9. Umowy zobowiązaniowe o szczególnym znaczeniu w obrocie nieruchomościami
W dalszej kolejności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozostają czynności zmierzające do zawarcia umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.
Podstawy prawne, na których opiera się najem, są na ogół w podstawowych zarysach powszechnie znane. Przez zawarcie umowy najmu, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania na czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umowny czynsz. A zatem przedmiotem najmu jest rzecz, a nie prawo. Ze względów praktycznych wszelkie umowy winny być zawarte na piśmie. W razie niezachowania formy pisemnej, poczytuje się umowę zawartą na czas nie oznaczony. Także umowy najmu zawarte na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się jako zawarte na czas nie oznaczony. Z definicji najmu można określić obowiązki i uprawnienia podmiotów umowy najmu /wynajmującego i najemcy/, rodzaj umowy /na czas oznaczony, nie oznaczony/ i formę czynszu, który w myśl § 2 art. 659 Kodeksu cywilnego może być oznaczony w pieniądzu lub świadczeniu niepieniężnym np. określony w formie robót budowlano-montażowych odpowiadającym ustalonym kwotom pieniężnym.
Wynajmujący winien oddać rzecz najemcy w stanie przydatnym i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Kodeks cywilny w art. 681 zawiera przykładowy katalog czynności, które obciążają najemcę w zakresie drobnych napraw i konserwacji lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. /tekst jednolity Dz.U. nr 31 poz. 266 z 2005 r./ szczegółowo reguluje sprawy związane z najmem lokali mieszkalnych zarówno tych które zostały zawarte na podstawie danych umów cywilno-prawnych czy decyzji administracyjnych pod rządami uchylonego Prawa Lokalowego. Mając na uwadze, że Kodeks cywilny w artykułach 659 - 692 zawiera unormowania dotyczące najmu i najmu lokali, trzeba pamiętać, że w sprawie najmu lokali mieszkalnych pierwszeństwo będą miały przepisy ustawy o której mowa wyżej jako lex specjalis w stosunku do Kodeksu cywilnego.
Stąd też w zakresie unormowań Kodeksu cywilnego, znajomość ważniejszych zagadnień związanych z najem jest nieodzowna, albowiem przepisy te będą miały zastosowanie w szczególności do najmu lokali użytkowych /czyli o innym przeznaczeniu niż mieszkanlne/. Do nich należy kwestia terminów opłacania czynszu. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu w terminie umownym. Jeżeli ten termin nie był określony w umowie, a najem jest krótki – nie przekracza miesiąca – to za cały czas najmu. Gdy najem trwa dłużej niż miesiąc, albo umowa zawarta jest na czas nie oznaczony – to miesięcznie do 10-tego każdego miesiąca. Pamiętamy, że czynsz płatny jest z góry tylko wtedy jeżeli umowa nie określa innego sposobu jego regulowania.
Najemca bez zgody wynajmującego nie może zmienić sposobu korzystania z rzeczy i dokonywać zmian /pod pojęciem rzeczy rozumiemy nie tylko lokal mieszkalny czy użytkowy, ale także rzeczy ruchome, jak oddanie w najem samochodu/.
Najemca bez zgody wynajmującego nie może rzeczy najętej obciążyć prawem podnajmu. W przypadku gdy umowa najmu zezwala najemcy na podnajem lub oddanie w bezpłatnie użytkowanie, to stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne użytkowanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia tej głównej umowy najmu.
Naruszenie omawianych powyżej obowiązków przez najemcę skutkuje tym, że wynajmującemu służy prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Następnym przypadkiem, gdzie przysługuje wynajmującemu prawo natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia, jest zwłoka najemcy w opłacaniu czynszu, za co najmniej dwa pełne okresy płatności. A w przypadku lokali mieszkalnych zakłócanie porządku domowego uprawnia również do wypowiedzenia najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Ponadto, zarówno najemcy, jak i wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu według terminów określonych w umowie najmu, nazywanych umownymi terminami wypowiedzenia. Z braku takiego określenia mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego, czyli ustawowe terminy wypowiedzenia, które są następujące : gdy czynsz płaty w odstępach dłuższych niż miesiąc – termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz płatny miesięcznie – 1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny krócej niż miesiąc – na 3 dni naprzód, gdy czynsz płatny dziennie – na 1 dzień naprzód.
Musimy pamiętać, że przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego.
Kodeks cywilny po zmianie wprowadził możliwość wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony, jeżeli strony takie zastrzeżenie wprowadziły w umowie najmu /art. 673 § 3 Kc/. Czyli nie aktualne jest już orzecznictwo z lat poprzednich zakazujące wypowiadania umów najmu na czas oznaczony. Obecnie decyduje umowa najmu i wola stron w tym zakresie.
Następnym ważnym zagadnieniem w zakresie wypowiedzenia najmu lokali użytkowych zawartych na czas nie oznaczony jest zmiana osoby wynajmującej w czasie trwania najmu /art. 678 Kc/. Dotyczy to przypadków gdy nowy nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Może on /nowy nabywca/ w takim przypadku wypowiedzieć najem lokalu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, wypowiedzenie jest możliwe jedynie w wypadku ;
a/ jeżeli umowa najmu na czas oznaczony była zawarta z zachowanie formy pisemnej
b z. datą pewną,
c/ a rzecz została najemcy wydana.
Po zakończeniu najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności jeżeli zużycie rzeczy jest następstwem prawidłowego utrzymania.
Jeżeli natomiast dokonał ulepszenia przedmiotu najmu i w umowie najmu strony nie określiły kwestii rozliczenia nakładów na ulepszenie i modernizację, wynajmujący według własnego wyboru : może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego /art. 676 Kc/.
Proszę pamiętać, że wzajemne roszczenia stron, w tym roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia rzeczy i roszczenie najemcy o zwrot nakładów, przedawniają się z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy. Stanowisko Sądu Najwyższego utrwaliło w orzecznictwie pogląd iż z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, albowiem stoi w sprzeczności z art. 659 Kodeksu cywilnego.
Przystępując do omówienia dzierżawy, należy pamiętać, że zasadnicza różnica między najmem, a dzierżawą sprowadza się do prawa pobierania pożytków. Czyli oprócz czynszu dzierżawnego, dochodzi prawo pobierania pożytków. Prawo pierwokupu dzierżawcy gruntu rolnego zostało inaczej uregulowane w art. 3 ustawy o ustroju rolnym z dnia 11 kwietnia 2003 r. /Dz.U. nr 64 poz. 592 z 2003 r./ i zostało skreślone w Kodeksie cywilnym /dawny art. 695 § 2 Kc/.
Również wypowiedzenia dzierżawy nieruchomości mogą być inne, zgodne z naturalnym cyklem przyrody. Ustawowo czynsz dzierżawy, jeżeli nie był określony w umowie, płatny jest półrocznie z dołu. Wypowiedzenie zawiera dłuższe terminy, i tak dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód, na koniec roku dzierżawnego, a inną na sześć miesięcy naprzód – przed upływem roku dzierżawnego.
Umowę zamiany reguluje przepis art. 603 Kodeksu cywilnego, w myśl którego każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W sprawach nieuregulowanych umową stron stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
10. Prawa rzeczowe ograniczone
Kolejną grupą umów zobowiązaniowych stanowią umowy wynikające z niektórych praw rzeczowych zwanych cywilistyczne „prawa rzeczowe ograniczone”. Mówiąc ogólnie prawo właściciela jest w jakimś stopniu ograniczone i wynika z samej treści tego prawa, w skrócie „prawa rzeczowe ograniczone są prawami na rzeczach cudzych”.
