Gospodarka nieruchomościami i planowanie przestrzenne - całość materiału.doc

Wykład 1 (5.10.2012):

Gospodarka nieruchomościami –  zespół różnych czynności Pr. dot. nieruchomości stanowiących własność SP, jednostek ST oraz prywatnych, np. zbywanie własności nieruchomości w drodze przetargu, wywłaszczenie nieruch, zwrot wywłaszczonej nieruch., oddanie w użytkowanie wieczyste.

Zakres przedmiotowy:

Zasoby nieruchomości SP i nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Zasady gospodarowania nieruchomościami przez SP i JST.

Ewidencja gruntów i budynków, księgi wieczyste, porządkowanie stanów formalno-prawnych i tych stanów, które są w księgach wieczystych i w ewidencji gruntów i budynków.

Działalność zawodowa związane z gospodarowaniem gruntami i nieruchomościami- rzeczoznawstwo majątkowe, pośrednictwo nieruchomościami, działalność zarządcza nieruchomości, wywłaszczanie i zwrot wywłaszczonych nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe i zarządzanie przez gminy cudzymi nieruchomościami.

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI:
Ustawa z 27 sierpnia 1997 Gospodarka nieruchomościami.

1.Zasób nieruchomości  SP i JST.
Powstały w okresie po II wojnie światowej nieruchomości SP. Akty służące znacjonalizowaniu nieruchomości lata 40,50 XX w:

Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r.”O przeprowadzeniu reformy rolnej” – przewidywał z mocy ustawy przejęcie na własność SP nieruchomość o powierzchni przynajmniej 5 ha należących do obywateli Rzeszy Niemieckiej, a także do osób narodowości Niemieckiej (nie Polaków). Na potrzeby reformy rolnej przejęto znaczącą część nieruchomości o powierzchni powyżej 5 h (nieruchomości w granicach jak i poza granicami miasta.).

Dekret z 8 marca 1946 o „Majątkach opuszczonych i poniemieckich”. Szerszy zakres zastosowania bowiem przewidywał przejęcie z mocy prawa wszelkiego majątku należącego do obywateli Rzeszy Niemieckiej, a także do spółek, które w jakikolwiek sposób były kontrolowane albo administrowane przez administrację niemiecką. W oparciu o dekret pozyskano liczne nieruchomości na obszarze kraju przeznaczone na potrzeby rozwoju przemysłu, gospodarki leśnej. Te przejęte nieruchomości w nielicznej liczbie zostały przeznaczone na te cele (reformy rolnej czy rozwoju przemysłu.).

Skutek nacjonalizacji: ogromny majątek SP – często o nieuregulowanym, niewyjaśnionym stanie faktycznym. Bardzo często nieruchomości nie były pomierzone, ani sklasyfikowane.

Ustawodawca próbował rozwiązać ten problem kilkakrotnie między innymi przez uchwalanie ustawy z 14 lipca 1961 r. „O gospodarce terenami w miastach i osiedlach”. Ta ustawa przewidywała możliwość zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych miast w ten sposób, że otworzyła możliwość oddawania tych nieruchomości w użytkowanie oraz użytkowanie wieczyste.

W przypadku użytkowania pozwalała na to aby w drodze decyzji administracyjnej tzw. Prezydia Powiatowych Rad Narodowych oddawały nieruchomości jednostkom państwowym (np. spółdzielnie, przedsiębiorstwo państwowe, organizacje społeczne w użytkowanie*. Podstawą była decyzja właściwego miejscowo Prezydium Powiatowej Rady Narodowej.

*Użytkowanie – ograniczone prawo rzeczowe czyli prawo do rzeczy cudzej nie następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości, natomiast uprawnia się użytkownika do korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków.

Ta ustawa 61 r. „O gospodarce terenami w miastach i osiedlach” stworzyła możliwość oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste – to nie jest ograniczone prawo rzeczowe tylko jest to samodzielne prawo rzeczowe będące drugim w kolejności po prawie własności najsilniejszym prawem do rzeczy, do nieruchomości.

Oddanie w użytkowanie wieczyste następowało w drodze umowy zawieranej przez właściwe Prezydium Powiatowej Rady Narodowej (to ona zarządzała nieruchomościami państwowymi), a użytkownikiem wieczystym były osoby fizyczne, prawne.

W użytkowanie wieczyste oddawano:
-Grunt, natomiast znajdujące się na tym gruncie budynki i urządzenia były sprzedawane użytkownikowi wieczystemu na własność. Mowa o sprzedaży – czyli było to przeniesienie odpłatne. Użytkownik wieczysty musiał zapłacić za sprzedawane budynki znajdujące się na gruncie, poza jednym wypadkiem jeżeli na gruncie były budynki przeznaczone do rozbiórki, przeniesienie własności na użytkownika wieczystego następowało bez wynagrodzenia.(W Łodzi wiele kamienic przeznaczonych do rozbiórki przeszło na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.).

Możliwość dysponowania nieruchomościami z zasobów SP istniała po dzień wejścia w życie ustawy „O gospodarce gruntami”. Ta gospodarka gruntami (29 kwietnia 1985 o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczania nieruchomościami, weszła w życie 1 stycznia 1986), zmodyfikowała zasady gospodarowania nieruchomościami SP– najważniejsza zmiana dotyczy tego, że te nieruchomości, które zostały oddane w użytkowanie zostały przejęte przez dotychczasowych użytkowników w zarząd ustawowy czy też zarząd przymusowy. Zasady gospodarowania nieruchomościami państwowymi zmieniła ustawa  O gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997, ta ustawa uchyliła ostatnią ustawę O gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości. Najważniejsza zmiana jaka się pojawiła związana była z oddawaniem nieruchomości w użytkowanie. Zmiana polegała na tym , że nie oddajemy już nieruchomości w użytkowanie lecz w trwały zarząd.

Nieruchomości (usytuowane poza granicami miast) przeznaczone na cele reformy rolnej, zostały przejęte na podstawie dekretów Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego , a następnie rozdzielane na podstawie aktów własności ziemi – czyli były to decyzje administracyjne wydawane przez właściwe urzędy ziemskie na rzecz osób, które deklarowały prowadzenie gospodarstwa rolnego na takiej nieruchomości.

Nieruchomości oddawane na własność w drodze aktów własności ziemi, bardzo często nie były w ogóle mierzone ani też nie ustalano stanu władania na gruncie tylko dzieląc te nieruchomości, przenosząc ich własność, przyjmowano stan taki jaki widniał w zgromadzonych dokumentach ewidencyjnych. Te akty własności ziemi segregowane w najmniejszej liczbie w latach 70 i 80. W związku z nieuregulowanym stanem faktycznym, często nie zgadzało się to co jest w akcie ziemi, a w stanie faktycznym tego co się znajdowało na gruncie (nie zgadzała się powierzchnia ani granica nieruchomości), pojawił się problem rozgraniczenia nieruchomości . Instytucja rozgraniczenia nieruchomości jest skutkiem nacjonalizacji dokonanej w okresie powojennym na potrzeby reformy rolnictwa  i związanych z tym zaniedbań. Obecnie instytucja rozgraniczenia nieruchomości uregulowana jest w ustawie 17 maja 1989 „Prawo Geodezyjne i Kartograficzne”. Ta ustawa  w przepisach od art. 29 do 38 reguluje postępowanie związane z rozgraniczaniem nieruchomości. Samo rozgraniczanie służy ustaleniu przebiegu granic jeżeli mamy wątpliwości co do przebiegu granicy. To postępowanie rozgraniczeniowe przeprowadza się w trybie administracyjnym lub w trybie sądowym.

1.Administracyjne rozgraniczenie
Tryb administracyjny jest uruchamiany z urzędu albo na wniosek.

Z urzędu wszczyna się postępowania rozgraniczeniowe, przy scalaniu gruntów i wtedy gdy przemawiają potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny. Ponadto może wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe na wniosek strony – może o być właściciel nieruchomości, których granice są sporne (zdecydowanie dotyczy to nieruchomości o charakterze rolnym, położonych poza granicami miast uzyskanych na podstawie aktów własności ziemi.).

Czynności związane z rozgraniczeniem, ustaleniem przebiegu granicy wykonuje geodeta uprawniony przez wójta, burmistrza, a jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze miasta to prezydent miasta. Geodeta dokonuje czynności geodezyjnych na gruncie, ustala przebieg granicy ustala punkty osnowy geodezyjnej, ustala znaki graniczne i sporządza dokumentację nieruchomości między, którymi granice okazały się sporne. Dokonując tych czynności geodeta wzywa strony do stawienia się na gruncie i nakłania te strony do zawarcia ugody. Jeżeli uda mu się osiągnąć ugodę, spisuje się protokół graniczny, który wymaga podpisania przez geodetę i właścicieli nieruchomości i ma moc ugody sądowej – z chwilą jej zawarcie kończy się postępowania rozgraniczeniowe – ugoda ma charakter konstytutywny i jest podstawą zmian w księgach wieczystych(od ugoda można się uchylić i wtedy stosujemy odpowiednio przepisy KC o umowie ugody).  W przypadku nie zawarcia ugody geodeta po wykonaniu czynności geodezyjnych przekazuje całą dokumentację odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i decydują oni o tym czy istnieją podstawy do wydania decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Jeżeli wójt, burmistrz stwierdzi, że te dokumenty nie pozwalają na ustalenie granicy wówczas umarzają postępowania rozgraniczeniowe i przekazują sprawę sądowi powszechnemu czyli sądowi rejonowemu miejsca położenia nieruchomości tych, których granice są sporne. Sprawą rozgraniczenia wtedy zajmuje się sąd (postępowanie nieprocesowe), który wydaje postanowienie o rozgraniczeniu.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta mogą dojść do wniosku, że są podstawy do wydania decyzji o rozgraniczeniu (przedstawione dokumenty w sposób niewątpliwy wskazują w jaki sposób ma przebiegać linia graniczna), od tak wydanej decyzji administracyjnej przysługuje szczególny środek zaskarżenia (nie jest to odwołanie do organu wyższego stopnia), jest to żądanie przekazania do sądu powszechnego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji wraz z uzasadnieniem złożyć organowi, który wydał decyzję żądanie  na piśmie o przekazanie sprawy do sądu powszechnego. Dalej rozgraniczeniem zajmuje się są powszechny natomiast ta decyzja administracyjna o rozgraniczeniu nie wywołuje skutków prawnych.

2.Postępowanie sądowe
Niezależnie od przekazania sąd powszechny właściwy dla miejsca spornej granicy nieruchomości w każdej sprawie dotyczącej własności nieruchomości lub o wydanie nieruchomości może w takiej sprawie przeprowadzić rozgraniczenie. (Mamy sprawę o zniesienie współwłasności i okaże się, że granice nieruchomości są sporne – sąd może wprowadzić dodatkowy punkt w postanowieniu, którym ustali prawidłowy przebieg granicy. Nie dokonuje tego samowolnie, lecz w oparciu o zgromadzone w sprawie dowody w szczególności dokumenty geodezyjne).

W postępowaniu sądowym zapadłe orzeczenie dotyczące rozgraniczenia podlega wykonaniu w drodze egzekucji przy czym w takim postępowaniu poza komornikiem sądowym zawsze musi uczestniczyć geodeta. (Posiada on wiedzę niezbędną do ustalenia przebiegu granicy na gruncie).

Ewidencja gruntów i budynków:
Chodziło o uregulowanie sytuacji faktycznej dotyczącej nieruchomości, zwłaszcza należących do zasobu nieruchomości SP. Pierwsza ewidencja gruntów i budynków w Polsce została stworzona na podstawie dekretu z 2 lutego 1955 r. O ewidencji gruntów i budynków. Ten dekret zastąpiła ustawa z 17 maja 1989 „Prawo geodezyjne i kartograficzne”. Jest to urzędowy zbiór danych dotyczących nieruchomości, jest to zbiór jednolity dla kraju i systematycznie aktualizowany, zawiera informacje dotyczące każdego z 3 rodzajów nieruchomości:

-nieruchomości gruntowe (grunty)
-nieruchomości budynkowe (budynki)
-nieruchomości lokalowe (lokale)

Dla tych nieruchomości jest prowadzona ewidencja, w której gromadzi się dane dotyczące cech fizycznych – położenia, rodzaju ,powierzchni, dane dotyczące jej  właściciela, jeżeli nieruchomość gruntowa to także dane dotyczące użytkownika wieczystego o ile istnieje, a także dane dotyczące osób władających nieruchomościami( czyli chodzi o faktycznego posiadacza nieruchomości gruntowanej, budynkowej czy lokalowej)

Ewidencja gruntów i budynków zawiera w sobie 6 rodzajów zbiorów:

1.rejestr gruntów
2.rejestr budynków
3.rejestr lokali
4.kartoteka budynków, kartoteka lokali i mapa ewidencyjna

Mapa ewidencyjna obejmująca cały kraj, mamy na niej naniesione jednostki podziałowe i największymi jednostkami są:
-jednostki ewidencyjne,  mniejszymi jednostkami są obręby ewidencyjne
-najmniejszymi działki ewidencyjne.
Ustawa nakłada obowiązek na właścicieli, zarządców nieruchomości wszelkich zmian dotyczących nieruchomości organowi właściwemu do prowadzenia ewidencji gruntów karty ewidencyjne czyli starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta. (do nich należą obowiązki prowadzenia rejestrów, kartotek, i map ewidencyjnych)

Aby te dane były aktualne ustawa zastrzega na rzecz starosty możliwość zarządzenia modernizacji ewidencji gruntów wymienionych. Taka modernizacji ewidencji gruntów i budynków może być zarządzona przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu w odniesieniu do poszczególnych obrębów ewidencyjnych. Ta modernizacja polega na tym, że sporządza się projekt opisowo-kartograficzny i na nim zaznaczamy zmiany związane z modernizacją np. zaktualizowanie powierzchni nieruchomości, zmiany klasyfikacji krajoznawczej jeżeli jest to grunt, mogą to być zmiany dotyczące numeracji poszczególnych działek ewidencyjnych i taki projekt jest wykładany do publicznej wiadomości w lokalu starostwa czy też  urzędu miasta, każdy może się zapoznać i można złożyć zarzuty do projektu – wniesione zarzuty podlegają rozpoznaniu, jeżeli nie ma zarzutów, to taki projekt stanowi podstawę do wniesienia zmian – w zakresie powierzchni, czy w zakresie zmiany danych właścicieli, osób władających poszczególnymi nieruchomościami.

Poza tą ewidencją gruntów i budynków mającą ujawnić cechy fizyczne tych nieruchomości, funkcjonuje drugi zbiór urzędowy tzn. Księgi Wieczyste mające na celu ujawnienie stanu prawnego nieruchomości.

Z prowadzeniem ksiąg wieczystych wiążemy 3 najważniejsze konsekwencje:

1)      Zasada jawności ksiąg wieczystych art. 2 ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece  Zakłada, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisu w Księdze Wieczystej. Ktoś dokonuje czynności prawnej dotyczącej nieruchomości, która wpisana jest do Księgi Wieczystej i nie przegląda Księgi Wieczystej robi to na swoje ryzyko.

2)      Występowanie domniemania, że prawo wpisane w Księdze wieczystej zostało wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i domniemywa się również, że prawo wykreślone z Księgi Wieczystej nie istnieje.

3)      Rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych uregulowana w art. 5 ustawy o Księdze Wieczystej i Hipotece jest konsekwencją działania zasady jawności Ksiąg Wieczystych i domniemania zgodności wpisu ze stanem rzeczywistym prawnym nieruchomości. Rękojmia opiera się na założeniu, że przy spełnieniu określonych przesłanek, osoba która dokonała czynności prawnej z osobą wpisaną w Księdze jako właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty skutecznie nabywa prawo do nieruchomości. Nawet gdyby okazało się następnie, że wpis w księdze wieczystej tego właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego w Księdze Wieczystej był niezgodny z rzeczywistością.

Warunki działania rękojmi:
- Dokonana czynność prawna między osobą wpisaną w księdze jako właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, a nabywcą.
- Musi to być czynność prawna odpłatna. Nabywca musi zapłacić za to przysporzenie, rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych np. darowizna.
- Czynność prawna musi być ważna (gdyby nabywcą była inna osoba niż osoba fizyczna np., spółka zoo, która musi być należycie reprezentowana przy takiej czynności w przypadku naruszonej zasady reprezentacji to taka czynność jest nieważna).
- Nabywca nie może być w złej wierze, w złej wierze jest ten kto wie, że treść Księgi Wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W złej wierze jest ten, kto z innych okoliczności towarzyszących czynności nabycia w ramach nieruchomości uzyskuje wiadomość, że zbywca nie jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym albo, że nie przysługuje mu taki udział we współwłasności jaki występuje w Księdze. Złą wiarę oceniamy na podstawie poziomu wiedzy, doświadczenia w obrocie nieruchomościami, stanu zdrowia, przyjmujemy punkt rozsądnie myślącego człowieka –wystarczy, że nabywca wykaże się należytą starannością przy zawieraniu umowy, aby można było przyjąć, że nie był w złej wierze. Nabywcą jest podmiot zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami albo posiadający doświadczenie w takim obrocie – np. pośrednik nieruchomościami, bank to takie podmioty muszą mieć zawodową staranność przy nabywaniu prawa do nieruchomości. Taka zawodowa staranność oznacza, że nie wystarczy, że z samej księgi nie wynikało nic niepokojącego- on powinien poczynić szczerze rozeznanie czyli sprawdzić także jakie informacje na temat tego zbywcy, czy nie ma innych dokumentów zgormadzonych dotyczących tej nieruchomości . Profesjonalny nabywca aby wykazać, że nie był w złej wierze musi udowodnić, że poczynił wszystko w danych okolicznościach aby zweryfikować ten wpis w Księdze Wieczystej.

Mamy okoliczności wyłączające rękojmie wiary ksiąg publicznych.
Tę rękojmię wyłącza wzmianka w księdze wieczystej o tym, że wpłynął wniosek o dokonanie wpisu lub wykreślenia z księgi wieczystej. Wzmianka wyłącza działanie rękojmi, a zatem przestaje nabywca być chroniony, podobnie gdyby w księdze wieczystej pojawiła się wzmianka o złożonej apelacji od wpisu w Księdze Wieczystej, skargi kasacyjnej czy też ostrzeżenie o tym, że stan prawny ujawniony w Księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia ma znaczenie dla tych nieruchomości, które przeszły na własność SP czy to na podstawie przepisów dotyczących reformy rolnej, czy na podstawie przepisów dotyczących nacjonalizacji przemysłu czy o tych majątkach opuszczonych i poniemieckich.

Wykład 2 (12.10.2012):

Budowa księgi wieczystej – 4 działy

W dziale pierwszym
Dokonuje się oznaczenia nieruchomości ( w tym dziale piszemy rodzaj nieruchomości – nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa, wskazuje się jej położenie, powierzchnię, a także w przypadku gruntów i budynków pojawia się działka ewidencyjna, na której nieruchomość się znajduje.

Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowią dokumenty z ewidencji gruntów i budynków czyli wszystkie cechy fizyczne nieruchomości, które możemy doczytać z rejestru, kartotek, mapy ewidencyjnej czyli z tych dokumentów, które gromadzi ewidencja gruntów i budynków te wszystkie elementy są przenoszone do działu pierwszego księgi wieczystej. Brak zgodności między wpisem powierzchnią nieruchomości, a rzeczywistą powierzchnią nieruchomości niezgodność tę można usunąć na podstawie dokumentów pozyskanych z ewidencji gruntów i budynków czyli w tym zakresie nie trzeba wszczynać postępowania przed sądem powszechnym i co istotne wpisu w tym dziale pierwszym nie obejmuje ochrona przewidziana przez rękojmię ksiąg wieczystych. [kowalski nabywa nieruchomość gruntową i opisana jest powierzchnia 1 ha, a w rzeczywistości ma 8 tys m2, to Kowalski nie może się nie powoływać na to, że ta nieruchomość ma powierzchnię 1 ha, tylko ta co rzeczywiście ma na działce]

Dział drugi księgi wieczystej
Obejmuje wpisy dotyczące prawa własności także współwłasność i użytkowanie wieczyste. W tym dziale wpisujemy osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo lokalu. Jeżeli pojawią się niezgodności między wpisem w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem faktycznym nieruchomości to taka niezgodność może być usunięta tylko na podstawie dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym albo na podstawie aktu notarialnego, prawomocnego orzeczenia sądu lub natychmiast wykonalnego, ostatecznej decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnej natychmiast wykonalnej. Wskazywać podstawy niezgodności mogą stanowić odpowiednie zaświadczenia wydawane przez organy administracji publicznej. A dokumenty orzeczeni, decyzje okażą się niewystarczające do usunięcia niezgodności, której pojawiły się w dziale 2 księgi wieczystej pozostaje wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej. W praktyce niezgodności, które pojawiają się dotyczą wielkości udziału we współwłasności.

Dział 3 księgi wieczystej,
Jest przeznaczony do dokonywania wpisu ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, użytkowanie, służebność osobista, służebność gruntowa, służebność przesyłu,  także prawa i roszczenia związane z nieruchomością np. można wpisać prawo najmu lub dzierżawy nieruchomości, prawo pierwokupu lub prawo dożywocia nieruchomości. Wpisujemy również ostrzeżenia odnoszące się do postępowań dotyczących nieruchomości (postępowań sądowych), postępowań egzekucyjnych dotyczących nieruchomości.

Dział 4 dotyczący ksiąg wieczystych służy wpisowi hipoteki,
a także prawa do rozporządzania opróżnionych miejsc hipotecznych. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej, a zatem żądania zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej. Hipotekę wpisujemy w księdze wieczystej do określonej kwoty i w tej kwocie musi się mieścić cały kapitał zadłużenia, opłaty, odsetki, …? Jeżeli wspomniane należności nie mieszczą się w sumie hipoteki wpisanej w księdze nie będą objęte zabezpieczeniem hipoteką. Suma może być wyrażona w każdej walucie, tym mniej stabilna tym gorsze ryzyko tego, który jest właścicielem takiej obciążonej hipoteką  nieruchomości

Prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym
Takie prawo pojawiło się w Polsce dopiero 19.02.2011 r. prawo to przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości w sytuacji gdy wygasła hipoteka dotąd obciążająca nieruchomości, a tym samym zwolniło się po niej miejsce. I to miejsce można zagospodarować, właściciel może z tego miejsca skorzystać w ten sposób, że na tym zwolnionym miejscu może ustanowić kolejną hipotekę. Tego miejsca nie można właścicielowi zająć gdyż tylko on może tym miejscem dysponować. [gdy nieruchomość obciąża kilka hipotek np.3, jeżeli, którakolwiek z nich wygaśnie to miejsce po tej hipotece może wykorzystać właściciel przez ustanowienie kolejnej hipoteki  i temu nie mogą się sprzeciwić osoby, którym przysługują dwie pozostałe hipoteki.].

Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

Zasoby SP i jst mogą być powiększane, takim sposobem jest wywłaszczenie:

1)      Szerokie ujęcie– oznacza wszelkie przypadki przymusowej ingerencji państwa w uprawnienia przysługujące danej osobie w stosunku do nieruchomości.

2)      Węższe ujęcie – wywłaszczenie to sposób pierwotnego nabycia prawa własności przez państwo lub jst. Pierwotny sposób nabycia nieruchomości oznacza, że dla dopuszczalności wywłaszczenia istnienie dotychczasowego właściciela nieruchomości nie jest koniecznie. Można wywłaszczyć nieruchomość, chociażby była niczyja, chociażby właściciel był nieznany albo nie można byłoby go odnaleźć. W wąskim znaczeniu wywłaszczenie występuje na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wskazać pewne cechy wywłaszczenia:

1)      Wywłaszczenie może dotyczyć tylko nieruchomości, które spełniają warunki w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Wywłaszczeniem możemy objąć nieruchomości położone na obszarze położonym w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, na cele publiczne, a jeżeli planu miejscowego nie ma to tylko nieruchomości w stosunku, do których była wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Można wywłaszczyć nieruchomości należące do osób fizycznych i osób prawnych. Nie można wywłaszczyć nieruchomości, których właścicielem jest SP. Nie ma ograniczenia co do rodzaju nieruchomości, które mogą być wywłaszczone: może być to nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa. Nie ma dla wywłaszczenia znaczenia przeznaczenie nieruchomości np. nieruchomość leśna, rekreacyjna, rolna, przeznaczoną pod zabudowę, nie zabudowę. Wywłaszczeniu może podlegać całość lub wybrana część nieruchomości.  Jeżeli pozostała część nie objęta wywłaszczeniem nie nadaje się dla właściciela do prawidłowego wykorzystania może on żądać nabycia także tej pozostałej części. Nabywcą tej pozostałe części powinien być odpowiednie SP lub JST w zależności od tego na rzecz, które z nich nastąpiło wywłaszczenie części nieruchomości.[Podmioty mogą odmawiać nabycia pozostałej części bo nabycie mogło nastąpić w wyniku umowy wówczas temu właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa (może domagać się zobowiązania odpowiednio SP i JST do nabycia tej pozostałej części nieruchomości)] Taką sprawą ostatecznie w przypadku odmowy nabycia pozostałej części nieruchomości zajmuje się sąd powszechny i orzeka wyrokiem.

2)      Wywłaszczenia prowadzi do pozbawienia prawa własności, użytkowania wieczystego albo innego prawa rzeczowego do nieruchomości albo też może polegać nie na pozbawieniu lecz na ograniczeniu uprawnień właściciela, użytkownika wieczystego, czy też osoby, którym przysługuje inne prawo rzeczowe

W praktyce wyobrażamy sobie wywłaszczenie jako odjęcie prawa własności czy użytkowania wieczystego. Te przepisy pozwalają na to aby również nie pozbawiać całości prawa własności/użytkowania wieczystego ale tylko ograniczyć w drodze wywłaszczenia uprawnienie przysługujące właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu. Np. Możemy ograniczyć prawo właściciela do korzystania w określony sposób z nieruchomości przez zakazanie przejazdu/budowy na oznaczonym fragmencie nieruchomości (to też jest wywłaszczenie). Nie przestaje  być właścicielem.

3)      Może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie ( o gosp. nieruchomościami) i tylko przy spełnieniu warunków ustawowo określonych

1.Te cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie prawa do nieruchomości.

2.Prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy od właściciela lub użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty lub właściciel odmawiają ich sprzedaży.

Cele publiczne (w ustawie o gospodarce nieruchomościami mamy te przedsięwzięcia, które są kwalifikowane) zawiera katalog w art. 6:

1.       Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, pod linie kolejowe, pod lotniska, wysypiska odpadów, oczyszczalnie ścieków, a także przedsięwzięcia związane z ochroną zabytków lub przyrody. (Jeżeli potrzebna jest nieruchomość w związku z budową autostrady będzie to cel publiczny i jest to przesłanka, że nie można nabyć tej nieruchomości od właściciela lub użytkownika wieczystego wówczas możliwe jest wywłaszczenie tej nieruchomości). Co nie jest celem publicznym? To nie wynika z ustawy, ale wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, które wskazują jednoznacznie, że celem publicznym nie są dla przykładu: budowa elektrowni z odnawialnego źródła energii- wiatrowa, wodna, budowa drogi dojazdowej nie będącej drogą publiczną, budowa drogi osiedlowej, budowa prywatnej szkoły i publicznego zakładu opieki zdrowotnej to nie cele publiczne, a indywidualne. Instalowanie sieci do przesyłania energii jest już celem publicznym (linie wysokiego napięcia) jest to inwestycja celu publicznego.

4)      Wywłaszczenia może nastąpić wyłączenia na rzecz SP lub JST.

Skarb państwa jest reprezentowany przez starostę, w miastach na prawach powiatu te zadania z zakresu administracji rządowej wykonuje prezydent miasta. Wywłaszczenie może nastąpić na rzecz JST: gminy, powiatu, miasta na prawach powiatu lub województwa – reprezentują ich organy wykonawcze. W gminach wójt, burmistrz, prezydent miasta na szczeblu powiatu starosta i zarząd powiatu, na szczeblu województwa marszałek i zarząd województwa.

5)      Wywłaszczenie następuje na podstawie decyzji administracyjnej.

Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta, a miastach na prawach powiatu prezydent miasta. Wyłączenie organów o orzekaniu we własnej sprawie z art. 24 § 1 pkt. 1 (Prezydent miasta nie może orzekać o wywłaszczeniu na rzecz gminy, którą reprezentuje nieruchomości, o takim wywłaszczeniu powinien orzekać prezydent innego miasta albo  jego…?

Przebieg postępowania wywłaszczeniowego

To postępowanie możemy podzielić na dwa etapy:

1.       Wstępny etap poprzedzający wszczęcie właściwego postępowania wywłaszczeniowego.

2.       Postępowania administracyjne dotyczące wywłaszczenia.

1.Jego kształt zależy od tego czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny, jeżeli w ramach nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, zbiór dokumentów albo istnieją inne dokumenty wskazujące w sposób niebudzący wątpliwości kto jest właścicielem tej nieruchomości. (Wówczas nieruchomość ma uregulowany stan prawny, brak dokumentów oznacza, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego. W przypadku nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym etap 1. poprzedzający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego sprowadza się do przedstawienia przez starostę jeżeli wywłaszczenie miało by nastąpić na rzecz SP lub przez Prezydenta Miasta na prawach powiatu przedstawienie właścicielowi tej nieruchomości albo użytkownikowi wieczystemu zaproszenia do przeprowadzenia negocjacji mających na celu zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w całości lub części. Wywłaszczenie na rzecz JST to takie zaproszenie właścicielowi składają organy wykonawcze tej JST.  W zaproszeniu wskazuje się zawsze termin końcowy, do którego umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta. Można negocjować z właścicielem warunki sprzedaży, a przede wszystkim cenę...