zadanie_nr_20.pdf

Zadanie

post powanie kwalifikacyjne na rzeczoznawc maj tkowego

w dniu 28 czerwca 2007 r.

Nieruchomo obejmuj ca niezagospodarowan działk gruntu nr 50/1 jako przedmiot prawa własno ci jest

przedmiotem zbycia na rzecz wła ciciela nieruchomo ci przyległej oznaczonej działk nr 49, dla poprawy

warunków zagospodarowania .

Powierzchnia działki nr 50/1 : 180 m 2 .

Powierzchnia działki nr 49 : 300 m 2 .

Nad działk nr 50/1 przebiega linia wysokiego napi cia (WN) .

Usytuowanie działek przedstawia wyrys z mapy ewidencji :

Działka nr 49 jest zabudowana, ogrodzona i zadrzewiona, poło enie oceniono jako przeci tne, natomiast kształt

jest niekorzystny.

W wyniku badania lokalnego rynku w ostatnim okresie odnotowano nast puj ce transakcje nieruchomo ci

gruntowych jako przedmiotu prawa własno ci, które posiadaj nast puj ce cechy :

Oznaczenie

nieruch.

Cechy nieruchomo ci

Cena

zł./ m 2

Uwagi

poło enie Kształt

Powierzchnia

gruntu (m 2 )

Stan

zagospodarowania

Dobre

Foremny

205 – mała

Ogrodzona

200,00

Przeci tne Niekorzystny

320 – mała

Niezagospodarowana

180,00

Przeci tne Niekorzystny

290 – mała

Niezagospodarowana

182,50

Niekorzyst

Foremny

800 - du a

Niezagospodarowana

200,00

Przeci tne Korzystny

550 – redn.

Niezagospodarowana

200,00

Przeci tne Niekorzystny

300 – mała

Niezagospodarowana

177,50

Przeci tne Korzystny

538 – redn.

Ogrodzona

220,00

Przeci tne Korzystny

519 – redn.

Niezagospodarowana

200,30

Przeci tne Korzystny

500 – redn

Niezagospodarowana

200,00

Przeci tne Niekorzystny

196 – b.mała

Niezagospodarowana

160,00

Przeci tne Niekorzystny

200 – b.mała

Niezagospodarowana

162,50

Przeci tne Niekorzystny

198 – b.mała

Niezagospodarowana

161,00

Przeci tne Korzystny

490 – redn.

Niezagospodarowana

180,00

Uci liwo

linii WN

Przeci tne Niekorzystny

202 – b.mała

Niezagospodarowana

142,00

Uci liwo

linii WN

Utrat warto ci nieruchomo ci z tytułu linii energetycznej WN ustali na podstawie danych

z tabeli .

Zadanie obejmuje:

1. Wskazanie zasady okre lania warto ci nieruchomo ci zbywanej dla poprawy warunków

zagospodarowania.

2. Wybór transakcji dla potrzeb wyceny

3. Okre lenie warto ci działki 50/1 dla potrzeb sprzeda y

ROZWI ZANIE ZADANIA NR 5/2007

1. Zasada okre lania warto ci nieruchomo ci nabywanej dla poprawy warunków

zagospodarowania

Zasad okre lania warto ci dla celu przedstawionego w zadaniu reguluje

Rozporz dzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny

nieruchomo ci i sporz dzania operatu szacunkowego.

W wietle §54 ust.1 i 2 dla potrzeby okre lenia warto ci nieruchomo ci zbywanej na

poprawienie warunków zagospodarowania, nieruchomo ci przyległej stanowi cej

własno lub oddanej w u ytkowanie wieczyste, okre la si ró nic warto ci

nieruchomo ci przyległej wraz z nieruchomo ci która ma by nabyta i warto ci

nieruchomo ci przyległej przed nabyciem nieruchomo ci . Przy ustalaniu ró nicy, o

której mowa wy ej, nie uwzgl dnia si warto ci cz ci składowych nieruchomo ci

przyległej.

