Zawód rzeczoznawcy majątkowego noszący w różnych krajach różne nazwy, nie zawsze pochodzące od angielskich słów dotyczących określania wartości nieruchomości ma swoje początki w mierzeniu obiektów powierzchniowych, a więc w miernictwie.
Początkowo chodziło tylko o pomiar i obliczenie wielkości powierzchni pewnych cech charakteryzujących te wielkości: ich produktywność, głównie rolną lub leśną a z biegiem czasu także inaczej rozumianą - jako podstawy do naliczenia wysokości opłat, podatków i innych rodzajów należności. Pomiar taki był poprzedzany identyfikacją lokalizacyjną i prawną a kończył się naliczonym wymiarem podstawy ustalania należności lub wprost wielkości tych należności.
Był to więc dość szeroko rozumiany pomiar nieruchomości, dający w efekcie m.in. jej „wartość podatkową” lub kwotę związana z ustalaniem wysokości podatku. Z upływem czasu ta „wartość podatkowa” nieruchomości zaczęła być wykorzystywana także jako podstawa ustalania jej ceny rynkowej – poprzez znajomość jej produktywności i związanych z tym obciążenie fiskalnych, można było określić jej „pozycje” na rynku nieruchomości, zwłaszcza od czasu gdy miejsce na „mieszkanie” lub produkcję żywości trzeba było nie „zdobyć” ale nabyć a więc zapłacić za nie równowartość w postaci dóbr materialnych lub ekwiwalentu pieniężnego.
Powstała następnie, zwłaszcza w wyniku rozwoju teorii ekonomi i jej praktycznej odmiany – ekonomiki, inna droga do określania wartości nieruchomości, oparta o wartość kapitału jaki może generować nieruchomość. Zostało to wywołane głównie przez potrzeby banków i innych instytucji finansowych udzielających kredytów. W ten oto sposób skrótowo opisać można drogę powstawania i wykorzystywania wartości nieruchomości.
To z kolei spowodowało powstanie co najmniej dwóch dróg i zasad działania i organizowania się specjalistów zajmujących się wartością nieruchomości: jednej wywodzącej się od miernictwa i drugiej pochodzącej od ekonomicznych podstaw ustalania wartości.
Określanie wartości nieruchomości stanowi coraz powszechniejszą potrzebę w gospodarce świata i poszczególnych krajów. Po potrzebie dysponowania informacją o lokalizacji, przebiegu granic, wielkości powierzchni nieruchomości, jej wyposażeniu w budowle i urządzenia techniczne i możliwościach jej wykorzystania na cele zgodne z decyzjami planistycznymi, wreszcie o jej stanie prawnym tj. o tym komu i jakiego rodzaju prawa przysługują do niej – wartość nieruchomości jest kolejnym a bardzo często brakującym jeszcze atrybutem nieruchomości. Atrybut ten może być traktowany jako element treści katastru lub innych rejestrów opisujących nieruchomości, traktowany jako efekt i przedmiot działania geodetów i innych specjalistów, którzy umieją rozpoznać i ocenić za w/w cechy nieruchomości. W przypadku tego atrybutu nieruchomości, zestaw osób reprezentujących uprzednio wymienione profesje można także uznać za kompetentny a więc wystarczający do ustalenia wartości nieruchomości. Pojęcie to jednak jest w stałym rozwoju. Występują więc min. i jak dotąd głównie wartość rynkowa a w tym pojęciu takie jego odmiany jak wartość dla aktualnego sposobu wykorzystania, wartość lub cena dla przyszłej sprzedaży lub dla sprzedaży wymuszonej, wartość dla optymalnego wykorzystania nieruchomości, aż do wartości określanej z punktu widzenia oczekiwań konkretnego indywidualnego inwestora, wartość oparta o przynoszony przez nieruchomość dochód - po jego kapitalizacji. Wartość ta jak to wspomniano zaliczana jest w teorii do kategorii wartości rynkowej, choć czasem także nierynkowej a na tym pograniczu występuje wartość odtworzeniowa, i definitywnie nierynkowe wartości takie jak wartość użytkowa, ubezpieczeniowa, wartość stosowana w rachunkowości, podatkowa, bankowo-hipoteczna i kilka innych.
Oznacza to znaczne rozszerzenie zestawu zawodów i dyscyplin naukowych zajmujących się tą problematyką. profesji zajmujących się tą problematyka zaliczyć do nich można specjalistów z zakresu wartości bankowo-hipotecznej, wartości ubezpieczeniowej, wartości stosowanej w rachunkowości i w systemie podatkowym.
Tak tez przedstawia się obecny stan zorganizowania specjalistów i instytucji zajmujących się ta problematyką - z jednej strony łączy ich głównie FIG a z drugiej - TEGOVA i WAVO oraz inne, chociaż podział ten nie jest całkowicie „czysty”, bowiem są osoby i organizacje działające w obu tych zestawach organizacyjnych.
Przykładem takiej szczególnej drogi rozwoju jest RICS – Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (Royal Institution of Chartered Surveyors), co z nazwy i drogi rozwojowej wskazuje na jego pomiarowe korzenie.
W Wielkiej Brytanii każdy może nazywać się rzeczoznawcą i publicznie oferować swoje usługi, ale gwarancją wysokiego poziomu usług jest jednak członkostwo tej właśnie profesjonalnej organizacji Z tego powodu prawie każda organizacja czy osoba prywatna szukająca porady o wartości nieruchomości zwraca się w tej sprawie do członka RICS.
RICS powstał w 1868 roku, a w roku 1881 został uznany Dekretem Królewskim. Zobowiązuje to Instytut do dbałości o postęp w dziedzinie związanej z gospodarką przestrzenną poprzez wypełnienie następujących obowiązków:
§ zapewnienie profesjonalizmu jego członków,
§ śledzenie zapotrzebowania na fachowców oraz troskę o programy szkoleniowe dla kształcenia odpowiedniej liczby osób do wymaganego poziomu umiejętności,
§ zapewnienie programów szkoleniowych nadzorowanej praktyki zawodowej przed uzyskaniem pełnych kwalifikacji zawodowych,
§ nadanie kwalifikacji zawodowych,
§ ustalenie poziomu studiów podyplomowych,
§ ustalenie reguł postępowania i nadzór nad ich przestrzeganiem,
§ utrzymanie współpracy w odpowiednim stowarzyszeniami zawodowymi w innych krajach.
Reguły te zawiera opublikowana przez RICS we współpracy z innymi organizacjami brytyjskimi Czerwona Księga (Red Book) zatytułowana The RICS Appraisal and Valuation Manual czyli “Podręcznik wyceny i szacowania nieruchomości”. Wydany przez RICS znany jest powszechnie pod nazwą „Czerwonej księgi”. Jest ona rozstrzygającym i oficjalnym źródłem praktyki szacowania gruntów, budynków i innych obiektów budowlanych oraz maszyn i urządzeń.
Głównym celem tego podręcznika jest pomoc rzeczoznawcom wyceniającym nieruchomości w następujących m.in. kwestiach:
· dokładnym ustalaniu i zrozumieniu potrzeb i wymagań klientów
· propagowaniu konsekwentnego korzystania z podstaw i założeń, według których dokonywane są wyceny
· dobraniu właściwych podstaw wyceny, aby wyjść naprzeciw zapotrzebowaniom zleceniodawców
· propagowaniu jednolitych w formie raportów - operatów
Część I zawiera przepisy obowiązujące rzeczoznawców „Practice Statements”, które stanowią wytyczne instrukcyjne i zagadnienia proceduralne i ściśle definiują rodzaje wartości i cele szacowania, dla których powinny być one użyte. W części tej wymieniono także szczególne okoliczności, dla których może być potrzebna znajomość wartości nieruchomości.
Część II stanowi uzupełnienie części I i dostarcza wskazówek praktycznych do szacowania. Stosowanie przepisów tej części nie jest obowiązkowe, lecz ich stosowanie ułatwia i zapewnia właściwe przeprowadzenie procedury wyceny.
W Księdze tej zdefiniowano dwa pojęcia ściśle ze sobą związane – mianowicie wyceny i oceny.
Wycena (valuation) to pisemna opinia co do ceny lub wartości kapitałowej lub ceny lub wartości czynszowej. Pojęcie to nie odnosi się do prognozowania wartości, które jest zdefiniowane jako przewidywanie prawdopodobnej wartości lub cenności (worth) nieruchomości w określonej dacie w przyszłości i nazwanej „oszacowana cena sprzedaży” lub „Oszacowana przyszła wartość czynszowa”.
Ocena (appraisal) to pisemny dowód szacowania połączony z profesjonalną opinią, radą i/lub analizą odnośnie przydatności i opłacalności danej nieruchomości dla określonego celu lub przewidywanie rezultatów realizacji określonych warunków wynikający z oceny rzeczoznawcy poprzedzonej właściwymi badaniami.
Z powodu szerokiego wachlarza zadań związanych z gospodarką nieruchomościami RICS dzieli się na siedem oddziałów specjalistycznych z których trzy największe skupiają rzeczoznawców majątkowych, zarządców nieruchomości i pośredników oraz ekonomistów budowlanych (quantity surveyors).
Zakłada się, że nikt z członków RICS nie jest w stanie wyspecjalizować się we wszystkich kierunkach, stąd odpowiednio do swych umiejętności należy on do jednego oddziału i oferując swe usługi powołuje się na przynależność do tego oddziału. Tę samą myśl moszna odnieść do wszystkich osób i zawodów działających na tym polu.
Referat niniejszy jest próba zastanowienia się nad celowością poszukiwania możliwości współpracy miedzy bliskimi sobie a jedynka różnymi „zespołami”. Współcześnie to właśnie wydaje się być pożądane bo mimo odrębnych początkowo dwóch głównych dróg powstania tych grup a także różnorodnej teraźniejszości, są one sobie bardzo bliskie – stanowią pewnego rodzaju sumę wiedzy i doświadczeń, dodatkowo powiązanych watkami prawnymi i przestrzennymi. Zaprezentowana tu „statystyka” wszystkich lub większości istniejących organizacji oraz fragmentów tematyki badawczo-praktycznej będących przedmiotem zainteresowania obu stron, w tym także fakt iż uczelnie akademickie i inne instytucje badawcze zajmujące się ta problematyką stosują bardzo podobne programy i metody a co ważniejsze – także uczeni i prowadzone oraz nich zespoły nie są dzielone wg tych „genetycznych” kryteriów i zajmują się takimi samymi projektami badawczymi, stosują te same metody badań i zmierzają do tych samych celów. Są to jednak dziedziny bardzo intensywnie rozwijające się a rozwój ten wymaga przyjęcia wielu wspólnych, powszechnie obowiązujących założeń i uwarunkowań.
Wartość nieruchomości, jej określenie i wykorzystanie nie jest bowiem liczbą o charakterze bezwzględnym, stałym i niepodważalnym, bo podlega m.in. wpływowi upływu czasu i związanym z nim warunkom rynkowym i nierynkowym. Wynika także z wiedzy, zmieniającej się metodologii, doświadczenia a także intuicji wyceniającego.
Stąd też wymaga ona dysponowania wspólna platformą porozumiewania się miedzy wyceniającymi a odbiorcą, a także między zrzeszającymi ich organizacjami. Pewną rolę takiej wspólnej płaszczyzny stanowią standardy, zwane też normami zawodowymi. Mają one najczęściej charakter zawodowy, a nie także nauko-badawczy.
Ponieważ w zmieniającym się i coraz bardziej rynkowym świecie – zwłaszcza świecie dla którego wartość kapitału uzależniona jest od poprawności jej określenia, od zapisów w dokumentach, zwłaszcza księgowych (rachunkowych), jej przydatności bankowo-hipotecznej, które są uregulowane wymaganiami jednolitymi w skali światowej. Pociąga to za sobą potrzebę dysponowania podobnymi, ujednoliconymi procedurami ich uzyskiwania,
Wskazane więc byłoby stworzenie możliwości porozumienia się w tym względzie miedzy organizacjami, tj. np. przez stworzenie ciała reprezentującego całe światowe środowisko rzeczoznawców majątkowych.
Tę właśnie propozycję przedstawiamy pod rozwagę zarówno komisji IX i działającym w jej ramach specjalistom jak i władzom FIG
Archie12