KSWS 2.pdf

POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH

POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW)

KRAJOWY STANDARD WYCENY SPECJALISTYCZNY NR 2

KSWS 2

WYCENADOCELÓWSPRAWOZDAŃFINANSOWYCH

WROZUMIENIUUSTAWYORACHUNKOWOŚCI

1. Wprowadzenie

Niniejsze opracowanie jest aktualizacją Standardu V.11 –,,Wycena do celó w sprawozdań

finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości ”, przyjętego przez RK PFSRM w dniu

21.04.2004 r. – uwzględniającąuwagiMinisterstwaFinansówzgłoszone dnia 13.01.2005 r.

2. Przedmiot wyceny i zakres stosowania standardu

2.1. Standard dotyczy wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych

nieruchomością, zaliczanych do środków trwałych, środków trwałych w budowie oraz

inwestycji w nieruchomościach , jednostek w rozumieniu Ustawy o rachunkowości z dnia

29.09.1994 r. zpóźniejszymizmia nami, dalej zwanej u stawąorachunkowości.

2.2. Rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wyceny obowiązu je u stawa o rachunkowości.

W przypadkusprawwniejnieuregulowanychrzeczoznawca,kierującsięprzyjętymiw jednostce

zasadami (polityką) rachunkowości, stosuje krajowe standardy rachunkowo ści. W przypadku

braku odpowiedniego standardu krajowego rzeczo znawca kieruje się ustaleniami

międzynarodowychs tandardów r achunkowości.Dowycenna potrzeby sprawozdań finansowych

spółek giełdowych , banków i emitentów papierów wartościowych oraz niektórych

ubezpieczycieli stos uje się regulacje wynikające z m iędzynarodo wych standardów

sprawozdawczościf inansowej /międzynarodowychstandardówrachunkowości (dalej w skrócie:

MSFF/MSR).

Regulacje MSR/MSFF stosować moŜna takŜe fakultatywnie w przypadku wycen na potrzeby

jednost ekubiegającychsięostatusspółekgiełdowychorazjednostekwchodzącychwskł ad grup

kapitałowych,wktórychjednostkadominującajestzobowiązana do stosowania tych regulacji.

W ykonującdyspozycjewynikające z ww.uregulowań , rzeczo znawcajestzobowiązany kierować

się niesprzecznymi z nimi zasadami i metodami wyceny, wypracowanymi na gruncie

rzeczoznawstwa majątkowego, podanymi w przepisach prawa i standardach zawodowych

rzeczoznawcówmajątkowych.

2.3. Standard zo stałopracowanywedługstanuprawnegoobowiązującegow dniu jego uchwalenia

przez Radę Krajową PFSRM. W przypadku z mian ustawy o rachunkowości, krajowych

standardów rachunkowości lub MSFF/MSR nale Ŝy stosować znowelizowane przepisy tych

regulacji oraz ich oficjalnych interpretacji, zewskazanymiwnichdatamiwejściawŜycie.

2.4. N iniejszyStandardstosujesięwszczególności do:

a. okreś la nia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niemat erialnych

i prawnychprzyjętychdouŜywanianieodpłatnie , w tym w drodze darowizny lub wymiany

nainnąpozycjęaktywówniepienięŜnych;

b. aktualizacji wyceny środków trwałych , wynikającej z ich trwałej utraty wart o ści, gdy nie

moŜnaustalićichcenysprzedaŜynetto;

KSWS2„Wycenadocelówsprawozdańfinansowychwrozumieniuustawyorachunkowości” –do uzgodnienia 1

POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH

c. określania wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym do wyceny

niedokończonych prac budowlanych oraz przeprowadzania inwentaryzacji i obmiaru

wykonanych robót;

d. określania kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako środka trwałego

w przypadku, gd y nie moŜna go określić na podstawie kosztu historycznego lub ceny

sprzedaŜynetto;

e. okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę

kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości stanowiących lokatę zakładów

ubezpieczeńnaŜycielubinnychpodmiotówdziałającychw podobnym sektorze,

f. określeniawartościśrodkówtrwałychiwartościniematerialnychiprawnychspółki,przejętej

przyłączeniuspółekmetodąnabycia;

g. określaniawartościgruntu,atakŜeaktywówbiologicznychznimzwiązanych.

