17
WYŻSZA SZKOŁA GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
Warszawa 22 kwietnia 2008r.
MONIKA NOWAKOWSKA
WYCENA
OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
I PRAW ZOBOWIĄZANIOWYCH
S P I S T R E Ś C I K O N S P E K T U
1. Wiadomości ogólne
1.1. Wprowadzenie
1.2. Podstawy prawne
2. Ograniczone prawa rzeczowe
2.1. Użytkowanie
2.2. Służebności
2.3. Zastaw
2.4. Hipoteka
2.5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
3. Prawa zobowiązaniowe
3.1. Najem
3.2. Dzierżawa
3.3. Renta
3.4. Dożywocie
3.5. Inne
4. Podsumowanie – określanie treści praw do nieruchomości i metod wyceny
5. Literatura
6. Przykłady
1.Wstęp
Przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majątkowego, szczególnie w obszarze wycen dla potrzeb sądowych, coraz częściej jest nie tylko prawo własności nieruchomości, ale również niektóre inne prawa rzeczowe i zobowiązaniowe.
Art. 4 ust.6a ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o „określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości”. (Tabela)
Pod pojęciem „inne prawa do nieruchomości” rozumiemy przede wszystkim: użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych. W potocznym języku rzeczoznawcy majątkowi zwracają uwagę na konieczność „rozsupłania wiązki praw do nieruchomości” (np. wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb wywłaszczenia, przy czym grunt stanowiący własność gminy, pozostaje w użytkowaniu wieczystym osoby fizycznej, a w jednym w lokali mieszkalnych jest ustanowiona służebność osobista dożywotniego zamieszkania). Rzeczoznawcy majątkowi szczególnie często spotykają się z tego rodzaju problemami, gdy działają jako biegli sądowi: wycena wartości praw może stanowić dowód w sprawie o ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie, zmianę treści lub ustanie prawa służebności, ustalenie stawki czynszu dzierżawy, wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb określenia masy spadkowej itp.
1. PRAWO WŁASNOŚCI (jedyne pełne prawo rzeczowe) KC art. 140 - 231
2. PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
KC art. 232 - 243, Ustawa o gospodarce nieruchomościami
3. PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE
wg. art. 244 - 352 KC z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w KC do ustanowienia p.r.o. stosuje się przepisy przeniesieniu własności (umowa pomiędzy uprawnionym, a nabywcą).
Są to prawa na rzeczy cudzej (ius in re aliena).
3.1. UŻYTKOWANIE
3.2. SŁUŻEBNOŚĆ ( gruntowa i osobista )
3.3. ZASTAW
3.4. SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
3.5. HIPOTEKA
PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE KC art. 659 – 719; 809-916)
1. NAJEM
2. DZIERŻAWA
3. UŻYCZENIE
4. DOŻYWOCIE
5. INNE (katalog praw zobowiązaniowych, w odróżnieniu od ograniczonych praw rzeczowych jest otwarty)
a) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16, poz.93 ze zmianami, w tym m.in. ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw Dz.U. z 2004r. Nr 172 poz.1804),
b) Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),
c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zmianami: Dz.U. z 2004r. Nr 281, poz. 2782, z 2005r. Nr 130, poz.1087, Nr 169, poz.1420, Nr 175, poz.1459, z 2006r. Nr 65, poz.456, Nr 104 poz.708, Nr 220, poz. 1600 i poz.1601 oraz z 2007r. Nr 173, poz.1218) wraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz.2109, zmiana Dz.U. z 2005r. Nr 196 poz.1628),
d) Ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze (t.j. D.U. z 2003r. Nr 188, poz. 1848, Nr 99, poz.1001, z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz.1024, z 2006r. Nr 94, poz.651 oraz z 2007r. Nr 125, poz.873),
e) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz.1116, z 2004r. Nr 19 poz. 177 i Nr 63, poz.591, z 2005r. Nr 72, poz.643 i Nr 122, poz. 1024, nr 167, poz.1398 i nr 260, poz.2184, z 2006r. nr 165, poz.1180 oraz z 2007r. nr 125, poz.873)
f) Ustawa z dnia 8 lipca 2005r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419)
g) Ustawa z dnia 6 maja 1981r. o pracowniczych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. Nr 96 z 1985r. poz. 390 ze zmianami)
h) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami)
i) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo Bankowe (D.U. Nr 140, poz.938 ze zmianami)
j) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipot. (D.U. Nr 140, poz. 940 ze zmianami).
k) Ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn. (D.U. z 2004r. Nr 142, poz. 1514 ze zmianami).
Aktualny komplet informacji prawnej – Internetowy serwis Kancelarii Sejmu –http://www.sejm.gov.pl . (Nowe przepisy prawne – vide strony PFSRM www.pfva.com.pl).
2.Ograniczone prawa rzeczowe
KODEKS CYWILNY
Art.244.
„1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
„2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
Art.245.
„1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności”.
„2. Jednakże do ustanowienia o.p.r. na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”.
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio o przepisy o ochronie własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu własności, uwaga: nikt nie może posiadać więcej praw niż posiadał jego poprzednik prawny, zrzeczenie, konfuzja). O.p.r może być ustanowione pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu testamentowego.
Należy pamiętać, że prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z zasadą pierwszeństwa, „prior tempore, potior iure”).
Prawa rzeczowe ujawnione w księgach wieczystych mają pierwszeństwo przed prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w KW. Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych do KW decyduje pierwszeństwo wpisu. Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki przymusowej (dawnej ustawowej).
UWAGA: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje służebności. Przy czym rękojmię wiary publicznej rozumie się także w sensie negatywnym. Oznacza to, że nabywca w drodze czynności prawnej, odpłatnej nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej. Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo, że nie zostały wpisane do księgi wieczystej obciążają nieruchomość. Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
a) prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu
b) prawo dożywocia
c) służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu państwowego
d) służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
W tych wszystkich przypadkach wobec nie działania rękojmi, przy wycenie należy uwzględnić wpływ tych praw na wartość nieruchomości, ponieważ nabywca nieruchomości obciążonej tymi prawami nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem, choć nie było ono ujawnione w księdze wieczystej. Ważne jest również że zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działanie rękojmi jest wyłączone, gdy w księdze wieczystej są ujawnione: wzmianka o wniosku, wzmianka o apelacji, wzmianka o kasacji.
Art.49 KC – (urządzenia wyłączone - zmiana linii orzeczniczej)
”Urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu”.
Nowa interpretacja przepisu dotyczy pojęcia „jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu” (tzn. przysługiwania przedsiębiorstwo prawa własności lub innych praw majątkowych).
Dwie precedensowe uchwały:
Uchwała Sądu Najwyższego podjęta w dniu 13 maja 2004r. (sygn.III SK 39/2004 OSNAPiUS 2005r. nr 6,poz.89) dotycząca wykładni art.49 Kodeksu Cywilnego wskazuje, że podstawowym warunkiem uzyskania własności urządzenia infrastruktury jest uzyskanie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Znaczenie uzyskania prawa do gruntu uległo zwiększeniu po zmianie linii orzeczniczej dotyczącej art. 49k.c. Wbrew dotychczasowym poglądom nie istnieje automatyzm w przejściu prawa własności po fizycznym połączeniu instalacji wybudowanej przez inwestora z siecią, gdyż decyduje zdarzenie prawne, a nie faktyczne. Urządzenia wymienione w art.49, służące m.in. do doprowadzenia gazu, wody, ciepła podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, przy czym jako infrastruktura przedsiębiorstwa sieciowego są ruchomościami.
Uchwała Sądu Najwyższego podjęta w dniu 8 marca 2006r. w składzie siedmiu sędziów (sygn.III CZP 105/05) stanowi prawie konstytucyjny przełom dla właścicieli nieruchomości. Nie zmienia się prawo, lecz linia orzecznictwa, która może stanowić nowe bardzo interesujące źródło zleceń dla dużej grupy rzeczoznawców majątkowych. SN odpowiadając na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich wskazał, że to do właściciela nieruchomości należy decyzja czy usytuowane w granicach jego działki liniowe urządzenia infrastruktury staną się własnością przedsiębiorstwa np. energetycznego, gazowego, wodociągowego itp. (Uwaga - możliwość zasiedzenia służebności – uchwała z 31 maja 2006r.).
Role się zmieniły. Podstawową konsekwencją omawianych Uchwał SN odnoszącą się do konstytucyjnych praw i wolności obywatelskich jest wskazanie, że właściciel nieruchomości nie zostaje pozbawiony praw do urządzeń infrastruktury usytuowanych w granicach jego gruntu przez to, że zostały one połączone z siecią przedsiębiorstwa!
Dotychczas to właściciele nieruchomości, często przez lata, traktowani jako „niemile widziani petenci” musieli zabiegać o wynagrodzenia i odszkodowania. Często też urządzenia infrastruktury były lokowane w granicach nieruchomości bez wiedzy i zgody właścicieli. W orzecznictwie dominował pogląd, że w momencie przyłączenia urządzeń infrastruktury do sieci stają się one automatycznie własnością przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego, wodociągowego itp.). Dotyczyło to także przypadków, gdy właściciel lub inna osoba ponieśli koszty budowy urządzenia, a powszechną praktyką było bezpłatne przejmowanie odcinków przewodów znajdujących się w granicach nieruchomości. Dawało do uprzywilejowaną pozycję przedsiębiorstwu sieciowemu, które nie musiało zabiegać o uzyskanie trwałego tytułu prawnego do tych urządzeń (i ich eksploatacji oraz przeprowadzania napraw). Natomiast właściciela nieruchomości czekała zwykle „droga przez mękę”, aby uzyskać wynagrodzenie za korzystanie z gruntu lub zwrot kosztów za budowę urządzenia jeśli sam je finansował.
Obecnie przepis prawny się nie zmienił, lecz nowa linia orzecznicza wskazuje, że jeśli przedsiębiorstwo sieciowe nie uzyskało trwałego tytułu do korzystania z gruntu nie jest właścicielem tych urządzeń, a właściciel nieruchomości może je po prostu ze swego gruntu usunąć lub renegocjować warunki korzystania z nich!
Poprzednio zasadnicze znaczenie dla sposobu wykładni art.49 miała uchwała TK z dnia 4 grudnia 1991r. uznająca, że przepis ten jest wyjątkiem od zasady określonej w art.47 §2, zgodnie z którym „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Oznacza to, że wyszczególnione urządzenia były częścią składową zakładu (przedsiębiorstwa sieciowego). Następnie SN oraz NSA i Sąd Antymonopolowy, stwierdzały, że w momencie podłączenia urządzenia do sieci, przestawały być częścią składową nieruchomości w granicach której były usytuowane, a przechodziły na własność przedsiębiorstwa sieciowego. Czyli zmiana właściciela następowała automatycznie i była kwestią „faktu technicznego”, a nie „faktu prawnego” np. umowy z właścicielem nieruchomości (np. dotyczącej ustanowienia służebności gruntowej).
Aktualnie SN przedstawia nową wykładnię działania art.49, wskazując że fizyczne podłączenie urządzeń przesyłowych nie może stanowić przesłanki wskazującej na zmianę właściciela urządzeń, gdyż musi być zawarta odpowiednia umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem sieciowym. Prawnicy wskazują także, na fakt, że aktualne stanowisko dotyczące interpretacji art. 49KC w pełni odpowiada literze i intencjom ustawy z 2001r o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz prawa energetycznego z 1997r. (pozwolenie na budowę art.32 ust.4 Prawa Budowlanego....; rodzaje i treść umów).
Projekt nowelizacji ustawy Kodeks Cywilny
Rządowy projekt dotyczący regulacji statusu prawnego urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wprowadzenie nowego ograniczonego prawa rzeczowego – służebności przesyłu raz regulacji własności urządzeń wybudowanych na koszt innej osoby niż przedsiębiorca przesyłowy:
Art. 49 otrzyma nowe brzmienie:
”Art. 49. 1. Urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
2. Osoba która poniosła koszty budowy urządzeń, o których w §1. i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba, że w umowie o przyłączenie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.
W księdze drugiej w tytule III w dziale III dodany zostanie nowy Rozdział III Służebność przesyłu (Rozdział I - dotyczy służebności gruntowych, Rozdział - II służebności osobistych)
”Art. 3051 Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, których mowa w art.49 §1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”
”Art. 3052 Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania w tych urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
Art. 3053 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa art.49 §1.
2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.
3. Po wygaśnięciu służebności na przedsiębiorstwie ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art.49 §1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli byłoby to nadmiernie uciążliwe lub powodowało nadmierne koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 3054 Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.”
Projekt nowelizacji ustawy Kodeks Postępowania Cywilnego
Zmiana brzmienia tytułu w części pierwszej, w księdze drugiej w tytule II w dziale III rozdziału V:
„ Ustanowienie drogi koniecznej i służebności przesyłu”.
W art. 626 dodany zostanie §3 w brzmieniu:
Art.626.3. Przepisy §1 i 2 stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu”
Służebność przesyłu będzie prawem posiadającym elementy służebności gruntowej (będzie ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy – osoby prawnej lub fizycznej) i służebności gruntowej (będzie stanowić część składowa przedsiębiorstwa). Prawo to będzie mogło być ustanawiane dla już istniejących urządzeń infrastruktury lub gdy jest realizowana nowa inwestycja.
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI
Przepisy ustawy dotyczące podziałów nieruchomości:
Art. 93 ust.3.„Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu, nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust.2 pkt 6”. (ostatnie zdanie dot. przyłączenia dodano w nowelizacji w 2007r.)
Przepisy ustawy dotyczące wywłaszczania nieruchomości:
...
Simoni