowej pomniejszonych o koszty wynikające z użytkowania nieruchomości jak wyżej a także wymierne koszty wynikające z konieczności doprowadzenia nieruchomości zabytkowej do stanu pełnej wartości zabytkowej (używalności: technicznej, funkcjonalno – użytkowej i architektoniczno – historycznej) winien także uwzględnić pośrednie korzyści niematerialne, niewymierne tzn. korzyści wynikające ze zwiększonego prestiżu właściciela (posiadacza tego typu nieruchomości) utożsamianego jako odpowiednik goodwillu firmy, niewątpliwie podnoszące dochodowość tak rozumianej nieruchomości zabytkowej.
6.3. Analiza ekonomiczna i prognozowanie zarówno przychodów jak i kosztów wynikających z formy użytkowania nieruchomości zabytkowej bądź rodzaju prowadzonej w nieruchomości ewentualnej działalności gospodarczej nie może w żadnym wypadku naruszać zasad ochrony zabytku określonych przez konserwatora zabytków w stosownej wydanej decyzji.
6.4. Podana w poz. (5.5) klasyfikacja cech materialnych i niematerialnych w zakresie wymienionych atrybutów, które winien uwzględnić rzeczoznawca majątkowy, nie jest zamknięta i to każdorazowo rzeczoznawca autor operatu szacunkowego świadomie dokonuje autorskiego wyboru tych atrybutów, które w jego ocenie w sposób znaczący wpływają w konkretnym przypadku na poziom wartości cenowych uzyskiwanych w przeprowadzonych transakcjach rynkowych. Działając w oparciu o pełne rozeznanie rynku nieruchomości, każdorazowo indywidualnie przypisuje on nadto tym atrybutom wagi zgodnie i proporcjonalne do wpływu z jakimi poszczególne atrybuty kształtują analizowany rynek nieruchomości.
6.5. Zapisane w standardzie wykluczenie możliwości zastosowań metody analizy statystycznej rynku w świetle zasad metodologicznych wyceny nie wymaga dodatkowego uzasadnienia i komentarza.
7. Wartość odtworzeniowa nieruchomości zabytkowej
7.1. W odniesieniu do tej części standardu, należy zwrócić uwagę na jednoznaczny zapis, że wartość odtworzeniowa jako sumaryczne zestawienie wartości rynkowej gruntu nieruchomości wycenianej i kosztu odtworzenia jej pozostałych elementów składowych nie może być w żadnym wypadku utożsamiana i definiowana przez rzeczoznawcę majątkowego jako wartość rynkowa nieruchomości zabytkowej.
7.2. Ograniczenie zastosowania warsztatowego techniki wskaźnikowej do wymienionych przypadków podyktowane jest znacznym skażeniem końcowego wyniku wyceny przy zastosowaniu wymienionej techniki w odniesieniu do szczególnych nieruchomości zabytkowych o złożonej funkcji i odmiennej technologii budowania od zakładanej powszechnie w ogólnie dostępnych cennikach czy katalogach wskaźników cenowych i nie wymaga szerszego komentarza.
7.3. Zakaz stosowania metodologii wyceny przy zastosowaniu metody kosztów zastąpienia jest oczywistym w świetle jej założeń metodologicznych (koszt zastąpienia tego samego rodzaju obiektu przy współczesnej technologii realizacji).
7.4. Odrębnego komentarza wymaga odmienny od prezentowanego w standardzie III.4. – ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA – sposób ustalania zużycia rozumianego w odniesieniu do nieruchomości zabytkowych jako łączna utrata wartości technicznej, architektoniczno – historycznej oraz funkcjonalno – użytkowej, a więc cech od siebie często niezależnych, jednak z reguły występujących przy tego rodzaju nieruchomościach równolegle.
Nieruchomość zabytkowa podlega przede wszystkim i najczęściej utracie początkowej (odtworzeniowej) wartości technicznej poprzez niewłaściwą eksploatację, brak okresowych remontów zabezpieczających, czasowe wyłączenie z użytkowania itp.
Najczęściej na skutek wymienionych zachowań w czasie, ale nie tylko, równolegle postępuje utrata wartości architektoniczno-historycznych (dewastacja formy zasadniczej obiektu a także artystycznego detalu architektonicznego, dewastacja bezpośredniego otoczenia obiektu, budowli, zespołu architektonicznego bądź ź urbanistycznego, utrata wartości widokowych i krajobrazowych itp.) Powiększa ona sumarycznie utraconą wartość tego typu nieruchomości o szczególnym charakterze. Nadto oba wymienione czynniki obniżające wartość nieruchomości wyrażoną wielkością wymierną – wartością niezbędnych nakładów inwestycyjnych, które musi ponieść właściciel (użytkownik nieruchomości) na doprowadzenie do odzyskania utraconych wartości, nie uwzględniają równie równolegle postępującego, jednak niezależnie – procesu degradacji wartości nieruchomości w zakresie jej struktury funkcjonalno-użytkowej (utrata wartości na skutek starzenia się technologicznego urządzeń infrastruktury technicznej i mediów wewnętrznych, przemijanie okresowych tendencji i mody na rozwiązania funkcjonalne i użytkowe np. amfiladowy układ pomieszczeń obiektu uniemożliwiający a tym samym obniżający wartość użytkową obiektu w kontekście planowanej zmiany funkcji uzgodnionej i nakazanej przez konserwatora zabytków).
Właśnie z uwagi na powyższe w odniesieniu do szczególnych nieruchomości a za takie uznano nieruchomości zabytkowe, zużycie wymaga odmiennego niż dla ogółu nieruchomości sposobu, zasad i metod jego określania.
8. SŁOWNIK POJĘĆ:
konserwatorskich, architektonicznych i urbanistycznych
8.1. ADAPTACJA
zachowanie formy i wyrazu oraz charakteru funkcjonalno – użytkowego określonego zespołu przy ograniczeniu działań jedynie do doprowadzenia go do stanu używalności technicznej oraz funkcjonalno-użytkowej.
8.2. AKCENT URBANISTYCZNY
dominanta urbanistyczna – wyróżniająca się pewnymi cechami z otoczenia i dzięki temu stanowiąca punkt orientacyjny (identyfikujący) w przestrzeni.
Rozróżnia się w zasadzie trzy rodzaje dominant:
- dominanta przestrzenna – wysokościowa;
- dominanta przestrzenna – płaszczyznowa;
- dominanta funkcjonalno – użytkowa (dominująca funkcja i sposób użytkowania).
8.3. DETAL ARCHITEKTONICZNY
pojedynczy obiekt będący fragmentem wyposażenia, wystroju budynku, budowli bądź ź zespołu architektonicznego a także urbanistycznego, a nawet fragmentem krajobrazu. Obiekty te określane są często jako ruchome, pomimo, że nie zawsze posiadają tę właściwość (stanowią fragmenty stałe wbudowane w strukturę), bywają jednak przenoszone z uwagi na ochronę ich walorów w inne miejsca między innymi do muzeów.
8.4. DOBRO KULTURY
to każdy obiekt ruchomy lub nieruchomy, dawny lub współczesny posiadający w całości lub w części, znaczenie dla dziedzictwa kultury, ze względu na swą wartość historyczną, architektoniczną, artystyczną, naukową lub tradycję.
8.5. GABARYT
skrajny obrys budynku, budowli zespołu architektonicznego bądź urbanistycznego; regulowany niekiedy przez odpowiednie przepisy, które określają minimalne oraz dopuszczalne maksymalne wymiary w odniesieniu do wysokości, ich odległości od innych budynków i budowli itp., maksymalną dozwoloną wysokość zabudowy wzdłuż ulic i przy placach mierzona od poziomu ulicy (placu) do poziomu gzymsu wieńczącego budynek, budowlę, zespół architektoniczny bądź urbanistyczny.
8.6. HISTORYCZNY UKŁAD ARCHITEKTONICZNY
to wygląd, konstrukcja i funkcja budynków, budowli oraz obiektów małej architektury.
8.7. HISTORYCZNY UKŁAD URBANISTYCZNY
(miejski lub ruralistyczny wiejski) to charakterystyczne kulturowe i naturalne elementy kompozycji miejscowości świadczące o jej historii i przestrzennym rozwoju, takie jak:
- rozplanowanie (ulice, place, parcelacja, trakty komunikacyjne itp.)
- struktura zabudowy (budowle i ich zespoły, urządzenia komunalne oraz zieleń, wyposażenie ulic, bruki, oświetlenie itp.)
- topografia terenu wraz z otaczającym krajobrazem.
8.8. KANON W ARCHITEKTURZE
to zasada kompozycyjna, według której w ubiegłych okresach rozwoju architektury jej twórcy projektowali swoje dzieła; pojęcie kanonu było zawsze ściśle powiązane z zagadnieniami proporcji, bądź wyrazem poglądów estetycznych panujących w danym okresie historycznym rozwoju kultury.
Kanon architektoniczny bywał zwykle wyrazem poglądu, że doskonałość form architektonicznych jest uzależniona od matematycznego stosunku części danej kompozycji (np. elewacji) do całości.
Obecnie, współcześnie obserwuje się powrót do silnego wiązania kompozycji architektonicznych z kanonami przeszłości style post.
8.9. KOMPOZYCJA ARCHITEKTONICZNA
w najogólniejszym pojęciu dzieło architektury, w węższym znaczeniu sposób wzajemnego powiązania formalnych elementów tego dzieła (linii, płaszczyzn, brył, akcentów plastycznych, detali, elementów podziału elewacji itp.), tak aby stworzyć całość zgodną z zamieszeniem twórcy dzieła.
Dla kompozycji architektonicznej charakterystyczny jest tzw. schemat kompozycyjny, czyli stały układ poszczególnych składników charakterystycznych dla danego stylu lub okresu architektury. Architektoniczne schematy kompozycyjne zmieniały się w różnych epokach, będąc jedną z charakterystycznych cech stylu każdej z nich. Zależnie od charakteru architektonicznego schematu kompozycyjnego rozróżnia się między innymi:
- kompozycję zamkniętą,
- kompozycję otwartą,
- kompozycję zwartą,
- kompozycję dynamiczną,
- kompozycję statyczną,
- kompozycję symetryczną,
...
jas_pik