JLL_PrognozaRozwojuRynkuNieruchomosciBiurowychwPolsce-PowrotdoPrzyszlosci.pdf

Prognoza Rozwoju

Rynku Nieruchomości

Biurowych w Polsce:

Powrót do Przyszłości?

Sierpień 2009

2 On Poi • Rynek nieruchomości biurowych w Polsce: Powrót do przyszłości? • Sierpień 2009

On Point • Rynek nieruchomości biurowych w Polsce: Powrót do przyszłości? • Sierpień 2009 3

Szanowni Państwo,

Mamy przyjemność przedstawić Państwu najnowszy raport „Rynek

nieruchomości biurowych w Polsce – Powrót do przyszłości”

poświęcony ocenie perspektyw rozwoju rynku w kontekście

spodziewanej sytuacji gospodarczej w Polsce w okresie

2009-2011. Z uwagi na rozbudowany komentarz dotyczący

obecnej i przyszłej koniunktury rynkowej, raport powstał przy

współpracy z Instytutem Badań nad Gospodarką Rynkową.

Celem raportu jest przedstawienie naszej opinii odnośnie

prawdopodobnego rozwoju sytuacji na rynku i umożliwienie

Państwu dokonania porównań pomiędzy poszczególnymi rynkami

biurowymi w Polsce. Jones Lang LaSalle posiada dział badań

rynku, który regularnie opracowuje kwartalne analizy dotyczące

tendencji rynkowych i wspierany jest w tej działalności przez biura

regionalne w Polsce.

Nieruchomości biurowe w Polsce znajdują się obecnie w strefie

czynszów spadających i zbliżać się będą powoli do dolnego

punktu cyklu zmiany czynszów. Ożywienie gospodarcze

spodziewane już w przyszłym roku, a najbardziej odczuwalne

w 2011 roku będzie miało wpływ na warunki rynkowe w latach

2012-13. Dwa lata to, bowiem, okres, kiedy poprawa takich

parametrów ekonomicznych jak wzrost PKB, stopa bezrobocia,

poziom zatrudnienia i bezpośrednich inwestycji zagranicznych,

znajdują odzwierciedlenie w podaży nieruchomości biurowych.

Jeśli mieliby Państwo jakiekolwiek pytania dotyczące informacji

zawartych w poniższym raporcie lub innych kwestii związanych

z rynkiem nieruchomości, będących w kręgu zainteresowania

Państwa firmy, prosimy o kontakt z naszymi biurami.

John Duckworth

Dyrektor Zarządzający, Europa Środkowo-Wschodnia

Spis treści:

Prognoza sytuacji gospodarczej w Polsce

Trójmiasto

Perspektywa rozwoju rynku nieruchomości

Katowice

arszawa

Poznań

Kraków

Łódź

Wrocław

Podsumowanie

4 On Poi • Rynek nieruchomości biurowych w Polsce: Powrót do przyszłości? • Sierpień 2009

Gospodarka na pograniczu spowolnienia i kryzysu

Wzrost gospodarczy Polski w 2009 roku będzie nieznacznie

powyżej zera, w 2010 sytuacja makroekonomiczna powoli

będzie się poprawiała.

Prognozy obarczone niepewnością

Polska gospodarka została dotknięta skutkami światowego kryzysu

finansowego i gospodarczego w znacznie mniejszym stopniu niż

inne gospodarki Unii Europejskiej. Otwarcie Polski na świat

powoduje jednak spadek eksportu, a powiązania ze światowym

systemem finansowym prowadzą do importowania z zagranicy

wstrzemięźliwych zachowań banków na rynku kredytowym.

Osłabienie złotego wobec euro i dolara nastąpiło bardziej pod

wpływem sytuacji w gospodarkach wschodzących niż w wyniku

procesów gospodarczych w Polsce. Stąd też aktualna i przyszła

sytuacja polskiej gospodarki jest znacząco uzależniona od trudnego

do przewidzenia rozwoju gospodarki świata i Europy.

zagranicznych. Prognoza wzrostu inwestycji na 2009 rok przewiduje

niewielki ich spadek (o 1,2 %), podczas gdy poczynając od 2010

roku nastąpi ich wzrost. Inwestycje finansowane środkami

publicznymi, w tym unijnymi będą wzrastały już od 2009 roku.

Napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych będzie w 2009 roku

blisko o połowę niższy niż w latach 2006-2007 i powoli będzie rósł

w kolejnych latach.

Podsumowanie

Powolna poprawa sytuacji gospodarczej

• W 2009 roku polska gospodarka otrze się o recesję, by

poczynając od 2010 roku odnotować zauważalny wzrost

• Czynnikiem podtrzymującym wzrost gospodarczy pozostanie

popyt krajowy, głównie konsumpcyjny, a od 2010 roku także

wzrost nakładów inwestycyjnych

• Rynek pracy odczuje skutki kryzysu, jednak wzrost bezrobocia

będzie stosunkowo niewielki dzięki restrukturyzacjom

zatrudnienia w przeszłości i wsparciu ze strony programów

rządowych

• Głównym problemem polityki gospodarczej pozostają finanse

publiczne, w których rząd musi rozwiązać dylemat zwiększania

dochodów, zmniejszania wydatków i finansowania deficytu

• Wejście Polski do ERM II i do strefy euro opóźni się o 2 do 3

lat w związku z pogorszeniem parametrów fiskalnych i

monetarnych w Polsce.

Spożycie czynnikiem wzrostu gospodarczego w 2009 roku

Wielu przedsiębiorców i konsumentów w Polsce nie odczuwa

skutków globalnego kryzysu, a rząd uznał, że bezpośrednie

wsparcie finansowe banków i przedsiębiorstw nie jest potrzebne.

Utrzymujący się stale wzrost dochodów ludności i stosunkowo

niewielki wzrost bezrobocia powodują kształtowanie się wzrostu

spożycia indywidualnego na poziomie zbliżonym do 2%.

Prognoza tempa wzrostu PKB w Polsce, 2009-2011

5,00%

4,00%

3,50%

3,00%

2,00%

1,00%

0,70%

0,00%

Prawdopodobnym scenariuszem rozwoju polskiej gospodarki w

perspektywie trzech lat jest utrzymywanie się przez większą część

2009 roku niskiego, ale jednak wzrostu PKB, by od 2010 roku

notować powolne odradzanie się szybszego tempa wzrostu

2009

2010

2011

Źródło: IBnGR, lipiec 2009

Drugi składnik popytu krajowego, nakłady inwestycyjne w sektorze

prywatnym wykazuje skłonność do zmniejszania się głównie z

powodu niepewności co do kształtowania się popytu na rynkach

Produktu Krajowego Brutto.

On Point • Rynek nieruchomości biurowych w Polsce: Powrót do przyszłości? • Sierpień 2009 5

Sytuacja sektorów i przedsiębiorstw

Spowolnienie gospodarcze dotknęło głównie przemysł (za sprawą

mniejszego eksportu), podczas gdy budownictwo (oprócz

mieszkaniowego) i większość usług rynkowych (handel, naprawy)

wykazują wzrost produkcji. Taka sytuacja jest ściśle związana z

nadal silnym popytem konsumenckim. Skutki kryzysu

w największym stopniu odczuwają przedsiębiorstwa przemysłowe

produkujące bezpośrednio lub pośrednio na eksport oraz takie,

które są uzależnione od kredytów bankowych. Z tego też powodu

sektor usług rynkowych korzystający z kredytów w stosunkowo

niewielkim stopniu i zależny głównie od siły nabywczej

konsumentów krajowych, nie odczuje znacząco skutków kryzysu.

Prawdopodobieństwo zmniejszania przychodów w usługach jest

niskie.

emigrantów zarobkowych z Unii Europejskiej, także z powodu

utracenia źródeł utrzymania za granicą.

Finanse publiczne i polityka rządu

Rząd Polski zdecydował wspomagać gospodarkę specjalnym

pakietem antykryzysowym i nie kierować bezpośredniego wsparcia

finansowego do banków bądź przedsiębiorstw w kłopotach. Pakiet

antykryzysowy przewiduje pewne poluzowania w prawie pracy dla

zapobiegania bezrobocia oraz gwarancje kredytowe dla małych i

średnich przedsiębiorstw.

Poważnym problemem dla rządu okazało się utrzymanie

zaplanowanego na 2009 rok deficytu budżetu państwa, głównie

z powodu niższych wpływów do budżetu. Znowelizowany deficyt

budżetu w 2009 roku ma zostać zrealizowany głównie w drodze

redukcji niektórych wydatków, zaś poczynając od 2010 roku należy

oczekiwać podnoszenia stóp podatków pośrednich (VAT, akcyza).

Kluczową sprawą dla przedsiębiorstw stają się decyzje dotyczące

inwestowania. Zależą one z jednej strony od oceny perspektyw

przyszłego popytu, a z drugiej strony od możliwości ich

finansowania. Polskie przedsiębiorstwa, zwłaszcza małe i średnie,

częściej finansują inwestycje ze środków własnych niż z kredytów

bankowych. Przy stosunkowo wysokich depozytach w bankach

istnieją zatem potencjalne źródła finansowania inwestycji dla sporej

części przedsiębiorstw. Potwierdzone symptomy poprawy sytuacji

ekonomicznej na świecie będą miały automatyczny wpływ na

zwiększoną liczbę inwestycji w Polsce.

Nie można też wykluczyć podwyższenia stóp opodatkowania

dochodów osobistych, ale dopiero w dalszej przyszłości, jeżeli

sytuacja w finansach publicznych nie poprawi się.

Przyszłość pieniądza

Osłabienie złotego wobec euro i dolara ma przejściowy charakter.

Panuje zgodna opinia, że będzie miało miejsce powolne umacnianie

się złotego, choć w perspektywie 2-3 lat mało prawdopodobne jest

powrócenie kursu do poziomu sprzed kryzysu. Wejście Polski do

mechanizmu walutowego EMRII będzie możliwe dopiero po

spełnieniu wszystkich warunków z Maastricht, czyli najwcześniej w

2011 roku.

W nadchodzącym okresie pogorszy się średnia rentowność

i płynność finansowa przedsiębiorstw i wskaźniki te będą w coraz

większym stopniu różnicowały się w branżach i sektorach

odzwierciedlając zarówno koniunkturę branżową, jak i jakość

zarządzania. Sektory mniej zależne od eksportu i kredytów

bankowych będą w lepszej sytuacji.

Perspektywy kształtowania się inflacji są stosunkowo dobre. Nacisk

na wzrost cen będzie miał miejsce głównie z powodu drogich

zakupów z importu, zwłaszcza rosnących cen paliw płynnych.

Polityka pieniężna będzie natomiast łagodziła inflację. Nie należy się

także spodziewać presji na wzrost płac ze strony pracowników

z powodu silniejszej pozycji przetargowej pracodawców w okresie

kryzysu gospodarczego.

Rynek pracy

Polski rynek pracy przechodził już kilka faz restrukturyzacji

zatrudnienia, wobec czego obecna sytuacja ekonomiczna

doprowadził a do stosunkowo niewielkiego wzrostu stopy

bezrobocia. Przedsiębiorcy nauczeni przykrymi doświadczeniami z

początku dekady unikają zwalniania z pracy doświadczonych

pracowników, których przy lepszej koniunkturze trudno byłoby

ponownie pozyskać.

Prognoza głównych wskaźników makroekonomicznych na lata

2009-2011

Ponadto, w przypadku trudności w przedsiębiorstwach pracodawcy

mają nadzieję na uzyskanie wsparcia ze strony państwa w ramach

programów ochrony zatrudnienia we wprowadzanym w życie

pakiecie antykryzysowym.

2009

2010

2011

PKB

0,7

2.0

3,5

Bezp. Inw. Zagr.

mld €

7,5

8,5

10,5

Bezrobocie

12,5

11,5

Zatrudnienie

-1.0

0,5

1,5

Zagrożeniem dla wzrostu bezrobocia może być sytuacja

w niektórych przemysłach dotkniętych kryzysem, a także powroty

Inflacja

3.0

2,5

Kurs walutowy

PLN/€

4,4

4,1

3,8

Źródło: IBnGR, lipiec 2009

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: