Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - swoisty aspekt mocy prawnej ksiąg wieczystych polegający na tym, że osoba dokonująca czynności prawnej o skutkach rozporządzających (np. zawierająca umowę sprzedaży) z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (czyli wpisaną do księgi jako właściciel, wieczysty użytkownik lub inny uprawniony) nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym - właścicielem był w rzeczywistości kto inny - tylko wtedy jeśli nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności. W przeciwnym wypadku rzeczywisty właściciel może spowodować uznanie umowy za bezskuteczną względem niego (np. z Art. 59 kodeksu cywilnego) i lub przysługiwać mu będzie roszczenie odszkodowawcze.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych uregulowana jest w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)
Nabywca, który w dobrej wierze (nie wiedział i nie mógł się wcześniej z łatwością dowiedzieć o wcześniejszym rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości) nabył nieruchomość od osoby uprawnionej wedle treści księgi wieczystej, może skutecznie domagać się wydania rzeczy od właściciela, który nie jest ujawniony w księdze (właściciel nieujawniony zostaje pozbawiony własności, jeśli nabywający nie wiedział lub mimo starań nie mógł się dowiedzieć rzeczywistym stanie prawnym). Co za tym idzie, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi odstępstwo od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli sam posiada - tylko pod warunkiem działania w dobrej wierze.
Rękojmia nie działa, jeśli nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
Rękojmia nie chroni nabywcy w wypadku, gdy rozporządzenia dokonywane jest nieodpłatnie (darowizna).
Rękojmia nie działa przeciwko:
· prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
· prawo dożywocia
· służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
· służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej.
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Poza wypadkami przewidzianymi wprost w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele (uchwała SN z 24 października 2003 r.)
Formy oświadczenia woli szczególne i ich rodzaje
– szczególne formy czynności prawnej zostały wprowadzone dla różnych celów, a w szczególności dla ochrony podmiotu działającego, ale też osób trzecich czy drugiej strony, dla pewności, że czynność została dokonana, dla ułatwienia kontroli nad dokonywaniem pewnych czynności czy dla zabezpieczenia dowodów.
– najważniejsze szczególne formy to:
1. zwykła forma pisemna,
2. z poświadczeniem daty,
3. z poświadczeniem podpisu,
4. akt notarialny,
5. forma elektroniczna.
Zwykła forma pisemna
– art. 78 stwierdza, że do zachowania formy pisemnej konieczne jest sporządzenie dokumentu obejmu¬jącego treść oświadczenia woli i podpisanie go.
– kc nie stanowi, w jakim języku ma być sporządzony dokument, ale kwestię tę reguluje ustawa o języku polskim z 1999 r., ograniczająca swobodę zastosowania języka:
* w szczególności użycie języka polskiego nakazane jest w obrocie konsumenckim, jak również nakaz ten dotyczy podmiotów publicznych.
* w razie kilku wersji językowych, podstawą wykładni jest polska wersja.
* w razie zawarcia umowy konsumenckiej wyłącznie w języku obcym stosu¬je się odpowiednio art. 74 § 1 i 2 kc, co oznacza, że czynność taka nie jest bezwzględnie nieważna, lecz prowadzi tylko do ograniczeń dowodowych. podobne rozwiązanie w przypadku umów o świadczenie usług drogą elektroniczną.
– użycie formy pisemnej oznacza użycie znaków graficznych (liter);
– materiały – nie określono, jakie materiały muszą być użyte, powinny to być materiały zdolne do utrwalenia treści oświadczenia woli;
– wg kc nie ważne kto przygotowuje dokument, ale przepisy szczególne mogą to zmienić, np. testament holograficzny musi być własnoręcznie napisany przez spadkodawcę.
– Podpis – brak definicji w przepisach – wykładnia językowa, systemowa i funkcjonalna – służy przede wszystkim identyfikowaniu osoby składającej podpis, więc ma następujące cechy:
* jest to językowy znak graficzny;
* złożony własnoręcznie;
* wskazuje na imię i nazwisko, ale możliwe jest zastosowanie tylko nazwiska, a czasem nawet skróconej jego wersji;
* umieszcza się go pod tekstem, więc każdy tekst pod podpisem nie jest częścią oświadczenia woli;
* art. 78 zd. 2 kc – w przypadku umowy możliwa jest tylko wymiana dokumentów z oświadczeniami woli stron, z których każdy podpisany jest przez strony, lub dokumentów zawierających oświadczenie woli strony przez nią podpisane.
* inicjały to nie podpis, a służą jedynie do złożenia parafy, sygnalizującej, że dokument został przygotowany do podpisu;
* wydruk komputerowy nieopatrzony własnym podpisem nie jest dokumentem, ale podobnie jak telefax stanowi podstawę do uprawdopodobnienia, że oświadczenie woli zostało złożone;
* nie są podpisem jego formy zastępcze, ale wywołują skutki prawne przewidziane dla podpisu.
→ art. 79 – osoba nie mogąca pisać, ale mogąca czytać może zamiast podpisu:
Ä albo zrobić tuszowy odcisk palca, a obok tego inna osoba wypisze jej imię i nazwisko umieszczając swój podpis,
Ä albo zamiast niej podpisze się inna osoba, a jej podpis będzie poświadczony przez notariusza lub wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty lub marszałka województwa z zaznaczeniem, że został złożony na życzenie nie mogącego pisać, lecz mogącego czytać.
→ art. 80 – osoba nie mogąca też czytać musi złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego.
→ kopia (faksymila) odbita na dokumencie – też nie jest podpisem, ale w niektórych okolicznościach jest dopuszczalna (art. 921l0 § 2 kc, art. 328 § 2 ksh).
Z datą pewną
– art. 81 § 1 kc – w razie urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie to wiąże też osoby nieuczestniczące w czynności prawnej. Skutek ten wywołuje:
* art. 81 § 2 pkt. 1 – stwierdzenie dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędo¬wym – od daty dokumentu urzędowego; pkt. 2 – umieszczenie na dokumencie jakiej¬kolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ samorządu terytorialne¬go albo notariusza – od daty wzmianki;
* art. 81 § 3 – w razie śmierci strony, za datę pewną jej podpisu uważa się od daty jej śmierci;
* urzędowe poświadczenie daty dokonane przez notariusza na okazanym mu dokumencie – od daty okazania mu dokumentu (art. 99 PrNot),
Z poświadczeniem podpisu
– polega na tym, że notariusz lub powołany do tego organ zamieszcza na dokumencie klauzulę stwierdzającą własnoręczność podpisu złożonego przez wskazaną w tej klau¬zuli osobę (art. 96 pkt 1 PrNot).
* np. art. 751 § 1 kc.
– jeśli w danej miejscowości nie ma notariusza Minister Sprawiedliwości może upoważnić organy samorządu terytorialnego lub banki do sporządzenia niektórych poświadczeń dokonywanych przez notariusza.
Akt notarialny
– polega na tym, że notariusz spisuje treść poda¬wanych mu do wiadomości oświadczeń stron, współuczestnicząc w redago¬waniu dokumentu, a następnie odczytuje go stronom i wraz z nimi podpisuje (art. 92-94 PrNot)
* oryginały tych aktów są w biurze notarialnym, a strony dostają wypisy, które podpisuje notariusz i opatruje pieczęcią.
* walor dokumentu oryginalnego
Forma elektroniczna
– by zapobiegać potencjalnym niebezpieczeństwom związanym z formą elektroniczną konieczne jest zastosowanie środków przewidzianych w ustawie z 2001 r. o podpisie elektronicznym, wdrażającej dyrektywę Parlamentu i Rady nr. 1999/93.
– podpis elektroniczny to dane w postaci elektronicznej, które wraz z innymi danymi, do których zostały dołączone lub z którymi są logicznie powiązane, służą do identyfika¬cji osoby składającej podpis elektroniczny
– bezpieczny podpis elektroniczny jest:
* przyporządkowany wyłącznie do osoby składającej ten podpis,
* sporządzony za pomocą podlegających wyłącznej kontroli osoby składa¬jącej taki podpis bezpiecznych urządzeń służących do składania podpisu elektronicznego i danych służących do składania podpisu elektronicznego,
* powiązany z danymi, do których został dołączony, w taki sposób, że jaka¬kolwiek późniejsza zmiana tych danych jest rozpoznawalna.
– dla bezpieczeństwa podpisu przewidziano instytucję certyfikacji (elektroniczne zaświadczenie służące do weryfikacji podpisu elektro¬nicznego i ustalenia tożsamości nadawcy określonych informacji elektronicz¬nych).
– zaświadczenie to ma postać bezpiecznego i kwalifikowanego certyfikatu, gdy zostanie wydane przez podmiot akredytowany i spełnia pewne szczególne wymagania z ustawy i aktów wykonawczych.
– ustawa wprowadziła do kc art. 78 § 2, w którym oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym, weryfikowanym za pomocą kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne oświadczeniu woli złożonemu w formie pisemnej → inna forma oświadczenia woli, ale zrównana z formą pisemną.
– inne podpisy nie mające cech bezpiecznego i weryfikowanego podpisu choć mają swoją doniosłość prawną, nie są ekwiwalentem formy pisemnej.
– forma elektroniczna nie może zostać uznana za jakiś typ kwalifikowany formy pisemnej (wskazuje na to w szczególności usytuowanie przepisu o formie elektronicznej w artykule o formie pisemnej)
– znakowanie czasem (czyli umieszczenie w podpisie danych wskazujących na datę tego oświadczenia) wywołuje skutki daty pewnej przewidziane w kc.
– strony nie mogą sobie narzucić formy elektronicznej, ale za generalną zgodę na tą formę można uznać samo poda¬nie przez przedsiębiorcę na blankietach firmowych, itp. swojego adresu mailowego, ale w przypadku korespondencji kierowanej do konsumenta konieczne jest uzyskanie jego zgody (OchrKonsU).
* przedsiębiorca może zastrzec, że będzie zawierał umowy wyłącznie w postaci elektronicznej, wtedy kierowane do niego w innej formie oferty nie będą wywierały skutków prawnych. Jednak takie zastrzeżenia mogą zostać w zależności od okoliczności uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego czy dobrych obyczajów.
* czasem przepisy przyznają jakiejś stronie kompetencję do określenia formy czynności, np. ObligU „Obligacje mogą nie mieć formy dokumentu, w przypadku gdy emitent tak postanowi”;
* może być i tak, że przepisy wskażą na tą formę jako wyłączną formę dokonywania jakiejś czynności (Prawa o publicznym obrocie papierami wartościowymi).
Uwagi końcowe
– ważna kolejność powyższego omówienia form, gdyż każda kolejna (tj. bardziej skomplikowana) może zastąpić poprzednią.
– istnieją też jeszcze inne formy szczególne, ale są one charakterystyczne dla pewnych typów czynności.
iness-kotek