SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI
WYKŁAD 1 13.10.2010 R.
Podejście kosztowe
Koncepcja wartości odtworzeniowej – definicje
· MSW – brak definicji wartości odtworzeniowej;
Zdefiniowano pojęcia: kosztu odtworzenia, kosztu zastąpienia i zamortyzowanego kosztu odtworzenia oraz podejście kosztowe – jako jedno z możliwych podejść, które jest stosowane zarówno przy ustalaniu wartości rynkowej jak i wieku innych rodzajów wartości.
· ESW – zdefiniowano zamortyzowany koszt odtworzenia
· PKZW – KSWP1 – wartość odtworzeniowa nieruchomości zdefiniowana jest, jako szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny
· u. o g. n. – wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Podstawowe założenia koncepcji wartości odtworzeniowej ( podejścia kosztowego)
· przedmiotem wyceny są: nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi lub odrębne składowe gruntu,
· wartość będąca wynikiem wyceny przedstawiona jest w kwocie pieniężnej,
· w przypadku szacowania nieruchomości o zmniejszonej użyteczności wymagane jest uwzględnienie całkowitego zużycia, włącznie ze zużyciem fizycznym, funkcjonalnym i spowodowanym warunkami zewnętrznymi,
· data wyceny oznacza datę na którą określono wartość,
· określona wartość nie zawiera kosztów i podatków związanych z transakcją, ani nie uwzględnia dodatkowych wydatków, które mogą być spowodowane opóźnieniem w realizacji,
· za koszt nabycia przyjmuje się jego wartość rynkową,
· określenie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia,
· co do zasady – szacowana nieruchomość będzie wykorzystana wg aktualnego sposobu użytkowania,
· w zależności od zakresu dostępnych danych rynkowych wartość odtworzeniowa ( podejście kosztowe) może prowadzić do określenia wartości rynkowej.
WYKŁAD 2 20.10.2010 R.
Podstawy podejścia kosztowego
Założenia wyjściowe:
1. Potencjalny nabywca w typowych warunkach na rynku nie zapłaci więcej za nieruchomość zabudowaną niż wynoszą koszty nabycia gruntu oraz wybudowania podobnych obiektów budowlanych (substytucja)
2. Rzeczoznawca majątkowy określa koszty wytworzenia – reprodukcji ( odtworzenia lub zastąpienia) istniejącej zabudowy w odniesieniu do nowych obiektów ( obiekty w stanie nowym) – uwzględniając stratę ich wartości wynikającą z zużycia szacowanych obiektów i infrastruktury
3. Strata wartości obiektów budowlanych spowodowana może być:
- upływem czasu
- sposobem i intensywnością użytkowania
- rodzajem zastosowanych materiałów
- przyjętym rozwiązaniem architektonicznym
- aktualnie występująca modą na rynku lokalnym
- wpływem czynników zewnętrznych itd.
4. Wartość gruntu określa się zwykle przy użyciu podejścia porównawczego wybierając do analizy grunty niezabudowane przeznaczone na podobny cel
5. Procedura postępowania obejmuje następujące kroki:
a) szacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej – w odniesieniu do cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na podobny cel (highest and best use)
b) określenie wszystkich kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia; obliczenie to obejmuje:
- koszty bezpośrednie
- koszty pośrednie
- zysk inwestora
(koszty muszą być określone na datę wyceny)
c) oszacowanie wartości zużycia wynikającego z:
- zużycia fizycznego
- zużycia funkcjonalnego
- zużycia zewnętrznego
d) odjęcie poszczególnych wartości zużycia od sumy kosztów odtworzenia lub sumy kosztów zastąpienia ( koszty wytworzenia)
e) dodanie do wartości kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia wartości rynkowej gruntów
ACCRIED DEPRECIATION – to suma lub łączny wpływ:
1. physical deterioration
2. functional obsolescence
3. external obsolescence
Rys.1
Kosztorysowanie ≠ wycena w podejściu kosztowym
Podstawy prawne
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót budowlanych z dnia 13 lipca 2001 r.
DEFINICJE
Kosztorysowanie – ogół czynności mających na celu ustalenie ceny za wykonanie określonych robót
Kosztorys budowlany – określa wartość wszystkich nakładów poniesionych na wykonanie inwestycji, budowli, obiektu lub danego rodzaju robót, np. robót ziemnych albo instalacji sanitarnych
Katalogi nakładów rzeczowych (KNR) – stanowią podstawę do sporządzania kosztorysów szczegółowych. Są to zestawienia norm ilościowych, podające specyfikację i ilość nakładów rzeczowych niezbędnych do wykonania elementów lub robót.
KNR – y dzielą się na opracowania poświęcone odrębnym rodzajom budownictwa lub robót.
Zmiana wartości nieruchomości wraz z upływem czasu
Rys. 2
Wartość gruntu = wartość rynkowa podobnych co do przeznaczenia gruntów niezabudowanych
Wartość zabudowy = wyodrębniona z ceny nieruchomości część wartości przypadająca na zabudowę
WB = CN – WR(NG)
CN- cena rynkowa WR- wartość rynkowa nieruchomości gruntowej
WYKŁAD 3 27.10.2010 R.
WZ (ZA) → F (ZFi, ZFu, ZZE)
Rys. 3
WK = KW – WZ (ZA)
Gdzie:
WK – wartość kosztowa zabudowy
KW – koszty wytworzenia (stan nowy)
WZ(ZA) – wartość zużycia zabudowy
WPŁYW ZUŻYCIA NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ
ZAŁOŻENIA METODYCZNE
Zasada substytucji odnosząca się zarówno do cen nieruchomości podobnych jak i do kosztów wytworzenia obiektów budowlanych,
Analiza kosztów nowych obiektów ora cen zabudowy określonych z zależności
C’Z = CN – C(NG)
gdzie:
C’Z – obliczona część ceny nieruchomości przypadającej na zabudowę
CN – cena transakcyjna nieruchomości
C(NG) – cena nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczona na podobny cel jak nieruchomość szacowana
Koszty zabudowy są wynikiem realizacji popytu i podaży na rynku lokalnym,
Wartość istniejących nieruchomości może rosnąć lub maleć w zależności od poziomu kosztów wytworzenia obiektów budowlanych,
Zmiany kosztów wytworzenia związane są z:
- cenami roboczogodzin na rynku lokalnym
- cenami materiałów budowlanych
- opłatami dotyczącymi procesu budowlanego
- zyskiem inwestora
- opłatami za projekt budowlany, itp.
W przypadku nowych obiektów wartość rynkowa nieruchomości na tendencję do zbliżania się do wartości uzyskiwanej z podejścia kosztowego
WR(N) → WOD(N)
Występuje konkurencja pomiędzy deweloperami na rynku lokalnym
Równowaga na rynku jest w pewnym przedziale czasowym.
Podejście kosztowe bazuje na zasadach równowagi oraz wykorzystuje koncepcję highest and best use.
W niektórych przypadkach zasada równowagi ulega zachwianiu (nie można wykorzystać pełnego potencjału związanego z lokalizacją i przeznaczeniem obiektu).
MOŻLIWOŚCI I OGRANICZENIA
Podejście daje dobre wyniki (zbliżona do wartości rynkowej) szczególnie do budynków stosunkowo nowych o małej wartości zużycia strukturalnego.
Procedura jest szczególnie przydatna gdy na rynku lokalnym brak dostatecznej informacji o nieruchomościach podobnych.
Dla budynków starych określenie wartości zużycia napotyka na wiele ograniczeń i trudności. Występuje trudność w określeniu kosztów wytworzenia obiektów budowlanych oraz szacowania różnych form zużycia.
Trudno uzyskać relacje na podstawie porównania cen i kosztów obiektów.
Podejście kosztowe ma większe zastosowanie w sytuacji małej aktywności na rynku. Dane z podejścia mogą być wykorzystywane jako poprawki w podejściu porównawczym.
Wartość zużycia zabudowy może być wykorzystywana w procesie określania opłacalności inwestowania oraz w zarządzaniu nieruchomościami.
Podejście kosztowe wymaga odrębnego oszacowania:
1. wartości rynkowej gruntów
2. wartości kosztów wytworzenia obiektów budowlanych oraz urządzeń infrastruktury technicznej
3. wartość zużycia zabudowy( łącznie lub jako suma składowych tego zużycia).
Określenie składników charakterystycznych dla podejścia kosztowego może być przydatne dla oceny opłacalności inwestowania w nieruchomości.
KOSZTY ODTWORZENIA (KO) A KOSZTY ZASTĄPIENIA (KZ)
Zastosowanie KO lub KZ daje inne wyniki w procesach określenia wartości.
WYKŁAD 4 03.11.10 r.
Po wyborze, wraz z uzasadnieniem rodzaju kształtu należy konsekwentnie stosować zasady tego wyboru aż do końcowego określenia wartości nieruchomości.
Wybór KO lub KZ ma wpływ na sposób określenia wartości zużycia zasobu.
KO – aktualne koszty budowy duplikatu lub repliki obiektu budowlanego (materiały, standardy konstrukcyjne, projekt, rozplanowanie wnętrz, jakość wykonawstwa, nadmiar, niedobór, niedostosowanie do rynku)
KZ- aktualne koszty budowy (standard) w stosunku do obiektów stanowiących aktualnie na rynku ich ekwiwalent, z wykorzystaniem aktualnych materiałów budowlanych i standardów oraz nowoczesnych założeń projektowych i współcześnie obowiązujących zasad zaplanowania pomieszczeń w budynku.
Zwykle zachodzi zależność
KO>KZ
Przy obliczaniu zużycia zabudowy stosuje się odmienne procedury szczególnie przy określaniu zużycia funkcjonalnego spowodowanego niedoborem lub nadmiarem.
SPOSOBY OSZACOWANIA KOSZTÓW
1. w oparciu o dane z rynku (the comparative – unit method)
2. za pomocą oszacowania kosztów grup elementów (metoda elementów scalonych – unit – In – place method)
3. za pomocą oszacowania poszczególnych elementów zabudowy (the quality survey method)
KOSZTY BUDOWY A KSZTAŁT OBIEKTU
- kształty nieregularne obiektu powodują zwyżkę kosztów budowy
- budynki większe kosztują na jednostkę zwykle mniej niż obiekty o mniejszej powierzchni
- liczba drzwi zewnętrznych i okien w podobnych obiektach jest zwykle podobna
- koszty związane z urządzeniami technicznymi są zwykle podobne dla różnych obiektów
- większość kosztów wyposażenia niekoniecznie związana jest z rozmiarem obiektu
- obiekty o nietypowych kształtach charakteryzują zwykle większe koszty budowy
ZAŁOŻENIA I PODSTAWY PRAWNE W POLSCE
UoGN (tj. z 2010) + zmiany
Podejście kosztowe:
Określenie wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia (KO), pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości (WZN)
WZN = KOZ – WZN+ WRG
jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.
WON określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
WYKŁAD 5 10.11.2010. R.
Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki dokonuje Rz. M. na podstawie analizy:
1. celu wyceny
2. rodzaju i położenia nieruchomości
3. przeznaczenia w planie miejscowym
4. stopnia wyposażenia w urządzenia inf.. techn.
...
kora_1989