2. Dobór nieruchomo ci porównawczych do wyceny działki nr 49 wraz z wycenian

działk nr 50/1

Cechy rynkowe tej nieruchomo ci s nast puj ce

poło enie: przeci tne

kształt: korzystny

powierzchnia: 300m 2 + 180m 2 = 480m 2 ( rednia)

stan zagospodarowania: warto ci cz ci składowych nieruchomo ci nie

uwzgl dnia si , wi c przyj to jako niezagospodarowany

Najbardziej podobne do w/w nieruchomo ci s E, H, I, M, przy czym dla cen

nieruchomo ci E, H, I nale y uwzgl dni poprawk z tytułu braku uci liwo ci

linii WN.

3. Transakcje nieruchomo ci podobnych do nieruchomo ci przyległej obejmuj cej

działk nr 49, a wi c B, C, F.

4. Okre lenie warto ci nieruchomo ci obejmuj cej działki nr 49 i 50/1

Okre lenie warto ci jednostkowej W j1

Ceny jednostkowe nieruchomo ci E, H, I nale y skorygowa o warto cechy

„uci liwo linii WN”, która wynosi:

E-M = 200,00zł./m 2 – 180,00zł./m 2 = 20,00zł./m 2

H-M = 200,30zł./m 2 – 180,00zł./m 2 = 20,30zł./m 2

I-M = 200,00zł./m 2 – 180,00zł./m 2 = 20,00zł./m 2

rednia: 20,00 + 20,30 + 20,00

W j =

200

180

= 720,00

=180,00zł./m 2

Warto działek nr 49 oraz 50/1

W 1 = 480m 2 x 180,00zł./m 2 = 86 400,00 zł.

5. Okre lenie warto ci nieruchomo ci obejmuj cej działk nr 49 (nieruchomo

przyległa)

Cechy rynkowe tej nieruchomo ci s nast puj ce

poło enie: przeci tne

kształt: niekorzystny

powierzchnia: 300m 2 (mała)

stan zagospodarowania: ogrodzona, zadrzewiona, zabudowana – zgodnie z

Rozporz dzeniem warto ci cz ci składowych nieruchomo ci nie uwzgl dnia

si wi c przyj to jako niezagospodarowany

Okre lenie warto ci jednostkowej W j2

= 20,10/m 2

W j = E - 20,10 + H - 20,10 + I - 20,10 + M

Obliczenie warto ci jednostkowej W j2 na podstawie cech najbardziej podobnych

nieruchomo ci B, C, F

W j2 =

180

182

177

W j2 =180,00zł./m 2

Warto działki nr 49

W 2 = 300m 2 x 180,00zł./m 2 = 54 000,00 zł.

6. Okre lenie warto ci działki nr 50/1

Warto działki nr 50/1 stanowi ró nic W 1 (warto ci nieruchomo ci przyległej [dz. Nr

49] i nabywanej [dz. Nr 50/1]) oraz W 2 (warto ci nieruchomo ci przyległej [dz. Nr 49])

W = W 1 - W 2

W = 86 400,00 – 54 000,00 = 32 400,00 zł

PODSUMOWANIE: Warto działki nr 50/1 zbywanej dla potrzeb poprawy warunków

zagospodarowania okre lono w wysoko ci 32 400,00 zł

Propozycja oceny rozwi zania poszczególnych etapów:

Wskazania zasady okre lenia warto ci –

2 pkt.

Dobór nieruchomo ci porównawczych dla oszacowania warto ci nieruchomo ci

przyległej i nabywanej –

2 pkt.

Dobór nieruchomo ci porównawczych dla oszacowania warto ci nieruchomo ci

przyległej –

1 pkt.

Opisanie cech nieruchomo ci przyległej ł cznie z nabywan -

1 pkt

Okre lenie warto ci nieruchomo ci przyległej i nabywanej –

2 pkt.

Okre lenie warto ci nieruchomo ci przyległej –

1 pkt.

Okre lenie warto ci nieruchomo ci nabywanej –

1 pkt.

Razem

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: