Podejście dochodowe 1.doc

(204 KB) Pobierz

Zbigniew Baranowski

Zbigniew Baranowski 2005r.

PODEJŚCIE DOCHODOWE – sposób postępowania

Temat 25.4.

Podstawy prawne i metodologiczne :

1. Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gosp. nieruchomościami

( j. t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 .09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych – Standard III.6 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego”.

Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości

nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią

cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,

jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie

nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

§ 6. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest

znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania

z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej

przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określenia

Wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust.1

ustawy ogn.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy

zastosowaniu podejścia dochodowego rozumie się wycenę prawa

do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody jak np.:

dochody z parkingów, garaży, reklam, wyposażenia.

Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki

można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.

Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego

wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość

rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu

wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość

prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem

własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym

gruncie.

§ 7. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną

albo metodę zysków.

Metoda inwestycyjna.

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów za

najem lub dzierżawę, którego wysokość można ustalić na

podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych

czynszów.

Metoda zysków

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości

przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego

wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody

inwestycyjnej.

Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela

nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności

prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę zysków stosuje się do wyceny nieruchomości, które

przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego

przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytkowania.

Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest

zwykle niecelowa lub niemożliwa.

Dotyczy to między innymi nieruchomości przeznaczonych na

stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu

nieruchomości. Nieruchomości te występują na rynku jedynie

sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen

transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.

Przykładowy model określenia dochodu właściciela w metodzie zysków :

a) określenie przychodów osiąganych przez dzierżawcę z działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty wyceny (sprzed 2-3 lat), z uwzględnieniem poziomu oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.

b) określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych do prowadzenia działalności ( np. zakup materiałów pędnych w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową,

c) obliczenie dochodu brutto dzierżawcy przez odjęcie kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt. 1 ),

d) określenie wydatków operacyjnych związanych z działalnością prowadzoną na nieruchomości na którą składają się w szczególności: płace pracowników (ale nie dzierżawcy), koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia, reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste i inne (ale nie czynsze dzierżawne,

e) obliczenie dochodu operacyjnego netto dzierżawcy przez odjęcie wydatków operacyjnych(pkt. 4) od dochodu brutto

( pkt 3),

f) określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie operacyjnym netto uzyskiwanym przez dzierżawcę, przy uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w zakupy sprzętu itp.

g) określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.

h) Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.

PRZYKŁADOWY model wyceny nieruchomości metodą zysków.

1. Określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości, poprzez dokonanie analizy sprawozdań finansowych sprzed daty wyceny (sprzed 2 - 3–lat), z uwzględnieniem poziomu oczekiwanych przychodów osiąganych w warunkach prowadzenia na nieruchomości gospodarki racjonalnej.

2.Określenie kosztów zakupu towarów i materiałów niezbędnych

do prowadzenia działalności (np. zakup materiałów pędnych

w przypadku wyceny nieruchomości ze stacją benzynową).

3. Obliczenie dochodu brutto użytkownika poprzez odjęcie

kosztów zakupu (pkt.2) od przychodów (pkt.1).

4.Określenie wydatków operacyjnych związanych z

działalnością prowadzoną na nieruchomości, na którą

składają się w szczególności : płace pracowników,(ale nie

dzierżawcy) koszty ogrzewania, ubezpieczenia, oświetlenia,

reklamy, łączności, podatki od nieruchomości, opłaty za

użytkowanie wieczyste i inne,

5.Obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika poprzez

odjęcie wydatków operacyjnych (pkt.4) od dochodu brutto

(pkt. 3).

6.Określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie

operacyjnym netto uzyskiwanym przez użytkownika, przy

uwzględnieniu rynkowych relacji tych dochodów oraz przy

uwzględnieniu zaangażowania kapitałowego stron, np. w

zakupy sprzętu itp.

7.Określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu

operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału

właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto.

8.Ewentualne skapitalizowanie dochodu właściciela.

Uwaga ! Do wydatków związanych z działalnością (pkt.4) nie zalicza się czynszów dzierżawnych za grunt, budynki i urządzenia, gdyż metoda zysków w istocie sprowadza się do ich wydzielenia z przychodów firmy, gdyż to właśnie czynsze stanowią o wartości nieruchomości (a nie firmy).

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy

użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki

dyskontowania strumieni dochodów.

§ 9. Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość

nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia

dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej

nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz

strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym

powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z

dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości

podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji

ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości

podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną

relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za

nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania

z tych nieruchomości.

Standard III.6. (wyciąg)

Zasady określania wartości „V” nieruchomości przy użyciu

techniki kapitalizacji prostej.

lub

gdzie : D – stały strumień dochodu rocznego z nieruchomości,

R – stopa kapitalizacji,

Wk – współczynnik kapitalizacji okresowi zwrotu

kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości.

Wk lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

;