Zasady gospodarowania nieruchomościami publicznymi

I. Uwagi ogólne:

Zasady gospodarowania nieruchomościami będącymi własnością Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. - Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)

2. Podstawowe organy w sferze gospodarowania nieruchomościami w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

1) Skarbu Państwa - STAROSTA, który: wykonuje czynności o charakterze administracyjnym (np. wydaje decyzje), wykonuje czynności o charakterze cywilnoprawnym (np. zawiera umowy cywilnoprawne)

2) Jednostek samorządu terytorialnego -  ORGAN WYKONAWCZY GMINY (powiatu, województwa samorządowego), który: w sferze administracyjnej gospodaruje nieruchomościami jako organ wyłącznie kompetentny, w sferze cywilnoprawnej jest organem gminy jako osoby prawnej, czyli działa za gminę, przy dokonywaniu czynności prawnych jest uprawniony do reprezentacji jednoosobowej;

3. Utworzone zasoby nieruchomości:

1) zasób nieruchomości Skarbu Państwa - gospodaruje starosta,

2) gminny zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy gminy, tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta,

3) powiatowy zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy powiatu , tj. zarząd powiatu,

4) wojewódzki zasób nieruchomości - gospodaruje organ wykonawczy województwa, tj. zarząd województwa.

Do zasobu nieruchomości danego podmiotu publicznego (np. Skarbu Państwa, gminy) należą nieruchomości:

a)              stanowiące własność tego podmiotu i nie oddane w użytkowanie wieczyste innemu osobie fizycznej lub prawnej oraz

b)              oddane w użytkowanie wieczyste tego podmiotu.

4. Nieruchomości, wg art. 13 ustawy, mogą być przedmiotem:

1) sprzedaży,

2) oddania w użytkowanie wieczyste,

3) zamiany,

4) darowizny,

5) oddania w najem, dzierżawę lub użyczenia,

6) obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi,

7) wkładu niepienieżnego (aportu) wnoszonego do spółki,

8) oddania w trwały zarząd,

9) przekazania na cele szczególne - wyposażenia państwowych osób prawnych i państwowych jednostek organizacyjnych oraz tworzonych fundacji.

5. Darowizna: Nieruchomość może być przedmiotem darowizny:

1) na rzecz osoby fizycznej lub prawnej - wyłącznie na cel publiczny,

2) między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego - brak wymogu celu publicznego, ale musi istnieć jakiś cel. (art. 13 ust. 2 ustawy)

Cel darowizny musi być zawsze określony w umowie.

Darowizny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa dokonuje starosta za zgodą wojewody.

Darowizny nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego dokonuje organ wykonawczy jednostki za zgodą swojej rady lub sejmiku.

Ustawa przewiduje możliwość odwołania darowizny w przypadku niewykorzystania nieruchomości na określony cel. Odwołania darowizny dokonuje starosta (organ wykonawczy jednostki) za zgodą wojewody (swojej rady lub sejmiku). Wobec nieokreślenia w ustawie formy odwołania oraz okresu w którym można jej dokonać należy najprawdopodobniej odpowiednio zastosować przepisy kodeksu cywilnego o darowiźnie.

6. Szczególne zasady gospodarki między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnemu. Na zasadzie zawarcia umowy cywilnoprawnej może dojść między w/w podmiotami prawa do: a) sprzedaży nieruchomości za cenę obniżoną, b) nieodpłatnego oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to jest bez pobierania opłaty pierwszej, c) obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnemu), d) zamiany własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości - bez obowiązku dokonywania dopłat w przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości, e) zamiany własności nieruchomości na użytkowanie wieczyste i odwrotnie - bez dopłat jak w podpunkcie d)

Zawarcie umowy w w/w sprawach wymaga:

- zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa i

- zgody odpowiedniej rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości komunalnych.

7. Zamiana (art. 15 ustawy)

Możliwość zamiany między Skarbem Państwa (jednostką samorządu terytorialnego) a osobą fizyczną (prawną), przy czym przy nierównej wartości nieruchomości powstaje konieczność uiszczenia dopłat

Możliwa jest również zamiana między w/w podmiotami własności na prawo użytkowania wieczystego i odwrotnie.

8. Nabycie nieruchomości przez państwowe (samorządowe) jednostki organizacyjne.

Państwowe (samorządowe) jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej nabywają nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), natomiast same uzyskują trwały zarząd do tych nieruchomości  z mocy prawa z dniem ich nabycia.

9. Gospodarowanie nieruchomościami położonymi na obszarach szczególnych (art. 19 ustawy)

Sprzedaż, oddanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem i dzierżawę nieruchomości położonych na obszarach szczególnych wymienionych w art. 19 ustawy wymaga porozumienia ze stosownymi organami określonymi w tym artykule.

II. Sprzedaż, oddanie w użytkowanie wieczyste, zawarcie umowy użytkowania, najmu albo dzierżawy

1. Metoda cywilnoprawna - sprzedaż (oddanie w użytkowanie wieczyste) nieruchomości wymaga zawarcia stosownej umowy w formie aktu notarialnego,

2. Sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) (art. 35 ustawy)

Przed zadysponowaniem nieruchomością organ administracji obowiązany jest:

- sporządzić wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę lub najem,

- wywiesić ten wykaz na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu,

- informację o jego wywieszeniu podać do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej i w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Zawartość w/w wykazu określa art. 35 ust. 2 ustawy. M.in. wykaz określa termin złożenia wniosku przez osoby posiadające prawo pierwszeństwa do nabycia wymienionych w wykazie nieruchomości.

Obowiązek sporządzania wykazu nie dotyczy ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych.

3. Tryb sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. Zasadą jest PRZETARG. Nieruchomości mogą być sprzedawane (oddawane w uż. wieczyste) w drodze przetargu.

Wyjątki: 1) przypadki obligatoryjnego zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej określone są enumerytywnie w art. 37 ust. 2 ustawy, 2) fakultatywne zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej: a) wojewoda (rada lub sejmik) w drodze zarządzenia (uchwały) może zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, b) powyższą regulację stosuje się do sprzedaży nieruchomości na rzecz osoby, która ją dzierżawi na podstawie umowy zawartej na okres co najmniej 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę.

4. Przetarg ogłasza i przeprowadza właściwy organ (art. 38 ust. 1 ustawy) 1) Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminu wyznaczonego do złożenia wniosków przez osoby posiadające prawo pierwszeństwa do nabycia zbywanych nieruchomości; 2) Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Nie umieszcza się w ogłoszeniu przetargowym informacji o nieruchomości, co do której w/w wniosek został rozpoznany pozytywnie.

3) Formy przetargu (art. 40 ust. 1 ustawy): a) przetarg ustny nieograniczony, b) przetarg ustny ograniczony, c) przetarg pisemny nieograniczony, d) przetarg pisemny ograniczony.

4) Postępowanie przetargowe

I przetarg - cena wywoławcza nieruchomości to wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego

II przetarg - cena z I przetargu obniżona maks. o 50 %,

Jeśli II przetarg zakończył się negatywnie można zaniechać procedury przetargowej i sprzedać nieruchomość w drodze rokowań

5) Zawarcie umowy sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Organ zawiadamia osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o terminie i miejscu zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu.

Wyznaczony termin zawarcia umowy nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia w/w zawiadomienia.

Nieusprawiedliwione niestawiennictwo osoby ustalonej jako nabywca - organ może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

5. Zawarcie umowy użytkowania, najmu albo dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż 3 lata

Zawarcie jednej wyżej wymienionych umów wymaga przeprowadzenia procedury przetargowej opisanej wyżej w punktach 3 i 4.

III. TRWAŁY ZARZĄD Jest formą prawną władania nieruchomością przez nieposiadającą osobowości prawnej jednostkę organizacyjną państwową lub samorządową.

1. Uprawnienie jednostki organizacyjnej wynikające z trwałego zarządu (art. 43 ust. 2 ustawy):

- korzystanie z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu działania jednostki,

-zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i remontu obiektu budowlanego na nieruchomości za zgodą organu nadzoru budowlanego,

-oddania, za zgodą organu nadzorującego, nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo jej użyczenie w drodze umowy zawartej na czas nie dłuższy niż czas trwania zarządu trwałego z równoczesnym zawiadomieniem organu, który oddał jednostce grunt w trwały zarząd; jeśli umowa jest zawierania na okres powyżej 3 lat wymagana jest zgoda tego ostatniego organu.

Nieruchomości oddane w trwały zarząd ministerstwom, urzędom centralnym i wojewódzkim mogą być oddane w najem, dzierżawę i użyczone za zgodą Prezesa Rady Ministrów.

Jednostka ma prawo do wypowiedzenia wyżej wymienionych umów najmu, dzierżawy i użyczenia, za zgodą organu nadzorującego, z zachowaniem terminu 3 miesięcznego.

2. Ustanowienie trwałego zarządu:

1) Czas: oznaczony lub nieoznaczony;

2) Tryb: z wnioskiem występuje jednostka a ustanawia właściwy miejscowo i rzeczowo organ;

3) Forma: decyzja administracyjna, zawartość tej decyzji określa art. 45 ust. 2 ustawy;

4) Objęcie fizyczne nieruchomości: na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego

3. Wygaśniecie trwałego zarządu - trwały zarząd wygasa wskutek: 1) upływu czasu, 2) decyzji właściwego organu ( tu: organu, który ustanowił trwały zarząd) wydanej z urzędu z przyczyn enumeratywnie określonych w art. 46 ust 2 ustawy, 3) decyzji właściwego organu wydanej na wniosek jednostki, za zgoda organu nadzorującego, jeżeli nieruchomość stała się dla niej zbędna. 4) likwidacja jednostki organizacyjnej;

Wyjątek - jeżeli likwidacja nastąpiła w wyniku przekształceń organizacyjnych, trwały zarząd przechodzi na następcy prawnego. Organ likwidujący może zgłosić wniosek o wygaśniecie trwałego zarządu.

4. Skutki wygaśnięcia trwałego zarządu: wypowiedzenie umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia,

5. Przekazanie trwałego zarządu między jednostkami następuje: wskutek wydania decyzji admin. przez właściwy organ, na zgodny wniosek obu jednostek za zgodą organów nadzorujących tych jednostek, po sporządzeniu stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego.

IV.  Przekazanie nieruchomości na cele szczególne

Najwazniejszą czynnością zaliczaną do przekazywania nieruchomości na cele szczególne jest wyposażenie w nieruchomości państwowych (komunalnych) osób prawnych lub państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych.

1.Wyposażenie państwowej osoby prawnej (p.o.p.) nieruchomościami

Wyposażenie państwowej (komunalnej) osoby prawnej polega na: przeniesieniu na jej rzecz własności nieruchomości lub oddaniu jej nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub na oddaniu,

Organ dokonujący wyposażenia – minister właściwy do spraw Skarbu Państwa

Przedmiot wyposażenia – nieruchomości Skarbu Państwa.

Procedura wyposażenia p.o.p.:

1)          Na wniosek organ dokonującego wyposażenia starosta wskazuje nieruchomości, które mogą być przedmiotem na wyposażenie

2)          Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski w akcie o utworzeniu p.o.p. rozstrzyga o wyposażeniu tej osoby w konkretne nieruchomości wybrane z nieruchomości wskazanych uprzednio przez starostę.

3)          Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub organ założycielski w drodze umowy cywionoprawnej zawartej w formie aktu notarialnego z nowoutworzoną p.o.p przenosi na Nią własność wskazanych w akcie o utowrzeniu nieruchomości lub oddaje jej te nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

2. Wyposażanie państwowych jednostek organizacyjnych (p.j.o.)

Wyposażanie państwowych (komunalnych) jednostek organizacyjnych polega na oddaniu im nieruchomości w trwały zarząd. organ dokonujący wyposażenia – organ nadzorujący. Procedura wyposażenia p.j.o.:

1)          Na wniosek organ dokonującego wyposażenia starosta wskazuje nieruchomości, które mogą być przedmiotem na wyposażenie

2)          Organ nadzorujący w akcie o utworzeniu p.j.o. wyposaża tę jednostkę w konkretne nieruchomości wybrane z nieruchomości wskazanych uprzednio przez starostę.

3)          Starosta wykonujący zadania z zakresu admisnitracji rządowej oddaje nowoutworzonej p.j.o wskazane w akcie o utworzeniu nieruchomości w trwały zarząd.

Do wyposażania komunalnej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej stosuje się odpowiednio wyżej opisane zasady dotyczącej państwowej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

VII. NABYWANIE WŁASNOŚCI

Sposoby nabycia własności: cywilnoprawne, administracyjnoprawne, karnoprawne

1.            Cywilnoprawne sposoby nabycia własności: przeniesienie własności, np. w drodze umowy, zasiedzenie, przemilczenie, zrzeczenie się własności, dziedziczenie, nabycie własności w toku egzekucji sądowej, zniesienie współwłasności,

2.            Administracyjnoprawne sposoby nabycia własności - nabywcą mogą być tylko podmioty publiczne: nacjonalizacja (komunalizacja) – ma charakter ogólny, wywłaszczenie – ma charakter indywidualny.

3.            Karnoprawny sposób nabycia własności – nabywcą może być tylko Skarb Państwa

Przepadek przedmiotów:

- stanowiących mienie ruchome, które służyły lub były przeznaczone do popełnienie przestępstwa, -pochodzących bezpośrednio z przestępstwa, -których wytwarzanie, posiadanie, obrót lub przewóz jest zakazany, -a także przepadek korzyści majątkowych pochodzących pośrednio z popełnienia przestępstwa

NIERUCHOMOŚCI

Definicja  - art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego

Rodzaje nieruchomości:

- gruntowe - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności;

Granicą nieruchomości gruntowej jest granica działki ewidencyjnej.

Jedna nieruchomość może się składać z kilku działek ewidencyjnych.

Zasada:

Jedna księga wieczysta to jedna nieruchomość.

W konsekwencji 2 graniczące ze sobą działki tego samego właściciela jeśli prowadzone dla nich będą osobne księgi wieczyste będą stanowiły 2 odrębne nieruchomości. Jest to odstępstwo od definicji nieruchomości gruntowej zawartej w art. 46 k.c.

- budynkowe – budynki trwale z gruntem związane, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,

Taka sytuacja ma miejsce tylko gdy jakiś podmiot posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest usytuowany jakiś budynek.

Występuje tu kryterium prawne – użytkowanie wieczyste. Na nieruchomość budynkową składa się na nią prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest ten budynek.

Występują wtedy dwa podmioty posiadające prawo rzeczowe do nieruchomości

- A -  właściciel budynku i użytkownik wieczysty gruntu i

- B - właściciel gruntu

- lokalowe – części budynków trwale z gruntem związanych, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,

Dla powstania nieruchomości lokalowej istotne jest kryterium faktyczne – posiadanie przez część budynku (lokal) statusu samodzielnego lokalu.

Definicja samodzielnego lokalu – art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali.

Spełnienie przez lokal wymagań wynikających z w/w definicji sprawdza starosta.

Dwa stany prawne nieruchomości lokalowej:

a)          właściciel lokalu i współwłaściciel gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal,

b)          właściciel lokalu i współużytkownik wieczysty gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal.

Odrębna własność lokali (nieruchomość lokalowa)

Przepisy – ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali

Odrębną nieruchomością lokalową może być samodzielny lokal mieszkalny

1. Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego – art. 2 ust. 2 ustawy Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

2. Nieruchomość wspólna i udział w niej – art. 3 ustawy Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Udział w nieruchomości wspólnej = powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych / łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych.

3. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali

1) Zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali: Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

a)          rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

b)       wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i wpisania w niej informacji o właścicielu tego lokalu.

2) Złożenie jednostronnego oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przez właściciela lokalu – art. 10 ustawy

Właściciel ustanawia odrębną własność lokalu dla siebie przy zachowaniu pozostałych wymogów dot. ustanowienia odrębnej własności lokalu (opisanych w podpunkcie 1)

3) Orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności...