Ochrona Praw Lokatorów.doc

SPIS TREŚCI

Wstęp

Prawo nie działa wstecz?

Słowniczek

Rozdział I

Najem lokali mieszkalnych

1.     Umowa najmu

2.     Prawa właścicieli

3.     Obowiązki właścicieli

4.     Prawa lokatorów

5.     Obowiązki lokatorów

6.     Używanie lokalu bez tytułu prawnego

Rozdział II

Ustalanie wysokości czynszu

1.     Czynsz w publicznym zasobie mieszkaniowym

2.     Czynsz w gminnym zasobie mieszkaniowym

3.     Czynsz w pozostałym zasobie

4.     Zasady zmiany wysokości czynszu

Rozdział III

Mieszkaniowy zasób gminy

1.     Zadania własne gminy

2.     Kompetencje Rady gminy w zakresie polityki mieszkaniowej

3.     Lokale socjalne

4.     Eksmisja

Wstęp

Zmiana ustroju w Polsce przyniosła tak dawno oczekiwane przez nasze społeczeństwo poszanowanie prawa własności. Właściciele nieruchomości z dumą podnieśli głowy do góry i zaczęli egzekwować swoje prawa. Jednym z nich jest prawo do swobodnego rozporządzania nieruchomością oraz prawo do pobierania czynszu z najmu lokali w wysokości pozwalającej na utrzymanie nieruchomości oraz na godny zarobek z faktu jej posiadania. Po drugiej stronie stanęli najemcy (lokatorzy), którzy wraz z uwolnieniem gospodarki w Polsce, a co za tym idzie również czynszów w nieruchomościach prywatnych, zaczęli odczuwać niepokój związany z możliwością ich gospodarstw domowych do udźwignięcia nowych wyższych kosztów związanych z najmem lokalu mieszkalnego, a także bezpieczeństwa związanego z ewentualnym rozwiązaniem umowy. Aby nie dopuścić do masowej eksmisji najemców z zajmowanych przez nich lokali oraz, aby wzrost kosztów z tytułu najmu rozłożyć w czasie, w ramach realizacji polityki mieszkaniowej Państwa rząd postanowił stworzyć przepisy prawne chroniące najemców. 21 czerwca 2001 roku Sejm przyjął ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2001 nr 71 poz.733). Przepisy ustawy nie dotyczą zasobów mieszkaniowych, którymi dysponuje Wojskowa Agencja Mieszkaniowa.

Do ochrony praw lokatora stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności

Prawo nie działa wstecz?

Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku stosuje się również do stosunków prawnych powstałych przed wejściem jej w życie.

Jeżeli do dnia wejścia w życie ustawy tj. z dniem ogłoszenia osoba zajmowała lokal bez tytułu prawnego przez okres co najmniej 10 lat, to z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od obowiązywania ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu lub o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. W przypadku nawiązania stosunku najmu w sposób opisany powyżej czynsz najmu jest naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej.

Słowniczek

Lokator – najemca lokalu, a także osoba używająca lokal na podstawie tytułu prawnego innego niż prawo własności.

Właściciel – wynajmujący, a także osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Współlokator – lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem

Lokal

·         lokal, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

·         pracownia twórcy, służąca do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki,

Lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone na krótkotrwały pobyt ludzi, które znajdują się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub innych, służące do celów turystycznych lub wypoczynkowych

Lokal zamienny

·         znajduje się w tej samej miejscowości, w której lokal dotychczasowy,

·         wyposażony jest w co najmniej takie urządzenia techniczne jak dotychczasowy,

·         powierzchnia pokoi, taka jak w lokalu dotychczasowym – warunek jest spełniony jeśli na członka gospodarstwa przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, w gospodarstwie jednoosobowym – 20 m2 tej powierzchni.

Powierzchnia użytkowa lokalu - powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu:

·         pokoi,

·         kuchni,

·         spiżarni,

·         przedpokoi,

·         alków,

·         holi,

·         korytarzy,

·         łazienek,

·         inne pomieszczenia służące potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora

Powierzchnią użytkową lokalu nie jest powierzchnia balkonów, tarasów, logii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek do przechowywania opału

Obmiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian w oparciu o poniższe zasady:

·         pomieszczenia o wysokości w świetle równej lub większej niż 2,20 m – 100 %

·         pomieszczenia o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m – 50%

·         pomieszczenia o wysokości w świetle mniejszej niż 1,40 m – pomija się

Opłaty niezależne od właściciela – opłaty za dostawy do lokalu:

·         energii,

·         gazu,

·         wody oraz ścieków,

·         odpadów i nieczystości ciekłych

Wartość odtworzeniowa lokalu – iloczyn powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia – przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

Rozdział I

Najem lokali mieszkalnych

Umowa najmu

Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas:

·         oznaczony

·         nieoznaczony,

Zawsze wtedy, gdy umowa jest odpłatna, a lokal wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy umowa musi być zawarta na czas nieoznaczony

(chyba, że lokator żąda zawarcia umowy na czas oznaczony).

Warunki umowy:

·         wpłacenie przez najemcę kaucji na zabezpieczenie należności z tytułu najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności. Kaucja może mieć maksymalnie wysokość rocznego czynszu, według stawki z dnia zawarcia umowy. W przypadku najmu lokalu socjalnego lub zamiennego kaucji nie pobiera się.

·         wprowadzenie ulepszeń przez najemcę tylko za zgodą wynajmującego, określając sposób rozliczeń (w umowie najmu lub pisemnie później)

Przed wydaniem lokalu strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń w lokalu.

Wypowiedzenie umowy:

Wypowiedzenie umowy najmu jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego jego używania, musi nastąpić na piśmie pod rygorem nieważności, na miesiąc na przód i jest możliwe tylko w następujących przypadkach:

·         pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową

·         pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem

·         pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód

·         pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu

·         lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat, co najmniej za 3 pełne okresy płatności mimo wyznaczonego terminu dodatkowego 

·         lokator wynajął, podnajął lub oddał w bezpłatne użytkowanie lokal lub jego część bez zgody właściciela

·         lokator używa lokal, który wymaga opróżnienia w celu rozbiórki lub remontu

Jeżeli czynsz najmu jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku to właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu:

·         z zachowaniem 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy  przez okres dłuższy niż 12 miesięcy

·         z zachowaniem 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca, osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości, a lokator może używać ten lokal i spełnia on warunki lokalu zamiennego.

Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w przedmiotowym lokalu może wypowiedzieć najem na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca, jeśli:

·         lokator ma prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich jak lokal zamienny

·         właściciel zapewni lokatorowi lokal zamienny, w którym wysokość czynszu musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do zwalnianego

Jeżeli właściciel, jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba wobec, której właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i lokator...