EKONOMIKA NIERUCHOMOŚCI

mgr inż. Tomasz Krasodomski

tkrasodomski@wp.pl

Ramowy program przedmiotu

- Podstawowe pojęcia prawne (rożne definicje i typy własności nieruchomości), rodzaje i funkcje nieruchomości,

- Księgi wieczyste, hipoteki, kataster nieruchomości, teren, dostawy mediów, uzbrojenie, podstawowe cechy techniczne nieruchomości,

- Gospodarowanie nieruchomościami, zawody związane z nieruchomościami, rynek nieruchomości, wspieranie niektórych form budownictwa

- Funkcje nieruchomości na rynku nieruchomości mieszkalne i niemieszkalne, inwestowanie w nieruchomości, nieruchomości jako źródło kapitału

- Plan zarządzania nieruchomością – przykładowa analiza finansowa

- Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Nieruchomość jako źródło dochodów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego

- Zaliczenie

LITERAURA

- akty normatywne

- M.Bryx (red), Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, POLTEXT, Warszawa 2004

- M.Bryx, R.Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, POLTEXT, Warszawa 2001

- A.Sobczak, Plany zarządzania nieruchomościami, POLTEXT, Warszawa 2000

- H.Walczewski, Prawo nieruchomości dla Zarządców, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2000

- I. Hopfer, H. Jędrzejewski, R. Źróbek, S. Źróbek, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993

- R. Borowiecki, S. Chomątkowski, K. Maciejowsja, S. Maciejowski, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993

- R. Borowiecki, S. Chomątkowski, K. Maciejowsja, S. Maciejowski, Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1993

- I. Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym. Oprocentowanie i dyskontowanie, TWIGER, Warszawa 1995

- Z.Brzeziński (red), Pośrednik na rynku nieruchomości, POLTEXT, Warszawa, 2004

- R. Borowiecki (red.), Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, TWIGER, Warszawa 1995

- E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004.

- Z.Leoński, M.Szewczyk Podstawowe instytucje planowania przestrzennego i prawa budowalnego, Wydawnictwo Wyższej Szkoły Bankowej Poznań 1997

NIERUCHOMOŚĆ

- art.46 KC § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

NIERUCHOMOŚĆ ROLNA

- art.461 KC Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Rodzaje nieruchomości

- Gruntowe

- Lokalowe

- Rolne

- Leśne

Funkcje nieruchomości

- Zapewnienie podstawowych potrzeb inwestora (np. mieszkanie, miejsce pracy)

- Lokata kapitału

- Zabezpieczenie kredytu

Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r kodeks cywilny (Dz.U.16 poz.16 z późn.zm.)

- ustawa z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.19 poz.147 z późn.zm.)

- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz.U.85 poz.388 z późn.zm.)

- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.115 poz.741 z późn.zm.)

Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości

- ustawa z dnia 21 czerwca 2001r o ochronie praw lokatorów (…) (Dz.U.2001 nr 71 poz 733 z późn.zm.)

- ustawa z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2001 nr 4 poz.27 z późn.zm.)

- ustawa z dnia 26 października 1995r o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U.133 poz.654 z późn.zm.)

Podstawowe akty prawne dotyczące nieruchomości

- Ustawa z dnia 7 lipca 1994r prawo budowlane (Dz.U.89 poz.414 z późn.zm.)

- Ustawa z dnia 17 maja 1989 prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.30 poz.163 z późn.zm.)

- Ustawa z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.80 poz.717 z późn.zm.)

- Ustawa z dnia 18 lipca 2001r prawo wodne (Dz.U.115 poz.1229 z późn.zm)

Prawa do nieruchomości – „własnościowe”

- własność

- współwłasność

- wieczyste użytkowanie

- ograniczone prawa rzeczowe

Własność

- W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

- W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Współwłasność

- Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

- Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

- Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

- Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Wieczyste użytkowanie

- Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

- W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

- W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

- Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

- Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

- Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

Ograniczone prawa rzeczowe

- Użytkowanie

- Służebność

- Zastaw

- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

- Hipoteka

Użytkowanie

- Obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków

- Użytkowanie jest niezbywalne

- Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków

- Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części

- Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć

Służebność:

- Gruntowa - Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

- Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

- Osobista - Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej

Zastaw

- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

- Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej.

Własnościowe prawo do lokalu

- Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

-  Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Hipoteka

- W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

- Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

- Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.

- Przedmiotem hipoteki mogą być: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

- Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

- Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.

- Wierzytelności o wysokości nie ustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna).

- Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Inne tytułu prawne do nieruchomości

- Najem

- Dzierżawa

- Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

- Trwały zarząd

Najem i dzierżawa

- Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. [art.659 §1 KC]

- Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. [art.693 §1 KC]

Podstawowe przepisy dotyczące umów najmu

- Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju

- Umowa najmu nieruchomości lub lokalu na czas dłuższy od roku powinna być zawarta na piśmie. W razie nie zachowania tej formy poczytuje się za zawartą na czas nie oznaczony

- Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nie oznaczony

Podstawowe przepisy dotyczące umów dzierżawy

- Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, może być oznaczony w ułamkowej części pożytków

- Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nie oznaczony

Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

- Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Trwały zarząd

- Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

- Jednostka organizacyjna ma prawo, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do:

1) korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania,

2) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,

3) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na okres powyżej 3 lat.

Lokale do wynajmu w Towarzystwach Budownictwa Społecznego

- Partycypant wnosi partycypację w wysokości 30% wartości lokalu

- Partycypacja jest zbywalna i podlega dziedziczeniu

- Partycypant wskazuje najmującego lokal mieszkalny

- Roczny czynsz najmu nie może być większy niż 4% wartości odtworzenia 1m2 w danym powiecie

- Mieszkanie nie może podlegać wykupowi

ZBIORY INFORMACJI  O NIERUCHOMOŚCIACH

Zbiory informacji  o nieruchomościach

- Księga wieczysta – opisuje stan prawny nieruchomości,

- Kataster nieruchomości (ewidencja gruntów i budynków) – jest przede wszystkim opisem stanu faktycznego nieruchomości.

KSIĘGI WIECZYSTE –są stworzonymi przez prawo rejestrami stanu prawnego nieruchomości, w których aktualnie dokonuje się wpisów wszelkich aktualnych informacji dotyczących nieruchomości.

Skutki prawnomaterialne

- Księgi wieczyste są typowym przykładem rejestru, do którego wpisy wywołują wiele skutków prawnomaterialnych, które  kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na nieruchomościach, np. hipoteka umowna powstaje z chwilą jej wpisu do księgi wieczystej.

Obowiązek właściciela

- Księgi wieczyste, pomimo początkowych zamierzeń, nie są prowadzone dla wszystkich nieruchomości.

- Przepisy prawa nakładają na właściciela nieruchomości obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej.

Podstawy prawne

- Ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece,

- Ustawa z 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego,

- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

Podstawy prawne - techniczna strona prowadzenia ksiąg

- Ustawa z 14 lutego 2003r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym,

- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym,

- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 14 sierpnia 2003r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

- Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

- Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

- Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu

- Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Zadania księgi wieczystej

- Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

- Na skutek przypisania księgom wieczystym kilku zasad prawnomaterialnych...