2.5. Standard słuŜy wyłąc znie jako podstawa wycen do celów sprawozdań finansowych

w rozumieniu ustawy o rachunkowości.WszczególnościS tandard ni emoŜebyćpodstawądo

wycen słuŜący ch celompodatkowym.Wycenapowinnaodzwierciedlaćstannadzieńbilansowy.

2.6. Przedmiotem wyceny są nieruchomości jako przedmiot praw, tj. prawa własnoś ci, prawa

uŜytkowania wieczystego gruntów, ograniczonych praw rzeczowych oraz praw

zob owiązaniowych , któreewidencjonowanesąwsprawozdaniachfinansowych w szczególności

jako następujące aktywa: rzeczowe aktywa trwałe, wartości niematerialne i prawne oraz

nieruchomościjakoinwestycjedł ugoterminowe. W przypadku gdy z przyjętej metodyki wyceny

lubdefinicjinieruchomościwynika,Ŝewrazz nieruchomościąszacowanesątakŜeruchomości

ewidencjonowane w szczególnościjakoaktywatrwałe,rzeczoznawcamajątkowy z oszacowanej

wartościwyodrębnia:wartośćnieruchomościorazwartośćruchomości,atakŜeokreślawartość

poszczególnych rodzajów aktywów. Przeprowadzając wycenę nieruchomości wraz

z ruchomościami rzeczozn awca majątkowy powinien mieć n iezbędną wiedzę i odpowiednie

umiejętnościzzakresu takich wycen.

3. Definicje

3.1. Środkitrwałesątoniezaliczonedoinwestycji(patrzpkt . 2.3)rzeczoweaktywatrwałei aktywa

zrównane z nimi, kontrolowane przez jednost kę , o przewidywanym okresie ekonomicznej

uŜytecznościdłuŜszymniŜrok,komple t ne,nadającesiędouŜytkui przeznaczone na potrzeby

jednostki.Zaliczasiędonichwszcz e gólności:

a. nieruchomości – wtymgruntywłasne,prawouŜytkowaniawieczystegogruntu, budowle i

budynki,atakŜebędąceodrębnąwłasnościąlokaleorazspółdzielczewłasnościoweprawodo

lokalu;

b. maszyny,urządzenia,środkitransportuiinnerzeczy;

c. ulepsz eniawobcychśrodkachtrwałych;

d. inwentarzŜywy.

Środkitrwałe , oddanedouŜywania na po dstawieumowynajmu,dzierŜawy,uŜyczenia lub innej

umowy o podobnym charakterze, zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy,

zgodniezwarunkamiokreślonymi art. 3ust4ustawyorachunkowości.

3.2. Środki trwałe w budowie są to zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich

budowy, montaŜulubulepszania .

KSWS2„Wycenadocelówsprawozdańfinansowychwrozumieniuustawyorachunkowości” – do uzgodnienia

POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH

3.3. Inwestycje, to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści , ekonomicznych wynikających

z przyrostuwartościtychaktywów,uzyskaniaznichprzychodów - w formie odsetek, dywidend

(udziałów w zyskach) lub innych poŜytków, w tym równieŜ z transakcji handlowej, a w

szczególnościtenieruchomościiwartościniematerialneipra w ne,któreniesąuŜytkowaneprzez

jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku emitentów

papierówwartościowych,zakładówubezpieczeńnaŜyciedziałających podmiotówdziałających

w podobnych sektorach przez „ inwestycję ” rozumie ć naleŜy lokaty, w tym lokaty w

nieruchomości. Obowiązek zakwalifikowania nieruchomości do środków trwałych lub

ni eruchomościinwestycyjnychnaleŜydojednostkizamawiającejwycenę.

3.4. Trwała utrata wartości ma miejsce wtedy, gdy istnieje duŜe prawdopodobieństwo, Ŝe

kontrolowanyprzezjednostkęskładnikaktywównieprzyniesiewprzyszłości , w znaczn ejczęści

lub w całoś ci, przewidywanych korzyści ekonomicznych. Uzasadnia to dokonanie odpisu

aktuali zacyjnegodoprowadzającegowartośćtegoskładnika,wynikającązksiągrachunkowych,

docenysprzedaŜynetto , awprzypadkuniemoŜliwościokreśleniatakiejceny do ustalenia w

i nnysposóbwartościg odziwej.

3.5. Cena (wart ość)sprzedaŜynettoaktywów,tomoŜliwadouzyskanianadzieńbilansowycena

sprzedaŜy składnika aktywów, bez podatku od towarów i usług , podatku akcyzowego,

pomniejszona o rabaty, opusty i inne podobne zmniejszeni a oraz koszty związane

z przystosowaniem składnikaaktywówdosprzedaŜy i dokonaniem tej sprzeda Ŝy,a powiększona

onaleŜnądotacjęprzedmiotową.JeŜeliniejestmoŜliweustaleniecenysprzedaŜynettodanego

składnikaaktywów,naleŜywinnysposóbokreślićjegowartośćgodziwąnadzieńbilansowy.

3.6. Cenanabyciajestcenązakupuskładnikaaktywów,obejmującąkwotęnaleŜnąsprzedającemu

bez podlegającego odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego,

a w przypadku importu jest powiększonaoobciąŜeniaocharakterzepublicznoprawnymorazo

koszty bezpośrednie związane z zakupem składnika aktywów i dostosowaniem go do stanu

nadającego się do uŜ ywania lub wprowadzenia do obrotu , łącznie z kosztami transportu,

załadunku i wyładunku oraz składowania, a obniŜona o rabaty, opusty i inne podobne

zmniejszenia.JeŜeliniejestmoŜliweustaleniecenynabyciaskł adnika aktywówszczególności

przyjętegonieodpłatnie,wtymwdrodzedarowizny – jegowycenęprzeprowadzasię wg ceny

sprzedaŜytakiegosamegolubp odobnego przedmiotu.

3.7. Kosztwytworzeniaaktywówtrwałychobejmujekosztypozostającewbezpośrednimzwiązkuz

danym aktywem trwałym oraz uzasadnioną część kosztów pośrednich związanych

z wytworzeniem tego aktywu. Koszty bezpośrednie obejmują wartość zuŜyty ch bezpośrednio

materiałów,kosztypozyskaniaiprzetworzeniazwiązanebezpośrednioz wytworzeniem i inne

kosztyponiesionewzwiązkuzdoprowadzeniemaktywutrwałegodopostaciimiejsca , w jakich

sięznajdujewdniuwyceny.

Do kosztów wytworzenia aktywó wtrwałychniezaliczasiękosztów:

a. będącychkonsekwencjąniewykorzystanychzdolnościprodukcyjnychi strat produkcyjnych;

b. ogólnegozarządu,któreniesązwiązanezdoprowadzeniemaktywutrwałegodopostacii

miejsca, w jaki chsięznajdujenadzieńwyceny;

c. kosztówsprzedaŜy .

JeŜeli nie jest moŜliwe ustalenie kosztu wytworzenia środka trwałego, jego wycenę

przeprowadza się wg ceny sprzedaŜy netto takiego samego lub podobnego środka trwałego ,

pomniejszonejoprzeciętnieosiąganyzyskbrutto,awprzypadkuśrodkatrwałegowbudowie –

takŜezuwzględnieniemstopniajegowytworzenia.

KSWS2„Wycenadocelówsprawozdańfinansowychwrozumieniuustawyorachunkowości” – do uzgodnienia

POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH

3.8. Rynek a ktywnyjestrynkiem,któryspełniawszystkienastępującewarunki:

a. pozycjebędąceprzedmiotemobrotunarynkusąjednor odne;

b. zazwyczaj w dowolnym momencie moŜna znaleźć zainte resowanych nabywców

i sprzedawców;

c. cenysąpodawanedowiadomościpublicznej.

Takie rozumienie pojęcia rynku aktywnego, wprowadzone przez międzynarodowe standardy

r achunkowości(MSR) , o dpowiadaekonomicznemupojęciu rynku prawie doskonałego.

3.9. Wartość godziwa jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów moŜe być wymieniony, na

zasadzie transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowan ymi

i niepowiązanymizesobąstronami.Wprzypadkuaktywnegorynkuwartośćtaokr e ślonajest

przezcenęsprzedaŜynetto.Wprzypadku jej brakuwartośćgodziwąoszacowujesięzapomocą

metodestymacjipowszechnieuznanychzapoprawne,określ a jącychnajbardziejprawdopodobną

cenęrynkowąsprzedaŜynetto.

3.10. Wa rtośćdlaaktualnego sposobuuŜytkowania, jest to w artość rynkowa. nieruchomościjako

środkatrwałegoprzyzałoŜeniukontynuacjiobecnegosposobujegouŜytkowania, w przypadku

gdynarynkumoŜliwajestjegosprzedaŜprzyobecnymsposobieuŜytkowania.Przez obecny

sposóbuŜytkowanianaleŜyrozumiećmoŜliwościwy ko rzystanianieruchomościwcelachtakich

samych lub podobnych dorealizowanychprzedjednostkę.WartośćtęnaleŜywyraźnieodróŜnić

od wartości działającej jednostki, która uwzględnia takŜe inne czynniki niezwiązane z

nieruchomością (strategię jednostki, umiejętności kadry zarządzającej, środki finansowe i

materialne,wartościniematerialne,wartośćf irmy itp.).

3.11. Wartość uŜytkowa jest to bieŜąca, szacunkowa wartość przyszłych przepływów środków

pienięŜnych,którychwystąpieniaoczekujesięztytułudalszegouŜytkowaniadanegoskładnika

aktywów orazjegozbyciapozakończeniuokresuuŜytkowania ( patrztakŜepkt4.7 niniejszego

standardu).

3.12. Składniki mienia szczególnego przeznaczenia sątoskładniki,k tóre rzadko lub w ogóle nie są

przedmiotem obrotu na rynku zewzględunaswój specjalistyczny charakter, projekt budynku,

układ,wielkość, lokalizacje lub inne czynniki. Z w yjątkiemsytuacjisprzedaŜytychskładników

wramachprzedsiębiorstwalubjego zorganizowanej części.

3.13. Zamortyzowany koszt odtworzenia jest to bieŜącykosztodtworzenialubzastąpieniaskładnika

aktywów, pomniejszonyozuŜyciefizyczne,funkcjonalnelubtechniczneorazekonomicznelub

spowodowane czynnikami zewnętrznymi, powodujące jego przestarzałość lub zmniejszenie

uŜyteczności. Zamortyzowany koszt odtworzenia jest stosowany do wyceny nieruchomo ści

szczególnego przeznaczenia w sytuacji braku danych rynkowych potrzebnych do określenia

wartościrynkowej. Podstawowązasadąustala nia kosztu odtworzenia jest zasada substytucji.

3.14. Zasada substytucji stanowi, Ŝezainteresowanaosobaniezapłacizaskładnikaktywówwięcej,

niŜwyniósłbykosztnabyciarówniesatysfakcjonującego substytutu, w sytuacji braku czynników

komplikującychsprawę,takichjakczas,większeryzykolubniedogodność.

3.15. Rentownośćprogowa jest to test, którypowinienbyćzastosowa ny przez podmiot gospodarczy

w celu ustalenia jego rentowności (nadwyŜki przychodów nad poniesionymi kosztami) ,

odniesionej do wszystkich aktywów, które posiada ten podmiot lub jednostkę generującą

strumienie pien ięŜne. Spełni enie testu wa runkuje moŜliwość wykorzystania w wycenach dla

sprawozdań finansowych jednostki zamortyzowanego kosztu odtworzenia. Przeprowadzenie

testunaleŜydoobowiązków podmiotu gospodarczego.

KSWS2„Wycenadocelówsprawozdańfinansowychwrozumieniuustawyorachunkowości” – do uzgodnienia

POLSKAFEDERACJASTOWARZYSZEŃRZECZOZNAWCÓWMAJĄTKOWYCH

3.16. Aktywabiologicznesą to zwierzętaznajdującesięwhodowlilubwchowieirośliny uprawne.

3.17. Jednostka są to podmioty i osoby mające siedzibę lub miejsce sprawowania z arządu na

terytorium Rzeczpospolitej Polsk iej,określonewart.2ust.1Ustawyorachunkowości.

4. Uwarunkowania przeprowadzenia wyceny

4.1. W wycenach na potrzeby sprawozdań finansowych rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek

przeprowadzenia analizy sposobu i zakresu kontroli sprawowanej przez jednostkę nad

wycenianymskładnikiemaktywów.Analizataobejmujewszczególnościustalenierodzajupraw

p rzysługującychjednostceorazfaktycznegostanuwładaniarzeczą.Wprzypadkustwierdzenia,

Ŝestanwładanianieodpowiadaprzysługującymprawom , niezbędne jest wskazanie rozbieŜności

poprzez zamieszczenie odpowiedniej informacji w operacie szacunkowym. Istnienie tych

rozbieŜnościnieprzesądzaobrakumoŜliwościprzeprowadzeniawycenyskładnikaaktywów.

4.2. W procesie określania wartości poszczególnych składników aktywów, a w szczególności

nieruchomości i ich części składowych , rzeczoznawca uwzględnia charakte r i sp ecyfikę

działalności jednostki. Podczas wyceny nie naleŜy opierać wartości wyłącznie na danych

pochodz ących od analizowanego podmiotu . NaleŜy takŜe uwzględnić tendencje ogólnego

rozwoju i konkurencyjności branŜy oraz uwarunkowania regionalne. Dane pochodzące

z jednostki powinn y być analizowane na podstawie dostępnych informacji historycznych

i opieraćsięnarealistycznychprzesłankach , w tym na uprawdopodobnionych prognozach.

4.3. Rzeczoznawcamajątkowyuwzględniawwyceniewszczególnościzapisymiejsco wego planu

zagospodarowania przestrzennego i innych praw miejscowych, a takŜe praw dotyczących

ochrony środowiska i zasobów naturalnych , związanych z działalnością jednostki i ze

składnikamijejmajątku.

4.4. Rzeczoznawca majątkowy w wycenie na potrzeby sprawozdań finansowych s tosuje metody

wycenyzbieŜnezzasadamiwycen y przyjętymi wpolitycerachunkowościjednostki,stosując

zasadę ciągłości oraz ogólne wytyczne ustawy o rachunkowości i odpowiednich

międzynarodowych standardów rachunkowości. Jednostka moŜe przeprowadzać wycenę

w wartości godziwej, jeŜeli zasadne jest przyjęcie załoŜenia kontynuowania przez nią

działalności.

4.5. W sytuacji braku bezpośrednich danych rynkowych przyjmuje się , Ŝe zamortyzowany koszt

odtworzenia jest a kceptowaną metodą określa nia wart ości specjalistycznych aktywów.

W metodzietejrzeczoznawcamajątkowyuwzględniapochodzącezrynkuinformacjeo wartości

gruntu,przyuwzględnieniuewentualnychograniczeńwynikającychnp.zesposobuuŜytkowania

gruntu ,zistniejącychnakładówiplanumie jscowego atakŜe informacje rynkowe, któremogą

miećwpływnaocenęstopniazuŜyciawycenianego aktywu.

5. Zasady wyceny

5.1. Rzeczoznawca majątkowy przeprow adza wycenę, uwzględniają c warunki, o których mowa

w pkt 3,stosującpodejścia,metodyitechnikizgodnie z regulacjami zawartymi w przepisach

prawa i standardach zawodowych. Przyjęte procedury wyceny powinny być zgodne

z regulacjami zawartymi w ustawie o rachunkowości lub w krajowych standardach

rachunkowości , przy bra ku takich uregulowań naleŜy oprzeć się na międzynarodowych

standardach rachunkowości . W przypadkujednostek,którezgodniezustawąorachunkowościsą

zobowiązanedostosowaniaprzysporządzaniusprawozdańfinansowych MSSF/MSR lub które

KSWS2„Wycenadocelówsprawozdańfinansowychwrozumieniuustawyorachunkowości” – do uzgodnienia

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: