I.6 Gospodarka mieszkaniowa.pdf

GOSPODARKA MIESZKANIOWA

1. Ustawy związane z realizacją polityki mieszkaniowej Państwa oraz gospodarką mieszkaniową.

1) ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa

mieszkaniowego 9Dz. U. Z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.).

Regulacja dotyczy:

- kas mieszkaniowych

- kredytu kontraktowego

- Krajowego Funduszu Mieszkaniowego

- Towarzystw budownictwa społecznego (TBS)

2) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o

zmianie Kodeksu cywilnego 9Dz. U z 2005 r nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

3) ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o

stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922 z późn. zm.).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne

- kredyt o stałej stopie procentowej

- Fundusz Dopłat

- rozliczenie z tytułu dopłat

4) ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego

mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne

- zasady stosowania dopłat do odsetek od kredytu preferencyjnego pokrywanych z

Funduszu Dopłat

5) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 2004 r. nr 261,

poz. 2603 z późn. zm.).

Regulacja obejmuje:

- gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz

własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym:

- zasoby nieruchomości art. 20 – 25d

- pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości art. 34

- wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży art. 35

- ustalenie ceny lokali mieszkalnych art. 67

- bonifikaty od ceny lokali mieszkalnych art. 68

- roszczenia właścicieli lokali do nabycia przyległej nieruchomości, która wraz z

dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej

art. 209a.

6) ustawy o sprzedaży mieszkań „zakładowych”.

- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących

własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z

udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. Z 2001 r. nr 4, poz. 24 z

późn. zm.).

- ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami

rolnymi Skarbu Państwa – art. 42 (Dz. U. Z 2004 r. nr 208, poz. 2128 z późn.

zm.).

- ustawa z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu sił zbrojnych

Rzeczypospolitej Polskiej – art. 58 i 53 (Dz. U. Z 2005 r. nr 41, poz. 398 z późn.

zm.)

- ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach – art. 40a (Dz. U z 2005 r. nr 45,

poz. 435 z późn. zm.)

- ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i

prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” – art.

41 – 47a (Dz. U. Nr 84, poz. 948 z późn. zm.).

Ustawy te regulują zasady nabywania mieszkań przez osoby uprawnione, którym przysługuje

prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania po cenie pomniejszonej w zależności od lat pracy w

zakładzie oraz od ilości lat najmu tego mieszkania.

7) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn.

zm.).

Regulacja obejmuje:

- przepisy ogólne (samodzielność lokali, ich części składowe, nieruchomość wspólna,

wspólnota mieszkaniowa),

- ustanowienie własności lokalu,

- prawa i obowiązki właścicieli lokali,

- zarząd nieruchomością wspólną.

8) ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567).

Ustawa reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe gruntów

zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury

technicznej i społecznej oraz lokali:

- gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty,

- spółdzielniom mieszkaniowym.

2. Nieruchomości lokalowe.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 200 r. Nr 80, poz. 903 z późn.

zm.).

2.1. Odrębna własność lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali.

Ustawa o własności lokali reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności lokali,

prawa i obowiązki właściciela tych lokali, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Odrębną własność lokali (nieruchomości lokalowe) mogą stanowić wyłącznie

samodzielne lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu.

Pojęcie Nieruchomość lokalowa obejmuje:

2.1.1. Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu:

1) Oznaczone:

a) izby przeznaczone na stały pobyt ludzi,

b) pomieszczenia pomocnicze,

c) pomieszczenia przynależne (jeżeli podjęto decyzję o ich przynależności do

lokalu).

2) Określona nieruchomość wspólna:

a) współwłasność części wspólnych budynku (części budynku i urządzeń, które nie

służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu),

b) współwłasność lub współużytkowanie wieczyste gruntu (działka budowlana).

2.2. Definicja samodzielnego lokalu.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym w świetle ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w

obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami

pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio

również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż

mieszkalne.

Spełnienie wymagań dotyczących samodzielności lokali stwierdza starosta w formie

zaświadczenia.

2.3. Pojęcie nieruchomości lokalowej obejmuje:

2.3.1. Oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokalu w tym:

a) izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi

b) pomieszczeń pomocniczych

c) pomieszczeń przynależnych (jeżeli podjęto decyzję o ich przynależności do lokalu)

- określenie nieruchomości wspólnej, dotyczącej:

a) współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali

b) współwłasności lub współużytkowania wieczystego gruntu (działki budowlanej).

2.3.2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w formie:

1) umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarta przez współwłaścicieli

nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu, wraz z

przeniesieniem własności lokalu, *

2) jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości,

3) orzeczenie sądu znoszącego współwłasność nieruchomości zabudowanej

budynkiem wielolokalowym,

wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania domu oraz do ustanowienia – po

zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.

2.3.3 Księga wieczysta:

Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

* Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna zawierać w szczególności:

- rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

- wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości

wspólnej,

- ewentualnie sposób zarządu nieruchomością wspólną.

** Do ważności umowy niezbędne jest, aby:

- strona podejmująca się budowy:

- była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,

- uzyskała pozwolenie na budowę.

- roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa

zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. Specyfika nieruchomości lokalowych.

Jednym z trzech rodzajów nieruchomości w podziale przedmiotowym – obok nieruchomości

gruntowych i budynkowych – są nieruchomości lokalowe. Ich wyraźna odmienność (specyfika) w

stosunku do wymienionych dwóch rodzajów nieruchomości polega na tym, że prawem głównym

(nadrzędnym) w tym wypadku nie jest prawo do gruntu (prawo własności gruntu lub prawo

użytkowania wieczystego gruntu) lecz prawo własności lokalu.

Zarówno oznaczenie nieruchomości gruntowych jak i budynkowych dotyczy oznaczenia

działek gruntu, którego źródłem są dane katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków).

Dane te obejmują w szczególności: położenie gruntów, rodzaje użytków gruntowych, granice i

powierzchnie gruntów oraz stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości gruntowych i

budynkowych w księgach wieczystych.

Oznaczenie nieruchomości lokalowych zaś obejmuje dane dotyczące samego lokalu, przy

czym nie ma tu analogii z nieruchomością budynkową , w której budynek stanowi odrębny od gruntu

przedmiot własności. Jak wyżej wspomniano odrębna własność budynku jest prawem związanym z

prawem użytkowania wieczystego gruntu jako prawem głównym. Odrębna własność budynku jest

więc częścią składową prawa użytkowania wieczystego gruntu. Stąd też oznaczenie nieruchomości

budynkowej w dziale I Księgi wieczystej, w odniesieniu do oznaczenia gruntu oddanego w

użytkowanie wieczyste, jest takie same jak dla nieruchomości gruntowej.

Oznaczenie nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu) w dziale I księgi

wieczystej dotyczące samego lokalu obejmuje:

- dane o usytuowaniu lokalu w budynku,

- liczbę izb i ich rodzaj,

- pomieszczenia przynależne, ich rodzaj i położenie,

- rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu),

- powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych,

- numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal, dla którego założona została księga

wieczysta,

- udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, z której lokal został wyodrębniony jako

prawo związane z własnością lokalu.

Dane powyższe są zawarte również w katastrze nieruchomości, ale w pełnym zakresie pod

warunkiem, że nastąpiło wcześniej wyodrębnienie lokalu, to znaczy nastąpiło oznaczenie przedmiotu

odrębnej własności lokalu i została założona księga wieczysta dla tego lokalu.

Wyodrębnienie lokalu może mieć miejsce przy zawieraniu umowy przeniesienia własności

lokalu, ale również może to nastąpić w drodze jednostronnej czynności prawnej dokonanej przez

właściciela nieruchomości gruntowej zabudowanej lub nieruchomości budynkowej. Wyodrębnienie

lokali może być również dokonane przez sąd przy zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Poczynione wyżej wstępne uwagi pozwalają unaocznić co jest głównym celem w oznaczeniu

przedmiotu odrębnej własności lokali w kontekście wymogów w tym zakresie w odniesieniu do

nieruchomości gruntowych i budynkowych.

Przez analogię do tych ostatnich istotne dane dotyczyć będą: położenia lokali, ich rodzajów i

powierzchni. Swoistym odpowiednikiem granic działek gruntów w odniesieniu do lokali będą granice

izb i pomieszczeń pomocniczych wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku.

Źródłem danych w tym zakresie są rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, na których

zaznaczone są lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, wchodzące w skład tzw.

samodzielnych lokali mieszkalnych lub lokali wykorzystywanych, zgodnie z przeznaczeniem, na cele

inne niż mieszkalne.

Niezbędnym elementem wyodrębnionego lokalu jest jego związek z nieruchomością

gruntową lub nieruchomością budynkową, z której ten lokal został wyodrębniony. Związek ten

urzeczywistniony jest poprzez udział właściciela lokalu w tzw. nieruchomości wspólnej, którą

stanowią grunt, na którym usytuowany jest budynek (budynki) oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z tego co dotychczas powiedziano wynika, że istotą oznaczenia przedmiotu odrębnej własności

lokali jest określenie dla tych lokali parametrów adekwatnych dla nieruchomości jako przedmiotu

odrębnej własności. Niezbędna w tym celu dokumentacja musi być temu celowi podporządkowana.

Odnosi się to w szczególności do formy i treści sporządzanych rzutów odpowiednich kondygnacji

budynków, które, z uwagi na cel jakiemu mają służyć, nie muszą w pełni odpowiadać wymogom

przewidzianym dla projektów budowlanych. Niezbędną bowiem treścią rzutów kondygnacji

sporządzanych dla tego celu jest „rozkład” izb i pomieszczeń pomocniczych w poszczególnych lokalach

wydzielonych trwałymi ścianami oraz ich wzajemne usytuowanie na kondygnacji budynku.

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: