POŻYCZAMY NA MIESZKANIE z 22 sierpnia 11 (nr 161).pdf

ZANIM PODEJMIESZ DECYZJ

ekstra Po yczamy

PARTNER DODATKU

na mieszkani 22 sierpnia 2011

dodatek do DGP nr 161 (3047)

Polska buduje się na kredyt

Własne mieszkanie jeszcze niedawno było w Polsce synonimem luksusu. Ostatnie lata przyniosły zmianę sytuacji

– miliony ludzi zdołały nabyć własne M, pożyczając na to pieniądze w bankach

Z mieszkaniami w Polsce

przez dziesięciolecia było

krucho. Starsze pokole-

nie pamięta absurd książe-

czek mieszkaniowych i kil-

kunastoletnie oczekiwania

na spółdzielcze M. Młod-

si mają zupełnie inne pro-

blemy. Wprawdzie deficyt

mieszkań jest wciąż bar-

dzo duży – szacowany na

ok. 1,5 mln lokali to jednak

na rynku jest dużo miesz-

kań na sprzedaż. Przeszko-

dą dla ich potencjalnych

nabywców jest jednak brak

pieniędzy. Wciąż jesteśmy

krajem na dorobku, a Pola-

cy są znacznie ubożsi niż

obywatele innych krajów

europejskich. Średnia pen-

sja wystarcza nam na 0,8

mkw. nowego mieszka-

nia, podczas gdy obywatel

zachodniej Europy za prze-

ciętną płacę może kupić

nawet 3 mkw. Stale rozwi-

jający się rynek kredytów

mieszkaniowych pomógł

jednak wielu Polakom roz-

wiązać problem braku środ-

ków finansowych.

Zwycięstwo rynku

Boom mieszkaniowy trwa-

jący w Polsce od lat to efekt

wielu czynników, które

pozwoliły odejść od niena-

turalnej reglamentacji, uru-

chomiły rynkowe mechani-

zmy. Po pierwsze obywate-

le zaczęli się bogacić, a ich

dochody rosły wraz ze wzro-

stem gospodarczym. Po dru-

gie po kilkunastu latach sta-

rań Narodowemu Bankowi

Polskiemu udało się zbić

inflację do kilkuprocento-

wego poziomu. To sprawi-

ło, że udzielanie długotermi-

nowych kredytów, jakimi są

kredyty mieszkaniowe, stało

się możliwe. I to właśnie –

a nie ulgi podatkowe czy róż-

norakie programy wspiera-

nia budownictwa – zdecy-

dowało przede wszystkim

o rozwoju budownictwa

w Polsce.

Płynie stąd jednak dość

ważna nauka: dostępność

kredytu w znacznej mierze

zależy od sytuacji gospo-

darczej, ta zaś na przestrze-

ni lat może się zmieniać.

Warto więc mieć na uwa-

dze tę zmienność i zaciąga-

jąc kredyt pozostawić sobie

margines finansowego bez-

pieczeństwa. Warto też

pamiętać, że banki udziela-

ją kredytów po to, by na nich

zarabiać. Zatem przy wszel-

kich negocjacjach z bankiem

należy przygotować argu-

menty oparte na kalkulacji,

a nie na emocjach.

Prawie dla każdego

Przy kilkutysięcznych

zarobkach ceny mieszkań

sięgające kilkuset tysięcy

złotych wyglądają astro-

nomicznie. Dlatego niektó-

rych przeraża perspektywa

zaciągania tak ogromnego

długu na zakup mieszkania.

Pamiętajmy jednak, że spła-

ta tego olbrzymiego zobo-

wiązania jest rozłożona na

co najmniej kilkanaście lat,

a czasem nawet na 30. Bank

każdorazowo udzielając nam

kredytu zbada naszą zdol-

ność kredytową – tzn. oceni

możliwość spłaty przez nas

kredytu.

Dlatego przy zaciąganiu

kredytu – mimo że chcie-

libyśmy pożyczyć jak naj-

więcej pieniędzy na jak naj-

większe i jak najpiękniej-

sze wymarzone M – lepiej

nie odmalowywać swojej

sytuacji finansowej w zbyt

różowych barwach, bo taki

nadmiar optymizmu może

się na nas srodze zemścić

w razie jakichś rynkowych

zawirowań lub przypadków

losowych.

Dla przeciętnie zarabiają-

cej rodziny zaciągnięcie kre-

dytu na zakup niewielkiego,

ale własnego mieszkania nie

powinien być większym pro-

blemem, bowiem dostępna

na rynku oferta jest bardzo

bogata. Możemy wybrać

wysokość kredytu (wspól-

nie z bankiem po zbadaniu

zdolności kredytowej), okres

spłaty i walutę, w jakiej

zaciągamy kredyt. Wszyst-

kie te decyzje należy bardzo

dokładnie rozważyć, bo kre-

dyt mieszkaniowy jest tym

zobowiązaniem, z którym

będziemy żyli przez wiele

lat. Warto go tak zaplano-

wać, by był jak najmniej

dolegliwy.

koszt kredytu to nie tylko kapitał do spłaty i odsetki, ale również kilka innych wydatków

Za co trzeba będzie zapłacić

Gdy coś pójdzie nie tak

anna meunier, dyrektor operacyjny,

departament bankowości hipotecznej Bank Pekao SA

spłaty łączy się z wieloma

niedogodnościami dla kre-

dytobiorcy, począwszy od

konieczności zapłaty odse-

tek karnych, zgłoszenie przez

bank zaległości do BIK oraz

ostatecznie zaspokojenie

należności banku z przyjęte-

go prawnego zabezpiecze-

nia spłaty kredytu. A tego tak

naprawdę nie chce ani bank,

ani klient.

Nasze problemy ze spła-

tą rat mogą być przejścio-

we lub związane z bardziej

trwałą zmianą naszej sytu-

acji finansowej. Doradca

w banku zawsze pomoże

nam w wybraniu jak najlep-

szego sposobu rozwiązania

problemu. Jest wiele sposo-

bów, aby pomóc klientom

w trudnej sytuacji, jak np.

zawieszenie rat kapitałowych

lub nawet całej raty na okre-

ślony czas, zmiana sposobu

spłaty kredytu z rat maleją-

cych na równe, wydłużenie

okresu kredytowania, konso-

lidacja zadłużenia itp.

Każde, wspólnie z klien-

tem ustalone rozwiązanie,

wymaga oczywiście podpi-

sania stosownego aneksu do

umowy kredytu.

Regularna spłata rat jest

w interesie zarówno klienta

jak i banku. Obydwu stronom

powinno zależeć na znalezie-

niu korzystnego sposobu roz-

wiązania problemu.

Wartość odsetek zależy od

stawki bazowej WIBOR lub

LIBOR lub EURIBOR. Marża

wynosi około 2 proc. warto-

ści kredytu dla kredytów zło-

towych i ok. 3 proc. dla walu-

towych. Od czasu do czasu

banki oferują promocyjne, niż-

sze stawki.

Kolejną opłatą związaną

z kredytem hipotecznym

jest prowizja za jego udzie-

lenie. Najczęściej wyno-

si ona ok. 2 proc. wartości

kredytu, co przy 300 tys.

zł kredytu oznacza 6 tys.

zł. Prowizja może zostać

doliczona do kwoty kredy-

tu (skredytowana), powięk-

szając w ten sposób zadłu-

żenie do spłaty (i odsetki)

lub opłacona przez klien-

ta przed uruchomieniem

środków.

Na koszt kredytu mieszka-

niowego ma wpływ nie tylko

jego oprocentowanie, złożo-

ne z marży banku i stawek

bazowych. Całkowity koszt

kredytu zależy m.in. od tego,

na jaki rodzaj spłaty się zde-

cydujemy – czy w ratach

równych, czy malejących,

okresu spłaty i rodzaju walu-

ty. Przy kredytach zaciąga-

nych w walutach obcych

musimy brać pod uwagę

możliwość zwiększania się

(lub zmniejszania) wysoko-

ści rat w zależności od kursu

Dodatkowe koszty, z którymi musi się liczyć kredytobiorca

Każdy starający się o kredyt mieszkaniowy musi się

liczyć z tym, że mogą wystąpić dodatkowe koszty,

np. za:

n rozpatrzenie wniosku kredytowego (obecnie

wiele banków z niego zrezygnowało pobierając

jedynie prowizję od udzielenia kredytu),

n wydanie promesy kredytowej,

n podwyższenie kwoty kredytu,

n przedterminową spłatę całości kredytu lub jego

części,

n zmianę stopy procentowej ze stałej na zmienną,

n zmianę waluty kredytu – przewalutowanie

n wydłużenie okresu kredytowania,

n administrowanie rachunkiem kredytowym,

n wycenę nieruchomości,

n wizytę inspektora banku na placu budowy,

n ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu hipoteki

do księgi wieczystej,

n ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych

zdarzeń losowych,

n ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.

Kredyt mieszkaniowy to

zobowiązanie długotermi-

nowe, którego spłata sta-

nowi zazwyczaj sporą pozy-

cję w domowym budżecie.

Oczywiście nigdy do końca

nie można przewidzieć, co

się w życiu wydarzy ani jaka

będzie nasza sytuacja finan-

sowa w przyszłości.

Najlepiej, żeby uniknąć ewen-

tualnych przyszłych pro-

blemów ze spłatą naszych

zobowiązań, zaciągać kre-

dyty w takiej wysokości, aby

spłata ich rat nie stanowi-

ła dyskomfortu. Oczywi-

ście szacując wysokość raty,

którą jesteśmy w stanie bez

większego problemu spła-

cać, należy zawsze założyć

w naszym budżecie możli-

wość wystąpienia nieprzewi-

dzianych wydatków.

Jeżeli jednak już dojdziemy

do momentu, w którym czu-

jemy, że raty kredytu coraz

trudniej nam się spłaca,

należy jak najszybciej zgło-

sić się do doradcy w banku,

który udzielił kredytu.

Ważne, by zrobić to, zanim

nastąpi moment, w którym

nie będziemy w stanie spła-

cać kredytu. Zaprzestanie

W ramach promocji bankowych można uzyskać kre-

dyt bez opłat i prowizji, ale banki często uzależniają

korzystniejsze warunki od konieczności zakupu

dodatkowych produktów.

waluty, w której wyrażony

jest kredyt.

Pożyczając od banku pie-

niądze, kredytobiorca musi

brać pod uwagę wiele dodat-

kowych opłat. Na pozór to

drobne kwoty w stosunku do

całości kredytu, w sumie jed-

nak mogą stanowić niemałe

obciążenie.

Klient będzie musiał

ponieść koszty wyceny nie-

ruchomości dla potrzeb

banku. Wycena najczęściej

kosztuje kilkaset złotych,

chociaż są banki, które nie

pobierają z tego tytułu opłaty.

Udzielając kredytu banki

mogą zażądać od nas wyku-

pienia ubezpieczenia np.

na życie, ubezpieczenia

od utraty pracy, oczywisty

wydaje się również wymóg

ubezpieczenia nierucho-

mości i dokonania cesji na

rzecz banku. W przypadku,

gdy kredytobiorca nie dys-

ponuje wymaganym przez

bank wkładem własnym,

ta część kredytu, która nie-

jako „pokrywa” wkład wła-

sny, zwykle jest objęta dodat-

kowym ubezpieczeniem. Do

czasu wpisania banku jako

wierzyciela do księgi wieczy-

stej nieruchomości kredyto-

biorca będzie musiał pono-

sić również koszty ubezpie-

czenia pomostowego.

Pośrednimi kosztami uzy-

skania kredytu, które dodat-

kowo mogą się przyczynić

np. do obniżenia marży lub

zmniejszenia prowizji, są:

założenie konta czy zobo-

wiązanie do przelewania na

konto pensji lub zadeklaro-

wanej kwoty. W przypadku

gdy kredyt nie jest wypła-

cany jednorazowo, musimy

doliczyć do naszego koszto-

rysu opłatę za transze wypła-

canego kredytu.

Dla porządku należy rów-

nież wspomnieć o kosztach

zakupu nieruchomości,

które wprawdzie nie wiążą

się bezpośrednio z kredytem

i opłaty te nie wpływają na

konto banku, jednak trzeba

je ponieść i należy brać pod

uwagę przy sporządzaniu

swoich wydatków finanso-

wych. Należą do nich m.in.

koszty wpisu nieruchomo-

ści do księgi wieczystej,

opłaty notarialne czy cho-

ciażby podatek od czynno-

ści cywilnoprawnych.

D 2

pożyczamy na mieszkanie

DGP | 22 sierpnia 2011 | nr 161 (3047) | www.GazetaPrawna.Pl

Kredyt krok po kroku

n Ustalić na co nas stać

Warto na własny użytek zrobić finansowy rachunek sumienia

i z grubsza określić swoją zdolność kredytową, aby wiedzieć, jaki

przedział cenowy kupowanego mieszkania będzie dla nas dostęp-

ny. Następnie trzeba po prostu wybrać wymarzony lokal.

n Poznajemy ofertę banków

Porównujemy oferty kredytów różnych banków ze szczególnym

uwzględnieniem tabeli opłat i prowizji. Po podpisaniu umowy

przedwstępnej z deweloperem składamy wniosek o kredyt w jed-

nym lub kilku bankach.

n Zebranie niezbędnych dokumentów i złożenie wniosku

Musimy dostarczyć bankowi wiele dokumentów, przede wszystkim

dotyczących naszej sytuacji finansowej, ale także dokumentów

samej nieruchomości. Na tym etapie powinna zapaść decyzja

odnośnie do waluty kredytu, rodzaju rat, okresu kredytowania itp.

n Czas decyzji

Bank podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu. W przypadku pod-

jęcia pozytywnej decyzji bank proponuje warunki jego udzielenia,

które możemy, a nawet powinniśmy negocjować.

n Podpisujemy

Jeżeli uda się wynegocjować z bankiem odpowiednie warunki,

podpisujemy umowę kredytową, dzięki której możemy sfinanso-

wać zakup nieruchomości.

n Rusza strumień pieniędzy

Bank uruchamia kredyt, ale uwaga – po dostarczeniu pozostałych

dokumentów (np. aktu notarialnego kupna – sprzedaży).

n Kredyt trzeba spłacać

Ale warto było. Spłacamy go w naszym nowym M.

Bank musi prześwietlić finanse klienta

Jedną z wielu formalności , przez jakie musimy przejść, ubiegając się o kredyt mieszkaniowy, jest badanie zdolności kredytowej. To jeden

z istotniejszych etapów, bo od niego zależy wysokość przyznanej przez bank pożyczki. Warto się więc dokładnie przygotować

W przypadku zakupu wła-

snego mieszkania musimy

się trzymać zasady „mierz

siły na zamiary”. Dlatego

zanim zaczniemy szukać

mieszkania – przeglądać

ogłoszenia, mapy inwestycji

mieszkaniowych itp. musi-

my najpierw ustalić, na jaki

lokal będzie nas stać i o jaką

maksymalnie kwotę kredytu

możemy się ubiegać.

Dlatego przymiarki do

nowego mieszkania rozpo-

czynamy od badania zdol-

ności kredytowej. Dokładnie

wyliczy ją bank podczas pro-

cedury rozpatrywania wnio-

sku kredytowego. Możemy

jednak sami orientacyjnie

wyliczyć swoje możliwo-

ści, korzystając chociażby

z kalkulatorów umieszcza-

nych na stronach interneto-

wych banków i firm doradz-

twa finansowego.

Policz wszystko dokładnie

Zdolność kredytowa to nic

innego jak okresowa możli-

wość płatnicza, określana

najczęściej jako miesięcz-

na zdolność do płacenia

raty kredytu po odliczeniu

wszystkich stałych i dają-

cych się przewidzieć comie-

sięcznych kosztów. Jakie to

koszty? Czynsz, wszelkie-

go rodzaju rachunki i inne

zobowiązania, np. alimenty,

raty innych kredytów, obcią-

żenia kart itp. Uwaga: bank

rozpatrując zdolność kredy-

tową potencjalnego kredy-

tobiorcy bierze pod uwagę

nie tylko obecne koszty

jego utrzymania, ale i przy-

szłe wydatki – przynajmniej

te, które dadzą się oszaco-

wać, czyli np. czynsz w kre-

dytowanej nieruchomości.

Jeżeli więc ktoś przeprowa-

dza się z kawalerki do wie-

lopokojowego apartamentu

musi liczyć się z tym, że jego

miesięczne opłaty wzrosną,

a zdolność do spłacania rat

(przy założeniu niezmienne-

go wynagrodzenia) zmaleje.

Banki liczą po swojemu

Na ocenę zdolności kredy-

towej będzie wpływać rzecz

jasna liczba członków rodzi-

ny na utrzymaniu kredyto-

biorcy, ale także np. posia-

danie samochodu – bo ta

wygoda także zwiększa kosz-

ty miesięcznego utrzyma-

nia, a tym samym zmniejsza

(chociaż oczywiście w nie-

wielkim stopniu) zdolność

kredytową.

Warto pamiętać o kilku

kwestiach. Po pierwsze,

mimo dość sztywnych

zasad przyznawania kre-

dytów, regulowanych przez

Komisję Nadzoru Finanso-

wego, poszczególne banki

prowadzą różną politykę

ich udzielania, co oznacza,

że ocena zdolności kredy-

towej w różnych instytu-

cjach finansowych może

okazać się inna. Dlatego –

jak zawsze w przypadku

zakupu wszelkich produk-

tów i usług (nie tylko finan-

sowych) – warto porównać

kilka ofert. Po drugie, nale-

ży pamiętać, że stosunko-

wo niewielkie wynagrodze-

nie wcale nas nie przekre-

śla w staraniach o kredyt

– zdolność kredytowa zale-

ży od wielu czynników.

Wysokość wynagrodze-

nia jest istotna, ale ważny

jest również wkład wła-

Od czego zależy zdolność kredytowa

Obciążenia:

n spłacane obecnie kredyty,

n salda i limity zadłużenia z kart kredytowych, debetowych, linii

debetowych w ROR,

n inne obciążenia miesięczne, np. alimenty,

n koszt utrzymania kredytowanej nieruchomości,

n koszt utrzymania samochodu (nie we wszystkich bankach).

Inne czynniki:

n osiągane dochody i posiadany majątek własny,

n forma zatrudnienia (umowa o pracę na czas określony bądź nie-

określony itp.),

n rodzaj działalności gospodarczej oraz sposób jej rozliczania,

n liczba osób w rodzinie,

n koszty utrzymania nieruchomości.

Potrzebne dokumenty

Wprawdzie różne banki wymagają różnego zestawu dokumentów,

jednak można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że w każdym

przypadku potrzebne będą:

n dokumenty osobowe kredytobiorcy, czyli dwa dokumenty tożsa-

mości ze zdjęciem (dowód osobisty, prawo jazdy, paszport), skró-

cony odpis aktu małżeństwa itp.

n dokumenty potwierdzające źródła dochodów kredytobiorcy:

zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach dla osób zatrudnionych na

umowę o pracę (prowadzącym działalność gospodarczą potrzebne

będą: zaświadczenie o wydaniu numeru REGON, NIP, zaświadczenie

o wpisie do ewidencji gospodarczej/KRS), PIT-y z lat ubiegłych oraz

wyciągi z rachunków bankowych i kart kredytowych.

n dokumenty nieruchomości

– w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym potrzebne

będą: umowa przedwstępna sprzedaży, a często również doku-

menty potwierdzające posiadanie danej nieruchomości przez

sprzedającego (może to być np. akt notarialny lub zaświadczenie

ze spółdzielni); pożądany będzie wypis z księgi wieczystej (jeżeli

jest założona).

– przy kupnie nieruchomości od dewelopera może być potrzebne

prawomocne pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z rejestru

gruntów, jak również KRS dewelopera, w którym jednoznacznie

jest określone, kto może reprezentować spółkę, podpisywać

umowy z klientami; uwaga – jeżeli zabezpieczeniem (lub jednym

z zabezpieczeń) jest inna nieruchomość niż ta kupowana, potrzeb-

ne będą dotyczące jej dokumenty.

BIK powie wszystko o naszych kontaktach z bankami

Przy zaciąganiu jakiegokolwiek kredytu, nie tylko mieszkaniowego,

bank sprawdza naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredy-

towej. W BIK odnotowane jest prawie każde zobowiązanie finansowe,

jakie zaciągamy. Można tam zobaczyć, jak były spłacane nasze kre-

dyty, zadłużenie na kartach kredytowych. Opinia z BIK będzie miała

wpływ na naszą zdolność kredytową lub warunki (wysokość marży

i prowizji), jakie zaproponuje nam bank czy pośrednik. Może nam

pomóc, jeśli dotąd uczciwie i w terminie spłacaliśmy swoje zobowią-

zania. Warto jednak pamiętać, że bankom zdarza się wysłać wniosek

o umieszczenie w rejestrze niesolidnych klientów nawet za kilkuzło-

tową kwotę zaległości albo za jedną spóźnioną ratę.

Jeśli często korzystamy lub korzystaliśmy z pożyczek, kart kredyto-

wych czy debetów, dobrym pomysłem jest wyciągnięcie raportu BIK

na swój temat, zanim zaczniemy starać się o kredyt hipoteczny.

W tym celu należy złożyć w BIK pisemny wniosek, na który biuro ma

obowiązek odpowiedzieć w ciągu 30 dni. Raport z BIK raz na 6 mie-

sięcy można dostać za darmo – pokrywa się tylko koszt przesyłki

pocztowej.

sny, planowany okres spła-

ty kredytu, forma zatrud-

nienia. Zdolność kredytową

można również zwiększyć

dzięki poręczycielom lub

współkredytobiorcom.

Trzeba negocjować

Warto pamiętać, że zdol-

ność kredytowa zależy rów-

nież od wynegocjowanych

z bankiem warunków kre-

dytu. Np. większość ban-

ków wymaga wkładu wła-

snego minimum 20 proc.

wartości nieruchomości,

jednak niektóre z nich mogą

zaoferować kredyt na 100

proc. wartości nierucho-

mości. Oznacza to jednak

Te słowa warto znać

Aneks – pisemny zapis zmian warunków umowy. Podpisywany np.

w przypadku przewalutowania kredytu lub wcześniejszej jego spłaty.

tatywnie ustalić, komu i jakie prawa przysługują do danej

nieruchomości.

Raty annuitetowe (równe) – raty odsetkowo – kapitałowe o stałej

wysokości przez cały okres kredytowania (wysokość kapitału do

spłaty w miarę upływu czasu wzrasta, a odsetek maleje).

Cesja – umowa przenosząca na rzecz banku prawa z innej umowy,

np.: polisy ubezpieczeniowej.

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – stopa procentowa kredy-

tów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4

główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National West-

minster. Stanowi bazową stopę procentową dla ustalania oprocento-

wania kredytów i depozytów. LIBOR stanowi najczęściej podstawę do

określenia oprocentowania przy walutowym kredycie

mieszkaniowym.

Raty malejące – raty kapitałowo odsetkowo, składające się z rów-

nych rat kapitału kredytu i malejących odsetek do zapłaty.

EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) – stopa procentowa

kredytów w strefie euro, po której banki udzielają kredytów innym

bankom. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków strefy

euro - ustalane przez FBE - Federation Bancaire de L'Union Europeen-

ne w Brukseli. Podstawa do określenia oprocentowania kredytów

w euro.

Spread walutowy – różnica między kursem kupna, a kursem

sprzedaży waluty. Bank udziela kredytu po kursie kupna, a spłata rat

następuje po kursie sprzedaży.

LTV – ( z ang. Loan to Value) wskaźnik używany w bankowości. Jest

to współczynnik kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Jeśli

chcemy sfinansować zakup mieszkania w całości z kredytu, współ-

czynnik ten może wynosić 100 proc.

Transza – wypłata części przyznanej przez Bank kwoty kredytu.

Hipoteka – jedno z ograniczonych praw rzeczowych na nierucho-

mości, służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej.

Pozwala ono wierzycielowi hipotecznemu dochodzić zaspokojenia

wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją ona stała

się własnością (tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza

prawa wierzyciela do dochodzenia roszczeń).

Ubezpieczenie pomostowe – przejściowe zabezpieczenie kredy-

tu, płatne przez klienta do momentu dostarczenia odpisu księgi wie-

czystej potwierdzającego prawomocny wpis hipoteki, zabezpieczają-

cej kredyt, na rzecz banku.

Marża – składnik oprocentowania stanowiący zysk banku z udzielo-

nego kredytu.

Karencja – okres zawieszenia w spłacie kapitału kredytu lub całej

raty kapitałowo-odsetkowej.

Okres kredytowania – okres od dnia zawarcia umowy kredytowej

do dnia całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – ubezpieczenie

stosowane w przypadku, gdy kredytobiorca nie posiada wkładu wła-

snego w ogóle lub posiada go w niewystarczającej dla banku

wysokości.

Oprocentowanie stałe – stopa oprocentowania kredytu nie-

zmienna w okresie wskazanym w umowie kredytowej.

Kredyt hipoteczny – kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem

jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nierucho-

mości. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym, zabezpie-

czonym hipoteką na nieruchomości.

Umowa przedwstępna – pisemna forma umowy między kupują-

cym nieruchomość, a sprzedającym, w której obie strony zobowiązu-

ją się do zawarcia notarialnej umowy kupna-sprzedaży w ściśle okre-

ślonym terminie oraz cenie. Dokument stanowi podstawę do udziele-

nia kredytu.

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie, które może ulec

zmianie w zależności od sytuacji rynkowej np. zmian stopy

referencyjnej.

Kredyt konsolidacyjny – kredyt zaciągnięty na spłatę innych

kredytów i pożyczek. Zamieniając wiele kredytów na jeden, może być

sposobem na obniżenie miesięcznych rat kredytu.

Promesa kredytowa – pisemne zobowiązanie się banku do udzie-

lenia kredytu na z góry ustalonych warunkach.

WIBOR – ( Warsaw Interbank Offered Rate) – wysokość oprocento-

wania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Ustalany jest

w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00, na fixingu organizowanym

przez Polskie Stowarzyszenie Dealerów Bankowych – Forex Polska,

na podstawie ofert złożonych przez 13 banków, po odrzuceniu dwóch

najwyższych i dwóch najniższych wielkości. Służy jako podstawa do

oprocentowania kredytów złotowych.

Kredyt refinansowy – kredyt zaciągnięty na spłatę innego kredy-

tu w celu uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania.

Prowizja – pobierana przez Bank opłata za przyznanie kredytu.

Przewalutowanie – zmiana waluty, w której indeksowany jest kre-

dyt w trakcie okresu kredytowania (np. gdy zmieniamy kredyt we

frankach na kredyt złotowy lub odwrotnie).

Księga wieczysta – jest to specjalny, urzędowy rodzaj rejestru,

który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autory-

DGP | 22 sierpnia 2011 | nr 161 (3047) | www.GazetaPrawna.Pl

pożyczamy na mieszkanie

D 3

Bank musi prześwietlić finanse klienta

WAŻNA DECYZJA: jak będziemy oddawać pieniądze bankowi

Czy lepiej płacić co miesiąc

po równo, czy lepiej mieć z górki

JEDNą Z WiElu formAlNośCi , przez jakie musimy przejść, ubiegając się o kredyt mieszkaniowy, jest badanie zdolności kredytowej. To jeden

z istotniejszych etapów, bo od niego zależy wysokość przyznanej przez bank pożyczki. Warto się więc dokładnie przygotować

Przy staraniach o kredyt

musimy dokonać wielu wybo-

rów – banku, kwoty kredytu,

okresu, na jaki go zaciągnie-

my, waluty… Pośród tylu decy-

zji wybór sposobu spłaty –

raty równe czy malejące –

wydaje się drugorzędny.

A jednak decyzja ta ma kon-

kretny wymiar finansowy.

Na pozór wydaje się, że

spłata kredytu w ratach

równych (inaczej annuite-

towych), tzn. takich, któ-

rych wysokość nie ulega

zmianie przez cały okres

trwania kredytu (oczywi-

ście przy kredytach o sta-

łym oprocentowaniu,

w przypadku kredytów

o zmiennym oprocento-

waniu musimy się liczyć

ze zmianą wysokości rat

wraz ze zmianą stóp pro-

centowych) jest rozwiąza-

niem bardziej naturalnym,

prostszym i ze wszech miar

pożądanym. A jednak, gdy

porównamy koszty kredy-

tu, okaże się, że w przypad-

ku rat równych zapłacimy

w sumie bankowi znacz-

nie więcej niż przy ratach

malejących. Jak to możliwe,

skoro w obu przypadkach

mamy do czynienia z tą

samą kwotą kredytu i tym

samym oprocentowaniem?

Dwa składniki

Różnice w całkowitym

koszcie kredytu wynika-

ją z konstrukcji raty. Skła-

da się ona z dwóch elemen-

tów – kapitału oraz odsetek.

W przypadku rat równych,

udział kapitału w płaconej

racie jest mniejszy, dlatego

oddajemy bankowi wyż-

sze odsetki. Dzięki temu

rata miesięczna jest niż-

sza w porównaniu do rat

malejących, gdzie sprawa

wygląda następująco: kre-

dytobiorca co miesiąc spła-

ca taką samą część kapitału

(zależnie od okresu kredyto-

wania np. w przypadku kre-

dytu 10-letniego 1/120) i do

tego każdorazowo dolicza-

ne są odsetki. Coraz mniej-

sze, ponieważ są naliczone

jedynie od niespłaconej czę-

ści kapitału.

Co ten mechanizm oznacza

w praktyce? To, że w przy-

padku rat malejących kapi-

tał spłacamy szybciej,

a skoro w przypadku rat

annuitetowych kapitał do

spłacenia spada wolniej, to

przez dłuższy czas płacimy

wyższe odsetki i w efekcie

kredyt okazuje się znacznie

droższy.

Posłużmy się przykłado-

wymi wyliczeniami dla kre-

dytu na kwotę 300 tys. zł,

zaciągniętego na 30 lat. Rata

równa na początku spła-

ty wyniesie 1656 zł, a rata

malejąca 2145, ale w koń-

cowej fazie rata malejąca

wyniesie już tylko nieco

ponad 800 zł. Istotna będzie

różnica w kwocie zapłaco-

nych odsetek: przy kredy-

cie spłacanym w ratach

równych kredytobiorca

odda bankowi dodatkowo

296.380 zł, a w ratach male-

jących 236.906 zł.

Drożej, ale więcej

Można się więc dziwić,

dlaczego przy takich róż-

nicach ktokolwiek decydu-

je się w ogóle na spłatę kre-

dytu w ratach równych. Czy

nie jest to tylko marnowanie

pieniędzy? Niekoniecznie –

równe raty mają swoje zalety.

Przede wszystkim raty

malejące, mimo że paradok-

salnie oznaczają niższy koszt

kredytu, są rozwiązaniem

dostępnym raczej dla tych

klientów, których stać na jej

zapłacenie. To dlatego, że

na początku spłaty kredytu

raty są znacznie wyższe niż

przy ratach równych. To zaś

oznacza, że ich spłata będzie

przez pewien czas stanowiła

znacznie większe obciążenie

dla domowego budżetu. Dla-

tego, aby móc spłacać kredyt

w ratach malejących, trzeba

się wykazać wyższą zdolno-

ścią kredytową. A to z kolei

oznacza, że decydując się na

droższe rozwiązanie – spła-

tę w ratach równych, może-

my dostać większy kredyt,

niż gdybyśmy wybrali raty

malejące.

Zdolność kredytowa – czy jej badanie jest konieczne?

remigiusz falkowski, dyrektor zarządzający, pion kredytów konsumpcyjnych

i bankowości hipotecznej, Bank Pekao SA

Jeżeli chcemy pożyczyć

sporą sumę pieniędzy innej

osobie, wolimy upewnić się

i sprawdzić, czy ta osoba

jest w stanie nam nasze

pieniądze zwrócić. W przy-

padku ubiegania się o kre-

dyt w banku kredytodaw-

ca – czyli bank postępuje

według tej samej zasady.

Obowiązkiem banku jest

sprawdzenie, czy osoba

wnioskująca o kredyt jest

w stanie ten dług spłacić.

Wynika to nie tylko z obo-

wiązujących przepisów

prawnych i konieczności

zapewnienia, że pożyczone

pieniądze zostaną zwróco-

ne, ale także z tego, że bank

chce dopasować kwotę kre-

dytu do realnych możliwo-

ści finansowych klienta.

Ocena zdolności kredytowej

obejmuje analizę przycho-

dów klienta, kosztów jego

utrzymania oraz wysokości

już spłacanych rat innych

kredytów. Zatem zanim

złożymy w banku wniosek

o kredyt, powinniśmy sobie

spisać na kartce wszystkie

źródła naszych dochodów

oraz przygotować doku-

menty, które te dochody

potwierdzają. Musimy także

podliczyć wszystkie nasze

stałe wydatki, takie jak np.

koszty utrzymania miesz-

kania, samochodu, koszty

spłacanych rat innych kre-

dytów.

Ważna jest także informa-

cja o liczbie osób w gospo-

darstwie domowym, które

pozostają na naszym utrzy-

maniu. W wielu bankach

zdolność kredytowa może

także zależeć od wielko-

ści miejscowości, w której

mieszkamy.

Jednym z elementów oceny

wniosku kredytowego jest

także sprawdzenie naszej

historii kredytowej w Biu-

rze Informacji Kredytowej

(BIK). Dzięki temu bank

potwierdzi, ile kredytów

spłacamy, w jakiej wyso-

kości oraz czy terminowo

regulujemy nasze zobo-

wiązania. Zatem składając

wniosek o kredyt nie warto

ukrywać zobowiązań finan-

sowych wobec innych ban-

ków, bo i tak bank uzyska

informacje o takich zobo-

wiązaniach.

Oczywiście, możemy

w pewien sposób wpłynąć

na naszą zdolność kredyto-

wą, poprzez udokumento-

wanie wszystkich dodatko-

wych źródeł dochodów, np.

za wynajem mieszkania.

Z drugiej strony możemy

ograniczyć koszty, np. rezy-

gnując z produktów kredy-

towych, z których nie korzy-

stamy i które nie są nam już

potrzebne.

Zatem bardzo ważne jest to,

aby przedstawić bankowi

naszą rzeczywistą sytuację

finansową. Od tego będzie

zależała kwota udzielone-

go kredytu i wysokość mie-

sięcznej raty, którą będzie-

my spłacali przez wiele lat

i ważne jest, żeby te raty

móc spłacać w miarę kom-

fortowo.

nie tylko większe raty, ale

i dodatkowe ubezpiecze-

nie części kredytu „pokry-

wającej” wkład własny,

co też trzeba uwzględnić

przy obliczaniu kosztów

utrzymania.

Procedura badania moż-

liwości finansowych kre-

dytobiorcy może wyda-

wać się nieco uciążliwa,

jednak warto się do niej

dobrze przygotować i nie

ukrywać przed bankiem

żadnych ewentualnych

kosztów i zobowiązań.

Lepiej nieco ograniczyć

swoje apetyty i zgodzić

się na mniejszy kredyt, ale

za to mieć większe szan-

se na jego bezproblemową

spłatę. Kredyty mieszka-

niowe to zobowiązania na

wiele lat i zawsze wiążą się

z obciążeniem domowego

budżetu. Właściwe wyli-

czenie zdolności kredyto-

wej minimalizuje zagroże-

nie, że te obciążenia okażą

się ponad nasze siły.

D 4

pożyczamy na mieszkanie

DGP | 22 sierpnia 2011 | nr 161 (3047) | www.GazetaPrawna.Pl

złotym czy drżeć o kurs waluty?

JEsZCZE KilKA lAT TEmu decyzja o wyborze waluty, w której chcemy zaciągnąć kredyt na mieszkanie, wydawała się

prosta – kredyty denominowane we frankach szwajcarskich lub euro miały niższe oprocentowanie, co oznaczało niższe

raty. Zawirowania na rynkach walutowych zweryfikowały poglądy na ten temat

Przełom lipca i sierpnia

był dla posiadaczy kredy-

tów walutowych ciężkim

okresem, z pewnością wielu

z nich przybyło (podczas tych

kilku letnich tygodni) dużo

siwych włosów. A to za spra-

wą szaleńczej galopady fran-

ka szwajcarskiego, którego

kurs wahał się nawet o kil-

kanaście groszy dziennie.

Niestety dla wielu kredyto-

biorców była to droga lekcja,

pokazująca , jak ryzykowne

może być zaciąganie kredy-

tu w walucie obcej. Oczy-

wiście, to do osób zaintere-

sowanych kredytem zawsze

należy decyzja, czy chce takie

ryzyko podjąć. Chcąc zadłu-

żyć się w walucie, warto

mieć jednak świadomość,

że po pierwsze bierze się na

siebie ryzyko wahania kursu,

a po drugie od takiego kredy-

tobiorcy wymaga się więcej.

Kryteria przyznania kredytu

walutowego często są dużo

ostrzejsze niż w przypadku

kredytu złotowego.

Pewniejszy złoty

Większość ekspertów i ana-

lityków namawia do stoso-

wania zasady: zaciągać kre-

dyt w walucie, w której się

zarabia. Jej zastosowanie

eliminuje ryzyko kursowe,

które (jak pokazują przykła-

dy nie tylko ostatnich tygo-

dni, ale i lat) może być spore.

Mimo to nawet w czasach

kryzysu kredyty we fran-

kach szwajcarskich cieszy-

ły się stosunkowo sporym

zainteresowaniem. Powód

był jeden – znacznie niższe

oprocentowanie. Dla przy-

kładu 3-miesięczny LIBOR

dla franka, który jest pod-

Kredytowe ograniczenia

Ponieważ kredyt złotowy jest znacznie bezpieczniejszy dla klientów

i sektora bankowego, Komisja Nadzoru Finansowego przez kolejne

rekomendacje chce ograniczyć udzielanie kredytów walutowych. Nie

każdy kredytobiorca jest bowiem przygotowany na huśtawkę nastro-

jów na rynkach walutowych.

Rekomendacja S – to dyrektywa KNF w zakresie dobrych praktyk

przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Narzuca ona bankom propo-

nowanie kredytów w złotych polskich w pierwszej kolejności oraz

inne obliczanie zdolności kredytowej dla kredytów walutowych – do

wyliczenia zdolności kredytowej przyjmuje się kwotę kredytu powięk-

szoną o 20 proc. i dodatkowo oprocentowanie takie, jakie obowiązuje

dla kredytu złotowego. Jeśli więc kredytobiorca chce zaciągnąć kre-

dyt na 100 tys. zł we franku szwajcarskim, to musi mieć zdolność do

spłaty kredytu w wysokości 120 tys. zł oprocentowanego na pozio-

mie kredytu złotowego.

stawą wyliczenia oprocen-

towania kredytu, wynosił

na początku sierpnia 0,12

proc. Wskaźnik WIBOR 3M,

na podstawie którego ustala

się oprocentowanie kredy-

tów złotowych, miał wartość

4,72 proc. (dane na 4 sierp-

nia 2011 r.).

Rachunek wydaje się więc

prosty – kredyty walutowe są

znacznie tańsze, w przypad-

ku dużych kredytów różnice

w wysokości miesięcznych

rat mogą sięgać nawet kilku-

set złotych. Brzmi to atrak-

cyjnie, ale trzeba się liczyć

z innymi problemami.

Ryzyko kursowe

Podstawowym minusem

jest wspomniane już wcze-

śniej ryzyko kursowe. Na

przykład zaciągnęliśmy kre-

dyt w wysokości 300 tys. zł

denominowany we frankach

szwajcarskich, gdy ta waluta

kosztowała 3 zł. Na początku

sierpnia, gdy kurs poszybo-

wał powyżej 4 zł, nagle oka-

zało się, że nasz dług wobec

banku to już ponad 400 tys.

zł, i co gorsze, jest znacznie

wyższy od wartości mieszka-

nia, które jest jego zabezpie-

czeniem. W tej sytuacji bank

może zażądać od kredyto-

biorcy dodatkowego zabez-

pieczenia , co oznacza dodat-

kowe koszty.

Oczywiście mechanizm

działa również w drugą stro-

nę, gdy kurs franka (lub euro)

spada, nasze zadłużenie

wobec banku też jest mniej-

sze, czego doświadczyli kre-

dytobiorcy, którzy zaciągali

kredyty np. w 2004 r., kiedy

cena franka przekraczała 3

zł, a potem przez kilka lat

systematycznie spadała (aż

poniżej 2 zł w 2008 r.).

Jednak przewidywanie kur-

sów walut zwłaszcza w dłu-

giej perspektywie (a kredy-

ty mieszkaniowe bierzemy

na wiele lat) jest niemożli-

we i zakładanie powtórzenia

się takiego właśnie scenariu-

sza byłoby co najmniej nie-

roztropne. Zaciągając kredyt

w walutach obcych, warto

być raczej przygotowanym

na niekorzystny rozwój

wydarzeń na rynku.

Warto pamiętać, że w przy-

padku kredytu walutowego

możliwe jest jego przewa-

lutowanie, jednak i w tym

przypadku należy bardzo

dokładnie przeanalizować

opłacalność takiego posunię-

cia i pamiętać, że wiąże się

ono z kosztami. A w dodat-

ku trzeba to robić przy odpo-

wiednim (najlepiej jak naj-

niższym) kursie waluty.

Te straszne spready

Kolejną wadą jest spre-

ad walutowy, czyli różni-

Ustawa antyspreadowa

Po letnich szaleństwach na rynku walutowym politycy postanowili

ulżyć doli zadłużonych we frankach i w ekspresowym tempie przyjęli

tzw. ustawę antyspreadową. Zgodnie z nią osoby, które mają kredyt

walutowy, będą mogły spłacać go w euro czy frankach kupionych

samodzielnie w kantorze lub innym banku, zwykle po korzystniej-

szym kursie. Raty będzie można uiszczać bezpośrednio w kasie

banku, a także przelewem pocztowym lub internetowym. Kredyto-

biorca nie zostanie obciążony przez bank dodatkowymi opłatami czy

prowizjami jak dotychczas, np. za prowadzenie konta walutowego czy

za aneks do umowy.

Zmiany mają objąć nowe kredyty i te już zawarte, w części niespłaco-

nej do dnia wejścia w życie ustawy. Ponadto w umowie kredytowej

będzie musiała zostać zapisana wysokość spreadu stosowanego

przez bank.

ca pomiędzy kursem kupna

a kursem sprzedaży danej

waluty. Kredyt walutowy

jest wypłacany przez bank

po jego własnym, niższym

kursie kupna (czyli po cenie,

za jaką bank kupuje walutę

od klientów), ale spłacany

przez kredytobiorcę po, rów-

nież ustalonym wewnętrznie

przez bank, wyższym kur-

sie sprzedaży (czyli po cenie,

za jaką kupuje się walutę

od banku). Mamy więc do

spłaty więcej o koszt spre-

adu, co w skali kilkudzie-

sięciu lat spłacania kredytu

może oznaczać, że stracimy

kilkanaście, a nawet kilka-

dziesiąt tysięcy złotych bądź

zyskamy, jeżeli kurs spadnie

i utrzyma się wystarczająco

długo poniżej kursu z dnia

zaciągnięcia kredytu.

Z KREDYTODAWCĄ zawsze można się pożegnać i przenieść swój kredyt gdzie indziej. Przed taką decyzją trzeba jednak wszystko dobrze policzyć

Kiedy znajdziesz lepszą ofertę w innym banku

Kredyt mieszkaniowy jest

zobowiązaniem na co najmniej

kilkanaście lat. Nie oznacza to

jednak, że w trakcie jego trwa-

nia nie możemy spróbować

zmniejszyć związanych z nim

obciążeń. Receptą może być

kredyt refinansowy.

W długim okresie spłaty

kredytu hipotecznego wiele

się może zmienić – warun-

ki na rynku, stopy procen-

towe, polityka kredytowa

banku, a wraz z nią stoso-

dyt okazuje się mało atrak-

cyjny. Można bowiem zna-

leźć wiele ofert kredytowych

na korzystniejszych warun-

kach. Wówczas warto roz-

ważyć zaciągnięcie kredytu

refinansowego.

Dokładnie porównać

Kredyty refinansowe to

w największym uproszcze-

niu kredyty, którymi można

spłacać inne kredyty. Aby

cała operacja miała jakikol-

Aby stwierdzić, czy tak jest

rzeczywiście, musimy bar-

dzo dokładnie przeanalizo-

wać zarówno ofertę nowego

kredytu, jak i starą umowę

kredytową, pamiętając przy

tym, że wysokość oprocen-

towania i marże banku to

najważniejsze, ale niejedy-

ne koszty.

Musimy przede wszyst-

kim dokładnie przeanalizo-

wać tabelę opłat i prowizji,

zarówno w starym, jak i w

atrakcyjny na pozór kredyt

refinansowy okaże się co

najmniej porównywalny od

starego lub mniej korzystny

od niego. Nie są to wpraw-

dzie częste przypadki, tym

niemniej jednak się zdarza-

ją. Dlatego trzeba dokładnie

sprawdzić, jakie będą kosz-

ty rozstania się z bankiem,

w którym zadłużyliśmy się

wcześniej: ile zapłacimy za

spłatę przed umówionym

terminem oraz jakie koszty

pojawią się przy zaciąganiu

nowego kredytu, jak będzie

wyglądała sprawa wszelkie-

go rodzaju kosztów około-

kredytowych, ubezpieczeń,

nowych wymogów – np.

otwarcia konta z regular-

nymi wpływami itp. Przy

refinansowaniu kredytu

walutowego trzeba również

(mimo wejścia w życie usta-

wy antyspreadowej) dokład-

nie przyjrzeć się spreadom

stosowanym przez obydwa

banki (stary i nowowybra-

ny). Trzeba bowiem pamię-

tać, że spłaty dokonujemy

po kursie sprzedaży walu-

ty, natomiast zaciągamy po

kursie kupna.

Miejmy też na uwadze, że

zaciąganie kredytu refinan-

sowego to również wiele for-

malności, takich samych jak

przy zaciągniętym już kredy-

cie mieszkaniowym. Każdy

bank ma bowiem własną

politykę kredytową i każdy

będzie badał naszą zdolność

kredytową według własnych

kryteriów. Może się więc

okazać, że dla banku, który

oferuje atrakcyjny kredyt

refinansowy, nasza zdolność

kredytowa będzie niewystar-

czająca. Dlatego najpierw

sprawdźmy, czy w danym

banku mamy wystarczającą

zdolność kredytową do jego

zaciągnięcia.

Kilka w jednym

Jeśli oprócz kredytu hipo-

tecznego spłacamy kilka

innych kredytów (gotów-

kowe, samochodowe, karty

kredytowe), sposobem na

uporządkowanie swoich

finansów i obniżenie łącz-

nych miesięcznych kosztów

może być zastąpienie kilku

zobowiązań jednym kredy-

tem konsolidacyjnym, które-

go zabezpieczeniem będzie

nieruchomość. Możemy

w takim przypadku obni-

żyć raty dzięki temu, że kre-

dyt konsolidacyjny może być

niżej oprocentowany i rozło-

żony na dłuższy okres spłaty.

Tabele opłat i prowizji to dokumenty, które

trzeba dokładnie przeanalizować przed

przeniesieniem kredytu do innego banku

wane marże. W efekcie nasz,

zdawałoby się, najlepszy,

wybierany tygodniami kre-

wiek sens, ten refinanso-

wy musi być korzystniejszy

niż stary kredyt hipoteczny.

nowym banku. Koszt roz-

wiązania umowy i zawar-

cia nowej może sprawić, że

Dodatek opracował Adam

sofuł, współpraca

sławomir Łuniewski

Czy lepiej spać spokojnie ze

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: