Projekt
Operat szacunkowy
nieruchomości lokalowej położonej w Warszawie
przy ul. Symfonii 5/11
Imię: …
Nazwisko: …
Warszawa, dnia 14 września 2006 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1.
Przedmiot wyceny
Prawo własności do lokalu użytkowego nr 11 wraz z udziałem w 0,0093 częściach w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w prawie własności do części wspólnych budynku. Lokal ma powierzchnię 30,5m2, położony jest na parterze w budynku 8 kondygnacyjnym przy ul. Symfonii 5 w Warszawie, w gminie Warszawa Ursynów.
2.
Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny do sprzedaży.
3.
Metoda wyceny
Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni pieniężnych.
4.
Wartość rynkowa nieruchomości
117 000 PLN
słownie: sto siedemnaście tysięcy złotych.
5.
Data sporządzania operatu
14 września 2006
6.
Imię i nazwisko
OPERAT ZAWIERA
1. Przedmiot i zakres wyceny
2. Cel wyceny
3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego
3.1. Podstawy formalne
3.2. Podstawy materialno–prawne
3.3. Źródła danych merytorycznych
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego
5. Opis i stan nieruchomości
5.1. Stan prawny nieruchomości
5.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
5.3. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa
5.4. Opis budynku
5.6. Stan techniczno-użytkowy lokalu
6. Sposób wyceny
6.1. Rodzaj określanej wartości
6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny
7. Analiza danych i charakterystyka rynku nieruchomości
8. Szacowanie wartości nieruchomości
8.1. Założenia przyjęte do szacowania
8.2. Oszacowanie wartości strumieni pieniężnych z nieruchomości
8.3. Oszacowanie wysokości stopy dyskonta
8.4. Oszacowanie wartości rezydualnej
8.5. Obliczenie wartości nieruchomości
9. Wynik końcowy i wnioski
10. Klauzule i zastrzeżenia
Załączniki
Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu użytkowego nr 11 o pow.30,5 m2, położonego na parterze budynku wielomieszkaniowego przy ul. Symfonii 5 w Warszawie.
Zakres wyceny obejmuje lokal użytkowy oraz w udział w 0,0093 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 641 o pow. 1891 m2, na której znajduje się budynek i w tych samych częściach prawo współwłasności części wspólnych budynku.
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia podstaw do negocjacji w transakcji kupna - sprzedaży.
3.1. Podstawa formalna
Podstawę formalną wyceny stanowi Umowa o dzieło zawarta pomiędzy Zamawiającym i autorem operatu szacunkowego. Zamawiającym wycenę są właściciele przedmiotu wyceny – …, zam. w ….
3.2. Podstawy materialno - prawne
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.)
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),
- Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, 2004.
Wycenę wykonano w oparciu o:
- Oględziny przedmiotu wyceny.
- Księgę wieczystą KW 40812.
- Ewidencję gruntów i budynków.
- Wypisy z aktów notarialnych kupna – sprzedaży nieruchomości udostępnione w Urzędzie Gminy Warszawa – Ursynów.
- Informacje dotyczące sprzedaży lokali użytkowych i czynszów najmu uzyskane w warszawskich biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
- Informacje uzyskane od Zamawiającego.
4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego
- Data sporządzenia wyceny: 14.09.2006r.
- Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny:14.09.2006r.
- Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny:14.09.2006r.
- Data wizji terenowej: 06.09.2006r.
5. Opis i stan lokalu
5.1. Stan prawny lokalu
Właścicielami lokalu są … na zasadzie wspólności ustawowej, zam. w ….
Właścicielom lokalu przysługuje w 0,0093 częściach prawo użytkowania wieczystego terenu, na którym znajduje się budynek i w tych samych częściach prawo współwłasności powierzchni wspólnych budynku. Prawo własności gruntu przysługuje Gminie Warszawa Ursynów.
Stan prawny nieruchomości stwierdzono na podstawie:
- księgi wieczystej KW 40812 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotów – brak wpisów odnośnie ciężarów i ograniczeń oraz hipoteki (załącznik 1),
- ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Gminy Warszawa Ursynów (załącznik 2).
Zgodnie z Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy zatwierdzonym Uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m. st. Warszawy z dnia 28 września 1992 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie o funkcjach mieszkaniowo - usługowych.
Budynek, w którym znajduje się szacowany lokal położony jest w Warszawie na terenie Gminy Warszawa Ursynów. Obszar, na którym znajduje się przedmiot wyceny charakteryzuje się średnią intensywnością zabudowy i dobrze rozwiniętą infrastrukturą handlowo – usługową.
Przedmiot wyceny jest jednym z lokali użytkowych zajmujących parter budynku i ciągnących się wzdłuż ul. Beli Bartoka. Wejście do lokalu znajduje się od strony ww. ulicy, co jest bardzo dogodne, gdyż jest to ważny, lokalny szlak komunikacyjny (6 linii autobusowych) łączący osiedla mieszkaniowe na obszarze pomiędzy ul. Puławską a ul. Rosoła z centrum miasta. Budynek nr 5 położony się w odległości ok. 200 metrów od skrzyżowania ul. Beli Bartoka z Al. Komisji Edukacji Narodowej, gdzie również znajduje się stacja metra.
...
lestan