VII.1 Podejścia, metody i techniki wyceny w Polsce.doc.pdf

Prof. zw. dr hab. Józef Czaja, Katedra Geomatyki AGH w Krakowie, tel. 0(-)12 6172277, czaja@agh.edu.pl

Praktyczna ilustracja wszystkich metod wyceny w podejściu porównawczym – na przykładzie

szacowania rynkowej wartości nieruchomości gruntowej

WYKŁAD 20.02.2011

Opis nieruchomości wycenianej oraz wybór bazy nieruchomości reprezentatywnych do wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w peryferyjnej strefie miasta, z przeznaczeniem w

planie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wycena nieruchomości będzie wykonana na datę, która będzie

odsunięta od daty pierwszej transakcji zawartej w bazie o 11 miesięcy.

Do analizy rynku wybrano nieruchomości ze strefy peryferyjnej, z przeznaczeniem pod budownictwo

jednorodzinne, czyli o dwóch identycznych cechach jak nieruchomość wyceniana. Rozpatrywane transakcje były

realizowane w okresie od kwietnia 2006 roku do lutego 2007. Każdej nieruchomości przypisano atrybuty /wyróżnione

cechy/, które mogą mieć istotny wpływ na zmienność ich cen. Podobieństwo nieruchomości zawartych w bazie do

nieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą 5 atrybutów.

- (KOMUNIKACJA) Możliwość dojazdu za pomocą środków komunikacji miejskiej : 2 bardzo dobra, 1 dobra, 0

przeciętna, -1 utrudniona.

- (POŁOŻENIE) Położenie nieruchomości w aspekcie atrakcyjności dzielnicy lub ulicy : 2 bardzo korzystne, 1

korzystne, 0 przeciętne, -1 niekorzystne

- (OTOCZENIE) Wpływ istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu na otoczenie nieruchomości: 2 bardzo

korzystne, 1 korzystne, 0 przeciętne, -1 niekorzystne.

- (UZBROJENIE) Uzbrojenie terenu występujące w granicy działki: liczba mediów (sieci) (od 0 do 6); -

wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, CO, droga.

- (POLE) Pole powierzchni nieruchomości: wyrażone w liczbie arów.

Wszystkie informacje o atrybutach nieruchomości podobnych i o ich jednostkowych cenach transakcyjnych

zamieszczono w tabeli 1.

Tabela 1. Baza nieruchomości do wyceny

Oznaczenie

nieruchomości

Liczba

miesięcy od

pierwszej

transakcji

Położenie

Otoczenie

Komuni-

kacja

Uzbrojenie

Pole

powierzchni

[ar]

Cena

jednostkowa

[

zł ]

2 1 0 2 3 23,0 225

1 2 1 2 4 18,5 310

0 1 1 0 2 29,5 205

2 1 1 1 2 31,2 230

3 1 2 2 2 21,0 220

3 2 2 1 2 30,5 220

7 1 1 2 4 17,2 300

6 2 2 2 3 35,6 285

5 0 0 1 2 28,5 190

9 2 2 2 2 23,0 210

10 1 1 2 2 26,5 235

Średnia wartość

atrybutów i ceny

4.36 1.27 1.18 1.55 2.54 25.86 239.09

Odchylenie

standardowe

atrybutów i ceny

3.141 0.617 0.716 0.656 0.782 5.516 38.484

Wyceniana

nieruchomość

11 1 2 2 3 23.00

c c

 

310 190 120

 

/ m

max min

Analiza informacji rynkowych

W celu ustalenia wpływu poszczególnych atrybutów na zmienność jednostkowych cen nieruchomości w bazie

zawartej w tabeli 1, obliczono współczynniki korelacji zupełnej i ich kwadraty, które zamieszczono w tabeli 2.

Tabela 2. Współczynniki korelacji zupełnej i ich kwadraty dla jednostkowych cen i dla poszczególnych

atrybutów nieruchomości

Oznaczenie

CZAS

POŁOŻENIE

OTOCZENIE

KOMUNIKA-

CJA

UZBROJENIE

POLE

Współczynnik korelacji

( r )

0.048

0.451

0.138

0.524

0.892

- 0.334

Kwadrat współczynnika

korelacji )

( 2 r

0.00

0.20

0.02

0.27

0.80

0.11*

Obliczone wartości kwadratów współczynników korelacji r według tabeli 2, pozwalają stwierdzić, że w

analizowanym zbiorze informacji rynkowych o nieruchomościach, jednostkowe ceny są procentowo wyjaśniane (w

kolejności malejącej) przez następujące atrybuty: UZBROJENIE (80 %), KOMUNIKACJA (27 %), POŁOZENIE

(20 %), POLE (11 %) z negatywną korelacją i OTOCZENIE (2 %). Czas transakcji nie ma żadnego wpływu na ceny

transakcyjne, a to dowodzi, że stan rynku w badanym okresie czasu utrzymuje się na jednakowym poziomie. Bardzo

mały ( 05

 standardowe rozproszenie jednostkowych cen wokół wartości przeciętnej;

ˆ 

239.09

zl/m





zl/m

 współczynnik rozproszenia;

 

38.48

 ,

239.09

co dowodzi, że rozważana baza nieruchomości jest spójna w stopni dostatecznym.

Po podzieleniu 2

j r przez

 

uzyskano następujące udziały wagowe (udziały standaryzowane)



rozpatrywanych atrybutów:

- dla uzbrojenia 1 0.58

k  , - dla komunikacji 2 0.20

k  , - dla położenia 3 0.14

k  ,- dla powierzchni 4 0.08

k  – z

negatywną korelacją.

Metoda porównywania parami

W metodzie porównywania parami, dla każdej porównywanej nieruchomości określa się skorygowaną cenę,

która stanowi szacowaną w jednej parze wartość wycenianej nieruchomości. Stąd dla każdej pary realizuje się

następującą formułę:

w c c a a



    

p j j j p



( )

Jednostkowy udział poszczególnych atrybutów ( )

 , stanowiący współczynnik wagowy, określa się według

następującego wzoru:

 

c c k

max min

 

a a



/max /min

       

Z powyższej formuły wynika praktyczny wniosek, a mianowicie, zamiast rozpatrywać oddzielnie poszczególne pary

nieruchomości i dla każdej porównywanej nieruchomości obliczać poprawki korygujące i skorygowaną cenę, a

następnie z nich obliczać wartość przeciętną, wystarczy dokonać jednokrotnej korekty ceny średniej w odniesieniu do

średnich wartości poszczególnych atrybutów.

Po uwzględnieniu wartości atrybutów nieruchomości i ich cen z bazy do porównania (tabela 1) i ustalonych

udziałów wagowych k , procedurę wyceny według metody porównywania parami, realizowaną w odniesieniu do

wszystkich nieruchomości z bazy, przedstawiono w formie tabeli 3.

w c c a a c a a c a a

ˆ ˆ ˆ

1 1 1 2 2 2

( ) ( ) ( )

u u u

 r ) ma również wpływ atrybut OTOCZENIE, stąd w dalszych analizach nie będzie on uwzględniany.

Do wyceny przyjęto wszystkie nieruchomości przedstawione w tabeli 1, stąd charakterystyczne parametry tego

rynku przyjmują następujące wartości:

 wartość przeciętna jednostkowych cen;

0.16

( )

j j

Zrealizowana powyższa formuła dla każdej nieruchomości (i-tej pary) z bazy, daje zbiór szacowanych wartości

wycenianej nieruchomości, z którego jest wyliczana najbardziej prawdopodobna wartość. Jeżeli ceny porównywanych

nieruchomości posiadają jednakowe wagi ufności, to najbardziej prawdopodobną wartością jest wartość przeciętna,

liczona jako średnia arytmetyczna, cz yli

Tabela 3. Szacowanie jednostkowej wartości rynkowych nieruchomości według metody porównywania parami

odniesionej do 11 nieruchomości bazy

Oznaczenia

Komunikacja

Położenie

Uzbrojenie

Pole

Wartości atrybutów )

( j a nieruchomości wycenianej

23.00

Średnie wartości atrybutów ˆ( )

j a z bazy do porównania

1.55

1.27

2.54

25.86

Udziały wagowe )

( j k atrybutów

0.20

0.14

0.58

0.08*

Udziały kwotowe atrybutów

( min

max

 120

)

j k





)

16.80

69.60

9.60

Rozpiętości atrybutów w bazie ( min

a  )

j a

max/ j

18.4

Współczynniki wagowe atrybutów





120



12.00

8.40

34.80

-0.522



max

min

Różnice atrybutów nieruchomości wyceni an ej i ich średnich

wartości z bazy do porównania ( )

j j

a a 

0.45

-0.27

0.46

-2.86

Jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości

           

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi:

239.09 12 0.45 8.4 0.27 34.8 0.46 0.522 2.86 239.09 20.63 259.72 /

zł m

W m zł m zł



2 2

2300 259.72 / 597356





Metoda korygowania ceny średniej

Szacowana jednostkowa wartość nieruchomości, na podstawie przyjętej bazy do porównania, powinna zawierać

się w następującym przedziale:

c c

   

ˆ ( 3 ) (239.09 115.44) /m





zł

          ,

przy czym jednostkowy przyrost cen dla poszczególnych atrybutów, czyli współczynnik wagowy,

określamy następującym wzorem:

w c c a a c a a c a a

ˆ ˆ ˆ

1 1 1 2 2 2

( ) ( ) ( )

u u u

 

3 c j

 

a a



/max /min

Po uwzględnieniu wartości atrybutów nieruchomości i ich cen z bazy do porównania (tabela 1) i ustalonych

udziałów wagowych k , procedurę wyceny, według techniki korygowania ceny średniej, można przedstawić w formie

tabeli 4.

Tabela 4. Szacowanie jednostkowej wartości rynkowych nieruchomości według techniki korygowania ceny średniej

Oznaczenia

Komunikacja

Położenie

Uzbrojenie

Pole

Wartości atrybutów )

( j a nieruchomości

wycenianej

23.00

Średnie wartości atrybutów ˆ( )

j a z bazy do

1.55

1.27

2.54

25.86

porównania

Udziały wagowe )

( j k atrybutów

0.20

0.14

0.58

0.08*

Udziały kwotowe atrybutów

( 3 115.44

c j

    )

k k

23.088

16.162

66.955

9.235

Rozpiętości atrybutów w bazie

( min

a  )

j a

18.4

Współczynniki wagowe atrybutów

11.54

8.08

33.48

-0.502

 

3 c j

a a



/max /min

Różnice atrybutów nieruchomości wycenianej i

ich średnich warto ś ci z bazy do porównania

( )

j j

0.45

-0.27

0.46

-2.86

a a 

Jednostkowa wartość rynkowa nieruchomości

           

zł m



W technice korygowania ceny średniej jednostkową wartość rynkową nieruchomości szacujemy według formuły:

j j

max/ j

 

j j

239.09 11.54 0.45 8.08 0.27 33.48 0.46 0.502 2.86 239.09 19.85 258.94 /

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi:

  

Metoda analizy statystycznej rynku

W modelu regresji dwuwymiarowej jednostkową wartość rynkową nieruchomości szacujemy według formuły

W m zł m zł

2300 258.94 / 595562

         

ˆ ˆ ˆ

( ) ( ) ( )

u u u

przy czym jednostkowy przyrost cen dla poszczególnych atrybutów określamy następującym wzorem:









Po uwzględnieniu charakterystycznych parametrów dla atrybutów i cen nieruchomości z bazy do

porównania (tabela 1) oraz współczynników korelacji zupełnej, a także ustalonych udziałów wagowych k ,

procedurę wyceny według modelu regresji dwuwymiarowej przedstawiono w formie tabeli 5.

Tabela 5. Szacowanie jednostkowej wartości rynkowych nieruchomości według modelu regresji

dwuwymiarowej

Oznaczenia

Komunikacja

Położenie

Uzbrojenie

Pole

0.08

Odchylenia standardowe atrybutów a  0.66 0.62 0.78 5.52

Średnie wartości atrybutów ˆ( )

( j k atrybutów

0.20

0.14

0.58

j a z bazy do

1.55

1.27

2.54

25.86

porównania

Wartości atrybutów )

( j a nieruchomości

wycenianej

23.00

Współczynniki wagowe atrybutów





6.06

3.91

25.46

-0.18



Różnice atrybutów nieruchomości wycenianej i

ich średnich wartoś c i z bazy do porównania

( )

j j

a a 

0.45

-0.27

0.46

-2.86

Jednostkowa wartość rynkowa

           

zł m

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi:

W m zł m zł

2 2

2300 252.99 / 581877





Wniosek:

Wszystkie trzy metody wyceny różnią się tylko sposobem (wzorami) na obliczenie współczynników wagowych

dla poszczególnych atrybutów.

w c c a a c a a c a a

1 1 1 2 2 2

Współczynniki korelacji zupełnej i r 0.52 0.45 0.89 -0.33

Udziały wagowe )

239.09 6.06 0.45 3.91 0.27 25.46 0.46 0.18 2.86 239.09 13.90 252.99 /



Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: