Analiza rynku
Do analizy przyjęto rynek lokalny miasta Złocieniec
Monitorowano lata 2003-2005.
Miasto Złocieniec jest miejscowością o charakterze turystycznym i uzdrowiskowym.
Rynek lokalny należy do rynków mało atrakcyjnych. Większość transakcji dotyczy obrotu lokalami mieszkalnymi lub domami jednorodzinnymi.
W badanym okresie na rynku lokalnym wystąpiły nieliczne transakcje nieruchomościami zabudowanymi budynkami handlowymi i lokalami użytkowymi w obrocie wtórnym. Transakcje te dotyczyły lokali i budynków użytkowych biurowych, handlowych i magazynowych.
Ceny transakcyjne obiektów produkcyjno – magazynowych zawierały się w przedziale 140 – 360 zł/m2.
Ceny transakcyjne obiektów handlowych zawierały się w przedziale 520-1300,0 zł/m2
w zależności od lokalizacji, stanu technicznej i standardu wykończenia i wielkości.
Sporadycznie pojawiały się transakcje powyżej 1500 zł/m2 . Najwyższe ceny uzyskiwały obiekty handlowo - usługowe o powierzchni użytkowej do 150 m2
Rynek małych marketów spożywczych, za wyjątkiem dużych miast i aglomeracji miejskich, jest rynkiem typowo ponadlokalnym. Zasięg tego rynku może obejmować nawet tereny kilku województw. W związku z tym analizie transakcji kupna – sprzedaży pawilonów handlowo – usługowych poddano tereny województwa wielkopolskiego i zachodniopomorskiego.
Cena 1m2 pow. użytkowej nowo wybudowanych obiektów handlowych mieści się w przedziale
od 2260 – 3670 zł.
Zebrana dane zaprezentowano w poniższej tabeli
Sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości jest ściśle związana z koniunkturą gospodarczą regionu – poziomem bezrobocia, średnią płacą. Okoliczne tereny to w większości był tereny wojskowe.
Na terenie miasta Złocieniec i powiatu drawskiego zanotowano transakcje gruntami niezabudowanymi, zarówno prawem własności jak i prawem użytkowania wieczystego.
Ceny działek są bardzo zróżnicowane i nie można ich zamknąć w sztywnych ramach.
Cena prawa użytkowania wieczystego na rynku wtórnym jest porównywalna z ceną prawa własności, bez względu na długość trwania prawa użytkowania wieczystego.
Cena działek niezabudowanych w pełni uzbrojonych, przeznaczonych na cele usługowo-handlowe, biurowe, na rynku regionalnym zawiera się w granicach od 8,00 zł/m2 do 30,00 zł/m2, sporadycznie osiągają nawet 160 zł za m2.
W większości są to działki gruntowe pod zabudowę jednorodzinną.
Analizie poddano rynek stawek czynszowych za najem powierzchni handlowych, usługowych i biurowych .
Stawki czynszów przyjmowano w wysokości zróżnicowanej w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia, powierzchni najmu.
Rynkowe stawki czynszów dla pomieszczeń handlowych kształtowały się w granicach
8,0- 30,0 zł/m2pu .
Najwyższe stawki czynszu na rynku regionalnym, oferują budynki nowe lub po kapitalnych remontach o bardzo dobrym standardzie, zlokalizowane w pobliżu miasta, z możliwością zarówno pełnienia funkcji handlowo-usługowej jak i biurowej.
Najniższe stawki czynszu rzędu 8-10 zł/m2 oferują budynki starsze, wymagające nakładów finansowych, gorzej zlokalizowane mniej efektywne lub pozostające przez długi czas bez najemców.
Do dalszej analizy przyjęto, jako najbardziej wiarygodne, rynkowe stawki czynszów najmu i dzierżawy, dotyczące powierzchni handlowo-usługowych w budynkach handlowo-usługowych atrakcyjnie położonych, z dobrym dojazdem i miejscami parkingowymi, których na badanym rynku jest niewiele.
Analiza SWOT nieruchomości
Do mocnych stron wycenianej nieruchomości należą :
- położenie przy skrzyżowaniu ulicy Okrzei i 5 Marca
- w sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz szkoła
- pełne uzbrojenie
- infrastruktura, parkingi
Do słabych stron wycenianej nieruchomości należą :
- wiek budynku
- konieczność zakończenia remontu i modernizacji I kondygnacji.
Zdaniem wyceniającego dla wycenianej nieruchomości niezbędny będzie okres eksponowania na rynku :
- w celu sprzedaży od 6 - do 12 miesięcy.
- w celu wynajęcia części budynku od 1 - do 3 miesięcy
- w celu wynajęcia całego budynku do 9 miesięcy
Marygold1