Mgr Jolanta Stadnik-Jędruch
Temat : Najem i dzierżawa
Orzecznictwo:
1. Teza: Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie; jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest – w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań – oczywiście pewne. Wyrok SN z 30.08.1990 r., IV CR 236/90, OSNC 1991, nr 10-12, poz. 125
2. Teza: Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ”ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.
3. Teza: Jeżeli strony w zamiarze zapobieżenia dorozumianemu kontynuowaniu dzierżawy (art. 694 k.c. w związku z art. 674 k.c.) zastrzegły w umowie, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie (art. 76 zdanie 1 k.c.), to niezachowanie tej formy wyłącza możliwość powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie przez wydzierżawiającego w jakikolwiek inny sposób (art. 60 k.c.) woli przedłużenia tej dzierżawy. Wyrok SN z 15.05.1980 r., II CR 110/80, OSN 1980, nr 11, poz. 222, Glosa: A. Szpunar, NP 1982, nr 5-6
4. Teza: Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony. Wyrok SN z 16.04.2003 r., II CKN 6/01, OSP 2004, nr 2, poz. 21
5. Teza: Umowa zawarta na czas oznaczony, do której z mocy art. 708 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie w trybie art. 704 k.c. Uchwała SN z dnia 02.04.1993, III CZP 39/93, OSNC 1993, nr 10, poz. 178
6. Teza: Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. Uchwała SN z 30.09.2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006, nr3, poz. 40
7. Teza: Do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie. Wyrok SN z 7.11.1997 r., III CKN 249/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 53
8. Teza: Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy. Wyrok SNz 20.07.2006 r., V CSK 200/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 61
Kazusy:
1. Michał właściciel kamienicy położonej w Krakowie, wynajął Grzegorzowi znajdujący się w niej lokal użytkowy na okres 5 lat . Umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z umową czynsz miał być płatny miesięcznie. Po upływie 2 lat do Grzegorza zgłosił się Sebastian, oświadczając, ze tydzień wcześniej kupił od Michała Kamienicę i w związku z tym, żąda, aby Grzegorz opuścił zajmowany do tej pory lokal. Oceń sytuację.
2. W lipcu 2003 r. Tomasz zawarł związek małżeński z Teresą. Miesiąc później Tomasz wynajął od Tadeusza lokal mieszkalny w którym zamieszkał razem z żoną. Po roku małżonkom urodziła się córka. Po pewnym czasie stosunki między małżonkami uległy pogorszeniu do tego stopnia, że Teresa nie mogąc już dłużej wytrzymać z mężem, wyprowadziła się do mieszkania jej matki. W takiej sytuacji do mieszkania zajmowanego do tej pory wspólnie przez małżonków, wprowadziła się kochanka Tomasza Krystyna. Po upływie pół roku Tomasz zmarł. Teresa żąda, aby Krystyna wyprowadziła się z mieszkania. Ta z kolei twierdzi, że wstąpiła w stosunek najmu po Tomaszu. Oceń stan faktyczny.
3. Bronisław po śmierci żony w 2003r. wynajął od Kacpra lokal mieszkalny. Umowa została zawarta na okres 10 lat. W grudniu 2003r. w wypadku zginął syn i synowa Bronisława, pozostawiając pełnoletniego syna Michała . W związku z tym Michał zamieszkał z dziadkiem. W maju 2004r. Bronisław zmarł nie pozostawiwszy testamentu. Czy Michał ma jakiś tytuł prawny do korzystania z lokalu?
4. Sylwia wynajęła od Grzegorza lokal użytkowy, w którym zamierzała uruchomić pralnię . Umowa została zawarta na 2 lata, nie została jednak zawarta na piśmie . Wskaz możliwości wypowiedzenia zawartej umowy najmu.
5. Aneta wynajęła od Tomasza maszynę dziewiarską służącą do produkcji swetrów, chcąc w ten sposób dorobić do skromnej pensji. Tomasz zapewnił Anetę iż jest to świetna maszyna i umożliwia produkcję co najmniej 2 swetrów dziennie. Okazało się jednak, że maszyna jest znacznie zniszczona i ma mniejsza wydajność. Jakie uprawnienia mogą przysługiwać Anecie?
6. Marek zawarł z Agencją Reklamową umowę najmu bilbordu. W umowie strony zawarły klauzulę uzależniającą możliwość przedłużenia umowy od złożenia oświadczeń woli w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Po pewnym czasie Agencja Reklamowa wypowiedziała umowę najmu (z zachowaniem ustalonego w umowie terminu wypowiedzenia). Jednakże Marek po zakończeniu stosunku najmu nadal naklejał na słupie swoje ogłoszenia i dokonywał wpłat na konto Agencji Reklamowej. Po roku Agencja Reklamowa zażądała zaprzestania przez Marka powyższych działań. Marek poinformował Agencję Reklamową, że uważa umowę najmu za przedłużoną na czas nieoznaczony na mocy art. 674 k.c. Oceń sytuację.
7. Wojciech prowadził zarobkowo działalność dostawczą. Zamierzając odejść na emeryturę, zaproponował Michałowi, sąsiadowi z kamienicy oddanie do korzystania swojego samochodu dostawczego. Strony zawarły umowę w formie pisemnej, określając że Michał będzie używał samochodu przez dwa lata, w zamian za co płacić będzie Wojciechowi miesięczny czynsz w wysokości 500 zł. Dodatkowo umieściły w niej klauzulę dopuszczającą możliwość wcześniejszego zakończenia umowy poprzez wypowiedzenie. Samochód został wydany Michałowi zaraz po podpisaniu umowy. Następnego dnia Wojciech uzyskał od Renaty propozycję zawarcia umowy sprzedaży samochodu po bardzo korzystnej cenie, na którą ochoczo przystał. Renata natychmiast po zawarciu umowy sprzedaży wypowiedziała w formie pisemnej umowę Michałowi i zażądała zwrotu samochodu po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia. Oceń sytuację.
8. Kamil zawarł 3.5.2003 r. z Andrzejem umowę dzierżawy nieruchomości rolnej do chwili śmierci Andrzeja. Po dwóch latach doszedł jednak do wniosku, iż określony w ten sposób termin nie pozwala mu dokonywać dalszych planów co do wydzierżawionej nieruchomości i postanowił wypowiedzieć umowę. Czy i ewentualnie w jakim terminie może to uczynić?
9. Anna zawarła z Jerzym umowę, mocą której zobowiązała się przekazać Jerzemu do używania i pobierania pożytków odziedziczoną po dziadku nieruchomość rolną, w zamian za co Jerzy zobowiązał się płacić podatki i ponosić inne ciężary związane z własnością tego gruntu. Umowa została zawarta na okres 10 lat w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Po upływie 3 lat Anna postanowiła sama zająć się gospodarką po dziadku i wystąpiła na drogę sądową o nakazanie Jerzemu, aby wydał jej tę nieruchomość. Oceń sytuację.
xavi.hernandez