Zaliczamy do nich użytkowanie , jest to obciążenie rzeczy prawem użytkowania i pobierania pożytków. Umowy o użytkowanie, to korzystanie z nieruchomości cudzej we własnym interesie, bez naruszenia substancji i przeznaczenia tej rzeczy. Użytkowanie jako prawo rzeczowe ograniczone może być wpisem do księgi wieczystej. Jest prawem niezbywalnym tzn. nierozerwalnie związane jest z daną osobą. Nie może być przedmiotem darowizny czy spadku. Wygasa najpóźniej z chwilą śmierci użytkownika lub niewykonywania przez 10 lat. Użytkowanie może być ustanowione w drodze umowy stron lub w jednym przypadku decyzją administracyjną w odniesieniu zarządu trwałego dla nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w myśl art. 43 do art. 50 tej ustawy.
Kolejnym ograniczonym prawem rzeczowym powstającym w wyniku umowy zobowiązaniowej są służebności, które dzielą się na gruntowe i osobiste.
Służebność gruntowa polega na obciążeniu prawem jednej nieruchomości kosztem drugiej. Przy czym nieruchomość której to prawo przysługuje nazywana jest nieruchomością władnącą, a nieruchomość której właściciel zostaje ograniczony w swych działaniach nieruchomością obciążoną. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części, może mieć postać zezwolenia na przejazd, nie ustawiania murów lub płotów powyżej określonej wysokości, może polegać również na przeprowadzeniu przez grunt sąsiedni przewodów elektrycznych czy wodociągowych. Wśród służebności gruntowych najważniejsza jest tzw. służebność drogowa określona jako droga konieczna w przypadku gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.
Prawo służebności drogowej powinno być wpisane do księgi wieczystej, jeżeli nie zostało ujawnione, a jest wykonywane i polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Może być nabyte przez zasiedzenie. Prawo służebności gruntowej może być zniesione za wynagrodzeniem, gdy korzystanie z niego stało się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwe i nie jest ono konieczne dla nieruchomości władnącej. Zniesienia służebności gruntowej bez wynagrodzenia może domagać się właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli nieruchomość tego ostatniego straciła wszelkie znaczenie np. nieruchomość sąsiednia uzyskała możliwość dojazdu od innej strony na skutek wybudowania nowej drogi publicznej. Czyli prawo to, o którym mowa wyżej może być zmienione lub w ogóle zniesione w drodze ugody notarialnej właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej, a w braku zgody w drodze orzeczenia sądowego.
Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, wygasa najpóźniej, z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Tylko w przypadku rażących uchybień osoby uprawnionej, których dopuszcza się ona przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zamiany tej służebności na rentę.
Następnym ograniczonym prawem rzeczowym jest zastaw, który polega na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy ruchomej, czyli możności zaspokojenia długu wierzyciela z rzeczy na której ustanowiony był zastaw, z pierwszeństwem przed wszystkimi innymi wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy. Istnieje także zastaw na prawach, do którego stosuje się przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych, przy czym zastaw na prawach może być wykonywany co do praw które są zbywalne.
Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem rzeczy, a wierzycielem z jednoczesnym wpisaniem do Rejestru Zastawów prowadzonym przy sądzie rejonowym.
Zabezpieczeniem wierzytelności pieniężnych na nieruchomości z prawem pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości obciążonej, bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, określa się hipoteką.
Ze względu na rodzaj hipotek, spotykamy hipoteki przymusowe, gdzie wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, hipoteki umowne czy kaucyjne, ta ostatnia zabezpiecza wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej.
W obrocie funkcjonuje pojęcie hipoteki łącznej, uregulowanej art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która powstaje w razie podziału nieruchomości i obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.
Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733
USTAWA
z dnia 21 czerwca 2001 r.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Art. 2.
1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą
lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,
2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z
którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu,
3) współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje
tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem,
4) lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do
prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w
rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego
pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs,
pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących
do celów turystycznych lub wypoczynkowych,
5) lokalu socjalnym - należy przez to rozumieć lokal nadający się do
zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego
powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy,
nie może być mniejsza niż 5 m{2}, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa
domowego 10 m{2}, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie,
6) lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej
samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony
w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal
używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas
używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka
gospodarstwa domowego przypada 10 m{2} powierzchni łącznej pokoi, a w
wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m{2} tej powierzchni,
7) powierzchni użytkowej lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię
wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi,
kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych
pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez
względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową
lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli,
szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i
komórek przeznaczonych do przechowywania opału,
8) opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za
dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i
płynnych,
9) gospodarstwie domowym - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o
którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych.
2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7,
dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich
części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do
obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m lecz mniejszej od
2,20 m w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską
Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i
kubaturowych w budownictwie.
Art. 3.
Przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących
ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.
Art. 4.
1. Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty
samorządowej należy do zadań własnych gminy.
2. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale
socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe
gospodarstw domowych o niskich dochodach.
3. Gmina wykonuje zadania, o których mowa w ust. 1 i 2, wykorzystując
mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób.
4. Gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa na zadania, o
których mowa w ust. 1 i 2.
Rozdział 2
Prawa i obowiązki lokatorów oraz ochrona ich praw
Art. 5.
1. Umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem lokalu socjalnego, może być
zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata.
2. W razie zawarcia umowy na czas krótszy niż 3 lata umowę uważa się za
zawartą na czas nieoznaczony.
3. Świadczenie pieniężne za odpłatne używanie lokalu ustala się w pieniądzu
polskim. Inne ustalenie, łącznie z zastrzeżeniem klauzul waloryzacyjnych,
jest niedopuszczalne i uważa się za niezastrzeżone.
4. Zastrzeżenie w umowie, o której mowa w ust. 1, warunku rozwiązującego jest
bezskuteczne.
5. Zakaz, o którym mowa w ust. 4, nie dotyczy uzależnienia ustania tytułu
prawnego do lokalu:
1) związanego ze stosunkiem pracy od ustania tego stosunku,
2) związanego z lokalem, w którym wynajmujący zamieszkiwał przed nawiązaniem
tego stosunku, od powrotu przez właściciela do tego lokalu i ponownego w
nim zamieszkania lub odpłatnego zbycia tego lokalu,
3) od zakończenia przez lokatora nauki w szkole lub uczelni wyższej.
6. Jeżeli w umowie zastrzeżono warunek, o którym mowa w ust. 5 pkt 1 i 3,
ustanie tytułu prawnego następuje nie wcześniej niż w terminie 3 miesięcy od
ziszczenia się tego warunku.
Art. 6.
1. Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i
zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, może być
uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie
należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu
opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego
czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu
zawarcia umowy najmu.
2. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub
nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego
z tytułu najmu lokalu.
3. Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać
iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby,
która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu
podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej
kaucji.
Art. 7.
W lokalach wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek
samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub
państwowych osób prawnych właściciel ustala stawki czynszu za 1 m{2}
powierzchni użytkowej lokali z uzwględnieniem czynników podwyższających lub
obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
1) położenie budynku np. centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno
stojąca,
2) położenie lokalu w budynku np. kondygnacja, stopień nasłonecznienia
lokalu,
3) wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz
ich stan,
4) ogólny stan techniczny budynku.
Art. 8.
Jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o
których mowa w art. 7, ustala zarząd tej jednostki:
1) w przypadku gminy - w oparciu o uchwałę, o której mowa w art. 21 ust. 2
pkt 4,
2) w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - w oparciu o
uchwałę odpowiednio rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad
wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub
własność osób prawnych należących do tych jednostek.
Art. 9.
1. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat
niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6
miesięcy.
2. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany
do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich
podwyższenia.
3. Podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat
niezależnych od właściciela, nie mogą w danym roku przekraczać
średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym
roku w stosunku do roku poprzedzającego rok miniony nie więcej niż o:
1) 50% - jeżeli roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości
odtworzeniowej,
2) 25% - jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 1% i nie przekracza
...
lestan