Uchwała
Sądu Najwyższego
7 sędziów
z dnia 14 czerwca 1966 r.
III CO 20/65
1. Współwłaściciel, który na mocy art. 83 § 1 prawa rzeczowego zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.
2. Należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają - obok aktywów - także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność.
3. Żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do zasobu wspólnych dochodów. Nie mogą do nich mieć zastosowania przepisy o zobowiązaniach podzielnych.
4. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu sądu, czy wreszcie jest to zarząd wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.
5. Czynność, polegająca na dochodzeniu czynszu najmu lub innej podobnej należności, stanowi także czynność zachowawczą w rozumieniu art. 89 prawa rzeczowego i art. 209 k.c. Wprawdzie w takim wypadku czynność ta nie dotyczy bezpośrednio prawa własności rzeczy wspólnej, ale zmierza ona również do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu tych przepisów.
OSNPG 1966/9/36, OSP 1966/12/272
4530
Dz.U.1964.16.93: art. 209
Dz.U.1946.57.319: art. 83
Sentencja
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandra H. przeciwko Instytutowi Przemysłu Mięsnego w W. o zapłatę, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Najwyższy do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego:
"Czy współwłaściciel, który na mocy art. 83 § 1 prawa rzeczowego zarządza nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu?"
Sąd Najwyższy uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:
Współwłaściciel, który na mocy art. 83 § 1 prawa rzeczowego zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.
Uzasadnienie faktyczne
I. Przedstawione składowi siedmiu sędziów do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne było przedmiotem rozpoznania Sądu Najwyższego w orzeczeniu z dnia 7.VI.1960 r., 2 CR 113/59 (OSN 1961, poz. 80). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy wypowiedział następujący pogląd:
W rozumieniu art. 89 prawa rzeczowego nie można uważać za wspólne roszczenia o należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, albo z tytułu dochodzonego na innej podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność, skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu ze swej istoty ma charakter świadczenia podzielonego, wobec czego z dyspozycji art. 3, § 1 k.z. wierzytelność dzieli się na niezależne od siebie części. Dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli należności innego współwłaściciela może się zatem opierać albo na pełnomocnictwie, albo na ustanowieniu zarządu rzeczą wspólną (art. 85 i 84 prawa rzeczowego).
Pogląd powyższy w pierwszej swej części, tzn. o tyle, o ile stwierdza się w nim, że wierzytelność z tytułu czynszu najmu rozpada się na tyle niezależnych od siebie wierzytelności, ilu jest współwłaścicieli, mógłby być uznany za trafny, gdyby wierzytelność ta była od chwili jej powstania wierzytelnością całkowicie samodzielną, nie pozostającą w żadnym związku gospodarczym z rzeczą wspólną, z której wzięła początek. Wówczas bowiem stanowiłaby ona zwykłą wierzytelność należącą do kilku osób i tym samym podlegałaby - wobec podzielności świadczenia pieniężnego - podziałowi na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest uprawnionych (art. 3 k.z., art. 379 k.c.).
Jednakże takie założenie nie byłoby prawidłowe. Należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają - obok aktywów - także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność.
W tych warunkach żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do zasobu wspólnych dochodów. Już z tej przeto przyczyny nie mogą do nich mieć zastosowania powołane wyżej przepisy o zobowiązaniach podzielnych. Dopiero wyrażający się w określonej kwocie dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, po zaspokojeniu wydatków na rzecz wspólną, odrywa się całkowicie od przedmiotu współwłasności i dzieli się na odrębne części, przypadające poszczególnym współwłaścicielom.
Wykładnia powyższa jest jedynie możliwa do przyjęcia ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia. Nie można bowiem zapominać, że współwłaściciel, który w konkretnym wypadku zajmuje się zarządem i eksploatacją rzeczy wspólnej, musi ponosić wydatki na całą rzecz, a nie tylko w stosunku do jego udziału. Obowiązany jest uiszczać wszystkie podatki, remontować całą nieruchomość (a nie jej "ułamkową część"), jeżeli np. ulegnie ona uszkodzeniu. Odmówienie mu przeto prawa dochodzenia całej należności z tytułu czynszu (lub należności z innych tytułów podobnych) uniemożliwiałoby mu prowadzenie prawidłowej gospodarki, a samą nieruchomość narażałoby na ruinę.
Zagadnienie to jest szczególnie aktualne ze względu na stosunki wiejskie, charakteryzujące się - jak wiadomo - w naszym kraju zagmatwanym stanem własności, co wyraża się m.in. w tym, że gospodarstwem rolnym zarządza i z niego korzysta bardzo często tylko jeden ze współwłaścicieli, pozostali zaś albo prowadzą inne gospodarstwa, albo z innych przyczyn nie interesują się gospodarstwem wspólnym. Pogląd, że współwłaściciel, zarządzający gospodarstwem rolnym może żądać tylko części należności związanych z tym gospodarstwem, prowadziłby do trudnych do przyjęcia konsekwencji. W praktyce też nie zdarza się, aby zainteresowani w ten sposób bronili się przed roszczeniami rolników, będących tylko współwłaścicielami gospodarstwa, z którym te roszczenia są związane. Dowodzi to, że zasada wypowiedziana w przytoczonym wyżej orzeczeniu w praktyce niemal nie jest stosowana.
Rozumowaniu powyższemu można by prima facie zarzucić, że nie uwzględnia ono przepisów o ustanowieniu przez sąd zarządu rzeczą wspólną. Można bowiem twierdzić, że współwłaściciel (współwłaściciele), który faktycznie zarządza rzeczą wspólną, może - w razie braku zainteresowania tą rzeczą ze strony pozostałych współwłaścicieli - zwrócić się do sądu o wyznaczenie go zarządcą.
Byłby to jednak zarzut nieuzasadniony. Niewątpliwie bowiem art. 84 prawa rzeczowego przewidujący taką możliwość, jak i obecnie obowiązujący przepis art. 203 k.c., są pomyślane jako przepisy, które powinny mieć zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach konfliktowych, a nie wówczas, gdy zarząd rzeczą wspólną jest wykonywany - zresztą nieraz przejściowo - tylko przez niektórych współwłaścicieli. Ingerencja sądu, będąca z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym, wyrażająca się w pozbawieniu niektórych współwłaścicieli prawa zarządu, nie byłaby w takich wypadkach usprawiedliwiona. W szczególności stosowanie tego środka prowadziłoby do zbędnych komplikacji.
Na to, że tak właśnie omawiane przepisy są powszechnie rozumiane, wskazuje praktyka, która nie notuje wypadków domagania się ustanowienia zarządcy tylko w tym celu, aby umożliwić dochodzenie bieżących roszczeń. Z wnioskami takimi współwłaściciele występują tylko wtedy, gdy dochodzi między nimi do ostrych nieporozumień, lub gdy nie osiągają większości głosów w kwestiach zasadniczych dla gospodarki rzeczą wspólną.
Przedstawionemu na wstępie poglądowi można też zarzucić brak konsekwencji. Jeżeliby bowiem każdorazowa należność przypadająca za najem rzeczy wspólnej, tzn. już z chwilą jej powstania, odrywałaby się całkowicie od swego źródła, to konsekwentnie należałoby właścicielom przyznać prawo domagania się zapłaty do ich rąk odpowiedniej części tej należności także wtedy, gdy zarząd rzeczą wspólną sprawuje zarządca ustanowiony przez sąd. Konsekwentnie też należałoby prawa takiego pozbawić zarządcę. Jeżeli - wbrew temu - prawo pobierania należności związanych z zarządzaniem rzeczą wspólną przyznaje się takiemu zarządcy, a nie poszczególnym współwłaścicielom, to tylko dlatego, że realizacja wierzytelności z tytułu wymienionych należności wchodzi w zakres wykonywania zarządu rzeczą wspólną, a nie stanowi realizacji odrębnych praw poszczególnych współwłaścicieli.
Ten brak konsekwencji pozostaje zresztą w związku z zapoznaniem istoty zarządu rzeczą wspólną. Zarząd ten wyjątkowo wykonuje zarządca powołany przez współwłaścicieli lub przez sąd. Jeżeli natomiast kwestii tej nie reguluje ani porozumienie współwłaścicieli, ani postanowienie sądu - co zresztą jest w praktyce regułą - zarząd rzeczą wspólną, stosownie do art. 83 § 1 prawa rzeczowego (art. 200 k.c.), mają obowiązek - i oczywiście prawo - wykonywać wszyscy współwłaściciele. Jeżeli wbrew temu obowiązkowi niektórzy z nich tego nie czynią, rzeczą wspólną zarządzają pozostali współwłaściciele lub - jak to się niejednokrotnie zdarza - tylko jeden z nich. Ten ustawowy, bo wynikający wprost z ustawy, zarząd wszystkich wspówłaścicieli lub jednego albo niektórych spośród nich jest, jeżeli chodzi o jego istotę, takim samym zarządem, jak zarząd wykonywany na podstawie umowy właścicieli (zarząd umowny) lub na podstawie decyzji (zarząd sądowy). Umowa współwłaścicieli lub odpowiednie postanowienie sądu, wyznaczające zarządcę spośród współwłaścicieli lub nawet osób trzecich, ma przede wszystkim takie znaczenie, że współwłaściciele do zarządu w tej drodze nie powołani, są od tego zarządu wyłączeni.
II. Z tego, co dotychczas powiedziano, wynika, że pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu sądu, czy wreszcie jest to zarząd wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.
W tych warunkach wyłania się pytanie, czy w sytuacji typowej, tzn. gdy zarząd rzeczą wspólną należy do wszystkich współwłaścicieli, wierzytelności z tytułu czynszu najmu (lub innej podobnej) może dochodzić każdy z nich bez upoważnienia pozostałych.
Dochodzenie czynszu najmu stanowi niewątpliwie czynności zwykłego zarządu (art. 83 § 2 prawa rzeczowego, art. 201 k.c.), należy bowiem do kategorii bieżących, zwykłych spraw związanych z gospodarką rzeczą wspólną. Jeżeli przeto z powództwem o czynsz najmu występuje współwłaściciel, reprezentujący więcej niż połowę udziałów (art. 85 prawa rzeczowego, art. 204 k.c.), jest on do tego legitymowany już na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną. Tak samo byłoby gdyby współwłaściciel, mający mniejszy udział we własności rzeczy wspólnej, uzyskał na wytoczenie takiego powództwa zgodę innych współwłaścicieli, reprezentujących łącznie z nim większość udziałów. Zgoda ta mogłaby przy tym dotyczyć konkretnej czynności, mogłaby też obejmować czynności określonego rodzaju. Wyrażenie jej mogłoby być wyraźne lub nawet milczące, wynikające z okoliczności. Na przykład gdy jeden ze współwłaścicieli wykonuje stale pewne czynności, a inni wiedząc o tym nie sprzeciwiają się temu. W powyższych wypadkach współwłaściciel, dochodzący czynszu najmu lub innej podobnej wierzytelności, działałby - jak to już zaznaczono - w ramach zwykłego zarządu.
Czy jednak współwłaściciel, który dochodzi takiej należności, musi dla usprawiedliwienia swojej legitymacji wykazać, że działa za zgodą większości współwłaścicieli?
Już prima facie uzasadniona wydaje się odpowiedź przecząca. Jest bowiem rzeczą oczywistą, że w sytuacji, bynajmniej nie należącej do wyjątkowych, gdy tylko niektórzy współwłaściciele interesują się zarządem rzeczą wspólną, inni zaś swego prawa i obowiązku w tym zakresie nie wykonują, każdorazowe uzyskiwanie ich zgody byłoby z reguły bardzo utrudnione lub nawet praktycznie niewykonalne.
Taka też odpowiedź wynika z ustawy. Czynność, polegająca na dochodzeniu czynszu najmu lub innej podobnej należności, stanowi także czynność zachowawczą w rozumieniu art. 89 prawa rzeczowego i art. 209 k.c. Wprawdzie w takim wypadku czynność ta nie dotyczy bezpośrednio prawa własności rzeczy wspólnej, ale zmierza ona również do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu tych przepisów. Po pierwsze dlatego, że sama wierzytelność stanowi - jak już zaznaczono - prawo wspólne, po drugie z tej przyczyny, że jej realizacja służy prawidłowej gospodarce rzeczą wspólną, w szczególności zaś zachowaniu tej rzeczy w stanie niepogorszonym.
Odmienna wykładnia, tzn. zmierzająca do ograniczenia zastosowania art. 89 prawa rzeczowego (art. 209 k.c.) do dochodzenia roszczeń o samą rzecz lub o związane z nią świadczenia niepodzielne, nie byłaby zgodna ani z brzmieniem, ani - tym bardziej - z celem tych przepisów. Dodać wypada, że jeżeli chodzi o brzmienie przepisów, to wszelkie wątpliwości usuwa obecnie sformułowanie art. 209 k.c., w którym jest mowa o dochodzeniu "wszelkich roszczeń", które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Jeżeli zaś chodzi o sens gospodarczy omawianych przepisów, to należy podkreślić, że gdyby zastosowanie ich miało ograniczać się wyłącznie do dochodzenia świadczeń niepodzielnych, to byłyby one zbędne, bo taka zasada wynikałaby już z zasad ogólnych, a ściślej z przepisów o zobowiązaniach niepodzielnych (art. 5 § 1 k.z., art. 381 § 1 k.c.).
Dodać jeszcze należy, że takie rozwiązanie jest najbardziej korzystne z każdego punktu widzenia. Zabezpiecza ono - jak to już wyżej podkreślono - ochronę interesu społeczno-gospodarczego, bo umożliwia prawidłową eksploatację rzeczy (z reguły nieruchomości) stanowiących przedmiot współwłasności. Zapewnia też należytą ochronę interesów wszystkich zainteresowanych osób.
Jest przede wszystkim korzystne dla współwłaściciela zajmującego się eksploatacją i zarządem rzeczą wspólną, bo zapewnia konieczną operatywność tego zarządu. Chroni też interesy współwłaściciela, który z jakichkolwiek przyczyn nie zajmuje się przedmiotem swego prawa, bo umożliwia zachowanie tego przedmiotu w stanie niepogorszonym i zapobiega przedawnieniu wspólnych wierzytelności. Nie szkodzi zarazem jego prawom, bo nadwyżki, jaka - po pokryciu wydatków - pozostanie ze zrealizowanych wierzytelności, może on dochodzić od współwłaściciela, który te wierzytelności zrealizował. Należy przy tym dodać, że to jego roszczenie podlega przedawnieniu ogólnemu, podczas gdy roszczenie względem dłużnika wierzytelności z tytułu czynszu najmu ulegałoby przedawnieniu skróconemu (art. 282, pkt 1 k.z., art. 118 zdanie ostatnie k.c.). Te same więc motywy, które przemawiają za przyznaniem każdemu ze współwłaścicieli prawa dochodzenia co do rzeczy wspólnej roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego, przemawiają za takim samym traktowaniem - jeżeli chodzi o interesy wszystkich współwłaścicieli - dochodzenia wierzytelności z tytułu świadczeń podzielnych.
Wreszcie wykładnia wyrażona w niniejszej uchwale jest jedynie możliwa do przyjęcia ze względu na sytuację dłużnika. Nie sposób bowiem byłoby od niego wymagać, aby w celu zabezpieczenia się przed zapłatą długu do rąk osoby nieuprawnionej, badał w każdym wypadku, jaki jest udział każdego ze współwłaścicieli. Wymaganie takie byłoby praktycznie niewykonalne.
III. Jak wyżej zaznaczono, zastosowanie art. 89 prawa rzeczowego (art. 209 k.c.) do dochodzenia wierzytelności z tytułu czynszu najmu lub z innych podobnych tytułów jest m.in. uzasadnione tymi przyczynami, które zadecydowały o zaliczeniu powództwa windykacyjnego do czynności zachowawczych. Ta analogia nakazuje uznanie, że do dochodzenia wymienionych wierzytelności przez jednego ze współwłaścicieli, stosują się także ograniczenia, jakie orzecznictwo przyjęło co do roszczenia windykacyjnego.
W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 15.IX.1960 r., 1 CO 16/60 (OSN 1961 r., poz. 31) wyjaśniono m. in., że współwłaściciel może żądać, aby osoba trzecia wydała mu całą rzecz wspólną tylko o tyle, o ile inny ze współwłaścicieli temu się nie sprzeciwi, w razie bowiem takiego sprzeciwu w rachubę wchodzi tylko dopuszczenie powoda do współposiadania w odpowiedniej części. To samo - z przyczyn wyżej podanych - należy odnieść do dochodzenia roszczeń objętych niniejszą uchwałą. Oznacza to, że roszczenie współwłaściciela o czynsz nie mogłoby być przez sąd uwzględnione w całości, gdyby inny współwłaściciel temu się sprzeciwił albo wytoczył także powództwo o czynsz za ten sam okres. Wówczas pierwszy z tych współwłaścicieli nie mógłby żądać części czynszu, przypadającej na udział współwłaściciela wyrażającego taki sprzeciw.
Wprawdzie byłby to wynik sprzeczny z przedstawionymi wyżej założeniami społeczno-gospodarczymi, ale tak jest zawsze w wypadku powstania sporów między właścicielami. W sytuacji konfliktowej do usunięcia sporów i przywrócenia tym samym prawidłowej gospodarki rzeczą wspólną, służą - jak już zaznaczono - przepisy o zarządzaniu rzeczą wspólną, które umożliwiają m. in. wyznaczenie zarządcy przez sąd (art. 84 prawa rzeczowego, art. 203 k.c.).
atimere